开发商逾期办z证咨询-广州白云区咨询-一手楼买卖合同律师

广州因限购导致房屋买卖合同无效，谁承担违约责任？

小陈夫妇已有一套房产，由于他们均为非佛山市户籍，根据当时佛山限购政策，他们并没有购房资格。小陈夫妇在升升公司看楼时被楼盘销售人员告知，以假离婚方式可以取得购房资格。两人为了购得房产，在2013年11月8日登记离婚。后因***不同意贷z款无法买房。小陈诉至法z院要求解除合同退还付款。

顺德法z院认为，小陈在明知其无购房资格的情况下仍与房地产公司签订商品房买卖合同，对合同的不能履行存在过错升升公司在明知自己无购房资格的情况下，企图以假离婚的方式规避政策调控，骗取购房资格，对合同的不能履行也存在过错。因此，双方对合同的不能履行均存在过错。综上，开发商逾期办z证咨询，一审法z院作出***，确认双方商品房买卖合同解除，升升公司退还购房货款于小陈。升升公司不服***，广州白云区咨询，决定上诉至佛山中院。

佛山中院认为，由于本案双方当事人均是在明知涉案合同不具备合法履行条件的情形下签订的，对于合同被解除的后果均具有同等的过错。首先，按照双方当事人签订的房地产买卖合同，买方付款、卖方交房、双方协助办理产权过户登记，这三个环节是前后连续、不可分割的一个完整的合同行为。其次，虽然由于***政策变化而导致佛山市取消了之前的限购政策，但这并不能改变合同签订时因违反***房屋限购政策而导致涉案合同无法履行的客观事实。由于合同行为是一种高度意思自治的民事行为，需要合同双方的意思表示一致，因此，双方当事人若要继续履行合同，需要根据该***政策调整这一新的情形，可就涉案商品房买卖相关事宜另行协商，如能协商一致的，双方可重新再签订新的合同。据此，佛山中院驳回上诉，维持原判。

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广州认购书对团购优惠约定不明，无法达成一致可以解除合同吗？

某信息公司受某地产公司委托，就其开发的一商品房小区***团购。原告与该信息公司签订团购协议，约定原告***5000元团购费，享受总房款8%的团购优惠，并与购房时的现场优惠累加计算。同日，原、被告签订房屋认购书，购买该小区房屋一套，并约定如参加团购，将享受购房款折扣及费用减免优惠。

　　后签订房屋买卖合同过程中，原、被告就房屋价格计算方式产生分歧，原告主张团购优惠与购房优惠累加计算。被告认为，参加团购是享受购房优惠的前提，该购房优惠价格已将团购优惠包含在内。双方***终未订立的商品房买卖合同，原告起诉要求退还定金。

　　法z院审理认为，房屋认购书中被告承诺的购房优惠并未明确表明是否已包含了先前团购优惠在内，双方无法就优惠后的实际价格达成一致，***终导致双方未能签订房屋买卖合同，属于***规定的不能归责于双方的事由，被告应向原告退还3万元购房定金。

　　律师说法：

　　因不可归责于当事人双方的事由致房屋买卖合同未订立，购房定金应退还。

　　《***z高人***z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担z保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　本案中，违约金过高咨询，由于约定不明，原、被告双方就购房优惠与团购优惠关系出现分歧，进而无法就房屋实际购房价格达成一致，双方未能订立购房合同，符合不可归责于当事人双方的事由导致房屋买卖合同未订立的情形。

针对目前通过签订认购书并预先交纳购房定金的方式买卖商品房的情况较为普遍的实际，法官提醒，房屋认购书的实质为预约合同，违反约定内容将产生相应的违约责任，故对于房屋价款及计算方式等重要条款，应当进行明确约定，以维护自身合法权益。

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广州萝岗区增城区擅长打商品房买卖官司的律师

广州商品房预售许可程序

商品房预售许可依下列程序办理：

（一）受理。开发企业按规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政***的权利，并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印A章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印A章。

（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

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