黄埔区咨询-房屋租赁合同争议律师-装修费补偿咨询

广州承***哪些情况下没有优先购买权？

优先购买权又称先买权，是指特定人依照***规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。承***所租房屋在出卖、实现***权、拍卖等情形时，享有的在同等条件下优先于第三人购买该房屋的权利。

例外情形：

承***行使优先购买权的四种例外情形：

(1)房屋共有人行使优先购买权的;

(2)出***将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(3)出***履行通知义务后，承***在十五日内未明确表示购买的;

(4) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

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广州租房人去世了，合伙人可以要求继续租赁吗？

咨询：几年前，我与人合伙做生意，租了一间门面房，租赁合同一直都是合伙人与房东签订的。前不久，合伙人出车z祸去世，现在租赁合同还没有到期，房东想要终止合同，让我搬走。房东说，合同上没我的名字，所以我不是租赁人。请问房东说法有道理吗？

律师解答：承***租赁房屋用以个人合伙方式从事经营活动，承***在租赁期间***，其他合伙人可以请求按照原租赁合同租赁该房屋。虽然陈先生与合伙人没有书面合伙协议，但客观上具备了合伙的其他条件，即共同出资，共同参加劳动，共担经营风险，共同分配利益，实际上已经形成了事实上的合伙关系。陈先生可以要求房东继续履行合同。

相关法条：

《***z高人***z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》

第十九条 承***租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承***在租赁期间***、宣告失踪或者宣告***，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人***z院应予支持。

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广州违z章建筑买卖合同无效后损失由谁承担？

买卖违z章房屋的行为因出卖人无权处分，因房屋上不存在可转让的权利，因而是无效的。《***通则》第61条第1款规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。

　　买卖违z章建筑物有什么后果？

　　《***通则》第58条第1款规定：“下列民事行为无效：……(五)违反***或者社会公共利益的;违z章建筑物是指未经主管部门许可而擅自兴建的各种建筑物。”违z章建筑物依其违z章的程度不同，有各种情况。从违z章建设人有无土地使用权上说，违z章建筑大体可分为两种情况：一是建造人未取得土地使用权，即在他人有合法使用权的土地上建造建筑物；二是在自己取得土地使用权的土地上建造违z章建筑物，虽有利用该建筑物占有的范围内的土地建造房屋等建筑物的权利，但未经取得建筑许可证就擅自建设。

　　对于违z章建筑物，建造人不仅不能取得所有权，也不能取得使用权，因为对于违z章建筑物，根本就不能发生权利。***所称的占有，包括对物的实际控制、用益及处分。这种占有是一种事实状态，而不是一项权利。对于这种事实状态，其他人也不能任意侵害。

　　《***通则》

　　第61条第1款规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第84条第2款规定：“***人有权要求***人按照合同的约定或者依照***的规定履行义务。”

所以，买卖违z章房屋的行为因出卖人无权处分，因房屋上不存在可转让的权利，因而是无效的。在行为被确认为无效后，应当双方返还财产。

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