擅自转租后果咨询-商铺租赁***律师-海珠区咨询

广州商场商铺转租合同的期限超出租赁期限怎么办？

律师解答：依照《***z高人***z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》规定：“承***经出***同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承***剩余租赁期限的，人***z院应当认定超过部分的约定无效。”由于转租合同是以承***存在租赁权为基础的，在承***的租赁权因合同终止等原因失效时，次承***不能向出***主张租赁权，也就是说，租赁合同约定的期限直接约束了转租合同的期限。

由此可见，商铺的使用者在签订转租合同时，应查明原商铺租赁合同的有效期限，只能在租赁合同的有效期限内签订转租合同。如果转租期限超过承***剩余租赁期限的，超过部分的约定属于无效，作为次承***的商铺使用者的权利将得不到保障。不过，如果因为转***的原因导致次承***的租赁权受到损害的，次承***可以根据转租合同的约定，要求转***赔偿损失。

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广州道路施工客流减少，导致营业亏损能否减少租金？

刘某租赁王某的临街店铺经营餐馆，合同期内该路段因道路建设被围闭，导致餐馆生意锐减。刘某因此拒交租金，并诉至法z院要求解除合同。本案道路施工对刘某经营的影响属于“不可抗力”还是“情势变更”，《房屋出租协议》经双方同意解除后，刘某的营业损失与王某的租金损失应如何承担？

律师解答：道路建设属于不可归责于双方当事人的事由，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，且在一定时期内造成了刘某经营上的损失，而该损失非刘某主观故意也非经营不善所致，如果该损失由刘某一人承担，有违公平原则。因此，合同解除后，对生意凋零的风险损失，应由双方共同承担。

刘某与王某签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反***的禁止性规定，擅自转租后果咨询，应认定合法有效，双方均应受其约束，按约履行各自的义务。在合同履行过程中，出现了道路建设的客观事件，属于“情势变更”的情形。道路建设按理是政z府造福于民的举措，长远来看也有利于刘某对餐馆的经营。但是，由于近半年的实行半幅交通封闭，引起了承租环境发生重大变化，造成刘某经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行租赁合同的基础，这种变动的情况在当事人双方订立合同时是无法预料的，其变化足以致使订立租赁合同的基础动摇，如果仍然要求刘某继续按照原合同约定***租金，将显失公平。根据《中华人民共和国***通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条规定的“诚实***原则”及“公平原则”，综合考虑道路建设的期限及对餐馆的影响程度，在双方同意解除租赁合同后，海珠区咨询，对刘某因道路建设造成的损失及应交纳的租金数额应予以适当调整，王某对此应承担相应的责任，本案中，经过法官斟酌权衡，***终***合同解除，刘某不用***剩余的租金，王某也不用退还已收的押金，平衡了双方了利益。

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广州租客到期不肯搬走，房东可以扔东西吗？

咨询：去年我将房子租出去了，约定预付半年租金。今年2月份应当交房租的时候，租客拖延不交，我想强行将门打开把里面的东西搬出去，不知是否违z法。

律师回复：承***未按照合同约定***租金，刘女士有权按照合同约定要求承***承担违约责任。若合同约定逾期***房租达到一定期限，可解除合同，保证金能退吗咨询，至于逾期交房租的天数，双方可以在租赁合同中约定，如没有约定，房东也可发函提醒租客在一定天数（如10天）内交租，如超过天数则房东有权解除合同。但是，还是建议刘女士通过***方式主张权利，并申请法z院强制执行。租赁期内，未经承***同意强行进入出租房内属于违z法行为，且容易造成不必要的***，甚至可能承担对租客财产造成损毁，丢失等的赔偿责任。

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