天河区网签合同与三方合同不一致咨询服务放心可靠

广州二手房买卖***中以共有人不知情不履行合同可行吗？

律师解答：如果房屋共有人真的不知情，不同意卖房，可以起诉撤销合同。但如果买家有足够的证据，证明共有人是知情且同意的，则可能判z决继续履行合同，违z法可能承担巨额违约责任。

判z决书节选：

本案李某主张刘某与敖某签订的《房地产买卖合同》因刘某没有处分权，合同无效，而敖某主张刘某出售涉案房屋时李某是知道的，合同有效，应继续履行，且出具微信及电话记录予以证实。根据电话记录显示，李某在与敖某的通话中并未提出刘某未经其许可、没有处分权而不同意履行合同，且其陈述实际于2017年3月十几号和刘某一起去交契税交资料以办理房地产权证，但只是以涉案房屋产权证未出为由要求解除合同，并按现时价格重新签订合同。为此，从李某前述行为来看，本案敖某已举证证明李某知道刘某与敖某签订《房地产买卖合同》的事实，且未表示反对。故，一审法z院认定敖某有理由相信刘某签订合同行为是其与李某夫妻共同意思表示并无不妥，对李某主张本案刘某与李某所签订合同无效的意见，本院不予采纳。况且，根据刘某与敖某签订的《房地产买卖合同》第二十一条有关案涉房屋***在2017年7月1日之前不能正常办理的，买方有权要求解除合同的约定，买方敖某享有是否解除合同的选择权，在敖某不选择解除而选择继续履行合同的情况下，刘某、李某并不能以此拒绝履行。涉案房屋位于广州市限购区域，房产交易必须符合广州市限购政策，即买方必须符合交易资格条件方可进行交易。

综上所述，一审法z院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第z一百零七条以及《中华人民共和国民事诉z讼法》第六十四条、第z一百四十四条之规定，作出如下判z决：一、自本判z决生效之日起三日内，原告敖某代被告刘某、李某清偿欠第三人某银z行的***；二、原告敖某代被告刘某、李某清偿欠第三人某银z行的***后十日内，被告刘某、李某、第三人某中介有限公司、某银z行协助原告敖某办理广州市白云区××街××号房屋的涂销抵z押手续；三、上述涂销抵z押手续办理后十日内，原告敖某向被告刘某、李某***余下房款（1568000元扣减130000元定金及上述判z决第z一项代被告刘某、李某向第三人某银z行的***），被告刘某、李某协助原告敖某办理广州市白云区××街××号房屋的产权过户登记手续；判z决书节选：法z院经审理认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实***原则。四、自本判z决生效之日起五日内，被告刘某、李某向原告敖某赔偿律师费70000元；五、驳回原告敖某的其他诉z讼请求。如果未按本判z决指z定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉z讼法》第二百五十三条之规定，加倍***迟延履行期间的******。

广州中介做买家***买客户的房产，合同能撤销吗？

张律师解答：若中介利用自己的优势地位，故意向客户隐瞒房屋的真实价值，***购买其房屋，则合同可撤销。

相似案例：

卖家吴某（香港居民）与买家于某2016年签订房屋买卖合同。约定：成交价140万元，定金10万元，根本违约金为成交价的20%即28万元。后吴某从其他中介处得知交易价格明显低于市场价格，且于某本人即为中介方员工，于是微信通知中介方终止交易，拒绝接受定金。于某仍转账***吴某购房定金10万元。后于某诉至法z院，要求被告吴某***违约金28万元并退还定金10万元。被告吴某提起反诉，以受欺诈、合同显失公平为由要求撤销《房产买卖合同》。朱某***的中介费5000元、按揭费3000元合计8000元是朱某的实际损失，因未超出定金10万元赔偿范围，依法不应重复计算，故对该请求法z院不予支持。诉z讼过程中，经龙岗法z院委托评估公司评估，签约日涉案房屋市场价为2230011元。

法z院经审理认为：吴某是香港居民，长期居住在香港，对于深圳市房地产市场交易价格的了解程度相对于曾经从事过房地产中介（未能查明签约时为中介方员工）的于某而言相对弱势，涉案房产经评估，签订合同之日的市场价格2230011元，相较涉案合同约定的140万元，合同约定的成交价已明显低于市场价的70%，涉案合同显失公平。吴某在签订后及时通知于某取消交易，于某执意交付定金存在一定的主管过错，吴某诉求撤销合同，本院予以支持。遂判z决：撤销原告于某与被告吴某签订的《房产买卖合同》；但实践中合同一般不会这样约定，一般是约定延期超过15天另一方才能解除合同的。被告吴某返还原告于某定金10万元。

广州二手房买卖***如何证明谁违约？录音可以吗？

张律师解答：可以。看合同约定双方应当履行的义务和时间，如一方拒绝配合另一方办理手续，微信聊天记录和电话录音都可以作为证据。如双方没有直接沟通，都是通过中介沟通，则双方与中介沟通的录音也可以作为证据。如下面这个案件，虽没有其他证据，法z院根据合同约定和电话录音判定是卖家不肯继续履行合同，卖家是违约方。根据物权法的规定，担z保人的担z保属于人的担z保，人的担z保中又分为一般保证和连带保证，一般保证的情况下，保证人承担z保证责任的前提是借z款人无力偿还，担z保人才承担z保证责任。

针对争议焦点2：在涉案《房屋买卖合同》的履行过程中，由于《个人住房贷z款审批通知书》约定给予李某26万元贷z款用于购买涉案房产，并自通知日期起90个自然日内按借z款申请时约定事项办妥购房手续。而李某在取得同贷书后，徐某未配合办理提前还款等手续，徐某便于2016年10月6日即发出《解除二手房买卖合同通知书》给李某。同时，从李某提供的录音光盘及相应文字译本显示，签订合同后，李某与徐某间曾就首期款的***期限进行协商，并一致同意在同贷书出具后再***首期款，而且刘某在与名致公司及李某沟通过程中亦认可其因在珠海购房政策问题而不想再出售涉案房产，以及涉及到赔偿事宜一直与李某和名致公司沟通。现徐某、刘某虽对该录音光盘不予认可，但亦未提交相应证据予以推z翻李某主张，因此，一审法z院对该录音光盘所记载的谈话录音内容予以确认。再根据李某分别于2016年11月1日、2016年11月30日和2017年1月27日向徐某发出《催告函》、《律师函》可知，则徐某通知李某解除涉案《房屋买卖合同》的理由不成立，故从中认定徐某已构成根本性违约。在本案中，姚某称双方签订《合同》时李某（卖家）表示涉案房屋存在银z行抵z押贷z款，并没表示涉案房屋存在抵z押给个人的情况。

广州二手房买卖中，违约方的配偶要承担连带赔偿责任吗？

张律师解答：要，除非有证据证明房屋的买卖不属于家事范畴，只是夫妻一方个个人行为。如下面这个案件，卖方违约不卖房，法z院认定卖方的妻子也应承担连带赔偿责任。

判z决书节选：

至于刘某是否承担本案连带责任的问题，涉案合同签订时间处于徐某、刘某夫妻关系存续期间，房产的处分与夫妻双方的家庭日常生活有密切关系，且刘某亦曾参与了涉案房屋买卖的协商，为此，徐某签订涉案合同的行为属于家事代理的范畴，故徐某因履行涉案《房屋买卖合同》违约所负***应属于夫妻共同***。根据《z高人民z法z院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法gt;若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“***人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负***主张权利的，应当按夫妻共同***处理。但夫妻一方能够证明***人与***人明确约定为个人***，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”，以及根据《z高人民z法z院关于审理涉及夫妻******案件适用***有关问题的解释》第二条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的***，***人以属于夫妻共同***为由主张权利的，人民z法z院应予以支持。”，故刘某应对徐某的***承担连带清偿责任。本案中，卖家认为买家未按合同约定时间付款构成违约，买家认为卖家隐瞒房屋抵z押情况构成违约，那么到底是谁构成违约呢。