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广州******合同中***物归债z权人的约定有效吗？

广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，二手房买家义务咨询，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州******合同中***物归债z权人的约定有效吗？

***权，是指为担z保债z务的履行，债z务人或者债z务人以外的第三人不转移担z保物的占有，在债z务人到期不履行债z务时，债z权人有权对担z保物进行拍卖、变卖、折价并就所得价款优先受偿。

实践中，当事人经常会在***合同中约定，如果债z务人到期不履行债z务，则将***财产直接抵给债z权人。这种约定，通常称之为流质条款。***A高人***A院关于适用《中华人民共和国担z保法》若干问题的解释第五十七条第z一款规定，当事人在***合同中约定，债z务履行期届满***权人未受清偿时，***物的所有权转移为债z权人所有的内容无效。该内容的无效不影响***合同其他部分内容的效力。

那么很多当事人提出疑问，该约定为何是无效的。理由是，在很多债z务债z权关系中，债z务人因经济困难或急需用钱等，常常提供价值较高的***财产担z保价值较小的债z务，而债z权人可能就利用这样的机会，趁人之危，迫使债z务人订立流质条款，获取暴利，从而***终损害了债z务人或者第三人的利益，剥夺了***人在债z务到期不能清偿时选择交易对象、交易价格的机会。因此，卖家不肯配合过户咨询，《担z保法》、《物权法》都明确规定禁止当事人订立流质条款，规定流质条款无效。

但这里需要特别指出的是，流质条款无效，并不影响***合同其他部分以及***权本身的效力。***权人仍然可以依据合同通过其他方式实现自己的债z权，例如，债z权人可以与债z务人协商以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的方式来实现***权。

广州二手房买卖中可能多出哪些税费？

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除了常规缴纳的税费（营业税、个人所得税、土地***、印花z税、契税等）之外，还可能存在一些潜在的税费。不可小觑的是，这些税费的数额不小，且因为容易忽视，前期往往没有计入预算，直到后期发现后又引发由谁缴交的争议。它们的出现，也是导致买卖交易终止的原因之一。

***常见的潜在税费有三种，土地出让金便是其一。根据规定，商品房性质的经济适用房，虽然其房产性质为商品房，但是土地为划拨转让性质，因此在上市交易前，根据相关规定要缴纳一笔土地出让金。且其缴交标准，是根据房屋产权面积来计算，而非土地权属面积，两者之间可能相差四五倍，而多数购房者不清楚此类情况，等过户交税时才发现，就容易发生争议和***。

还有一种潜在税费，合同约定不清怎么办，即继承或赠与的房产，再次转让交易时需缴纳一笔差额税，且这笔税费较高。具体算法为本次交易价减去继承或赠与时的彼时市场价，缴纳中间差额的20%。也就是说，以当前交易价100万元，10年前市场价50万元来计算，转让继承或赠与房产时，不包括其他常规税费的情况下，还要缴***费10万元。

另外，有些多年前享受免契税政策的房产，如今交易时还需补交契税。而具体是否需要补交，补交标准多少，得查档后才知道。在一般情况下，早期的房改房，经济适用房等房源，没有缴纳契税记录的，基本上都要补交契税。

在二手房交易中，如果委托品牌中介买卖，中介机构都会事先将各项税费的明细列举出来，并在前提沟通时，将这笔费用告知双方，协调由谁缴交的问题。如果是买卖双方自行交易，或是为防止政策变动引发***，那么可以在合同中约定，各项税费以及可能出现的税费由谁缴交的问题，以免因为税费缴交问题而导致买不成房子。

广州房屋买卖合同争议律师 白云区商品房二手房***律师

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广州什么是预告登记？可以避免一房二卖吗？可以连续申请吗？费用多少？

一、什么是预告登记？

预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记***申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行***。

二、登记提交资料：

1．存量房预告登记申请书

2．买方和卖方身z份证明复印件（查验原件）

3．房屋权属证书复印件（查验原件）

4．存量房买卖合同

5．委托书(卖方不能亲自办理时应出具经公证或律师认证的委托书及代理人身z份证明复印件，查验原件）；

6．其他必要的证z件、证明

三、收费标准：

房产登记费：住宅：80元/件；非住宅：550元/件

四、特别提示：

1．存量房预告登记有效期：90天；

2．存量房预告登记不审查房产权利限制情况和房产权利瑕疵，登记后仍可依法依规办理其房产权利限制、登记更正、登记注销和登记异议等；

3．房屋所有权证载明的经济适用房、卖方或买方为非自然人、房产劈分转让等暂不办理存量房预告登记。

五、预告登记期满后可以连续申请吗？

答：目前，******并未就预告登记的次数进行限制。根据预告登记的立法基础，预告登记并不登记物权的归属，只是登记债z权的优先请求权，而这种优先请求权当然可以根据当事人之间的约定一直存续下去，登记机构对此进行多次登记既不会影响到物权的归属问题，也不会对其他人的权利造成侵害。

所以，登记机构对于就同一事项多次申请预告登记的予以准许。因为现实中，在进行本登记的条件成就之后，当事人可能由于各种原因不能或者不愿意立即办理本登记，这时预告登记就可能因三个月期满而失效。如果双方当事人协商一致确定要继续预告登记的效果，那么双方当事人此时可以再进行预告登记，以保证***后本登记的进行。