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广州集体土地建设用地使用权证被涂改过还有效吗？

基本案情：

涉案土地的集体土地建设用地使用证号为崂集建[92]字第51988号。该土地上房屋原系车某***所有，后分家给了车某。郑某自1992年起即实际控制使用本案争议房屋，1998年对该争议房屋进行装修后实际入住。郑某一直持有该房屋的土地使用证，该证上的使用者及相应地籍档案材料中土地使用者均经涂改为“郑某”。2012年3月，车某申请某省人民A***行政复议。2012年6月，省人民A***作出被诉行政复议决定，撤销涂改后的崂集建[92]字第51988号集体土地建设用地使用证。郑某不服，提起行政***。

法A院裁判：

根据1989年《土地登记规则》第二十五条、第二十八条、第四十一条、1995年《土地登记规则》第六十三条规定，涉及土地权属、土地主要用途发生变更及土地使用权转移的，应依法申请变更登记，而不能采取伪z造、擅自涂改和***等方式。本案中，根据郑某提交的崂集建（92）字第51988号集体土地建设用地使用证原件及被告某省人民A***提交的崂集建（92）字第51988号集体土地建设用地使用证档案等证据，明确显示出涉案土地使用权人均系通过涂改方式变更为“郑某”。因此该涂改行为事实清楚，显属无效，被告某省人民A***复议决定撤销涂改后的崂集建（92）字第51988号集体土地建设用地使用证，符合***规定，遂***判驳郑某的***请求。

典型意义：

集体土地建设用地使用权证是指经土地使用者申请，由县级以上人民A***颁发的确认集体土地建设用地使用权的***凭证。根据规定，凡是涉及土地证书中姓名、面积、用途等内容发生变更的，须经原发证***审批变更土地证书。应该说，在农村宅基地上的房屋转让过程中擅自涂改土地使用证上的使用权人姓名的现象并不少见，殊不知土地权属使用证书是不能私自涂改的，凡擅自涂改证书的，一律认定为无效。因此，起诉逾期交房违约金咨询，不论原告通过何种方式取得涉案土地使用权证，都无法改变该证被涂改的客观事实，故被告某省***认定原告持有的经涂改的土地使用权证书无效***依据充分，法A院***驳回原告的***请求正确。

广州请求法A院降低违约金就表示承认自己违约了吗？

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1、请求法A院降低违约金就表示承认自己违约了吗？

咨询电话：18078803465（张静），律师解答：根据***及***解释的规定，法A院不会主动审查违约金是否过高或过低，也不会主动调整违约金，而是由一方当事人提出主张后才加以审查、调整违约金，就如***时效问题一样。很多当事人由于对***的不了解，害怕提出减少违约金的请求就等于认可自己违约的事实，因此不敢提出。实际上这一担心完全是不必要的，法A院不会因为当事人提出了违约金过高的抗辩就认定当事人肯定违约，二者之间没有必然联系。

2、违约金多高算过高？

***A高人***A院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人***A院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实***原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第z一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。

3、违约金过高法A院降低有标准吗？

根据***A高人***A院《关于审理买卖合同***案件适用***问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人***A院可以中国人z民***同期同类人民z币贷z款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。逾期付款损失可以中国人z民***同期同类人民z币贷z款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

广州房屋买卖或租赁合同签订却未实际履行，还需要付中介费吗？

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出***路某在某地产***居间服务下，就其所有的一处房屋与案外人某服饰公司签订了一份房屋租赁合同。对于租金以及押金的***方式，合同中约定租金为每月3万元，约定押金为3万元。房屋租赁合同第七条居间服务条款中，约定本合同签订时甲方应向丙方***3万元佣金 。合同中明确 ，合同签订以后如果租赁双方解除、中止或者变更租赁关系的，租赁双方仍应向居间的******约定的佣金。

事后，出***路某未向******约定的佣金。***诉至法A院请求判令路某***佣金 3 万元。路某辩称：***未能向其提供合同约定的有效服务，承***签订合同后没有***任何费用，合同没有实际履行。

庭审中，双方均认可签订合同时承***未向出***缴纳押金，合同未实际履行。经询，原告不能向法A院提供承租方签字人的相关***文件和服饰公司的资质文件。

法A院审理后认为：尽管地产***通过自己的居间服务安排出***与承***签订了房屋租赁合同，但签订合同时未促成承***向出******房屋押金款项，事后未促成合同实际履行，亦不能提供承***的有效资质文件。***履行居间义务的行为存在重大瑕疵，未能有效保护出***合法权益。对于***要求出******居间佣金 3 万元的***请求，法A院酌情予以支持，***终***出***给付地产***居间佣金1000元。一审***后双方均未上诉。

律师解答：本案是一起居间合同***案件。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人***报酬的合同。居间合同是一种带有委托性质的服务性合同，委托合同具有特别的性质，开发商违约能退房吗，其成立大多建立在委托人对居间人所具备的***能力或知识特殊信赖的基础上。故而，居间人应当认真负责履行居间义务，利用***知识向委托人提供建议、方案，保障委托人的相关权益。

该案中，出***通过***的居间服务与案外人签订了房屋租赁合同，应当视为***完成了居间义务。根据合同***定，出***应向******居间费用。但是根据案件实际，***安排出***与案外人签订房屋租赁合同时，既未提供承***服饰公司相关资质文件，也未在签订合同时促成承***向出******房屋押金等款项，事后也未能促成该合同的实际履行。可见，***作为居间人在合同履行过程中并未尽职尽责，未能有效保护作为委托人的被告的合法权益，一“间”了之。故而，法A院对***所主张的三万元居间费，***终***出***只给付一千元是合乎***与情理的。