二手房买家义务咨询-二手房买卖违约找律师-海珠区咨询

广州三方合同与网签合同不一致，以哪份为准？

律师解答：二手房交易过程中，经常会出现网签合同与三方合同约定的房价金额不一致的情况，二手房买家义务咨询，导致后续产生很多***。其实，无论是报低交易价格逃避交易税费还是报高交易价格骗取贷z款而签订金额不一致的网签合同，都还是以真实履行的三方合同为准。因为实践中双方一般都会另外签订一个《交易价格确认书》，且微信聊天证据，实际***款项的金额和时间也都是以三方合同为准的。卖家如果提出已网签合同为准，一般法z院不会支持。如下面这个案件，买家为做低首付，网签合同的价格高于三方合同，过户后卖家拒绝交房，要求按网签合同价格收取房款。法z院***后认定三方合同才是实际履行的合同，判卖家立即交房并***逾期交房的违约金。

判z决书节选：

本院认为：薛卖家要求黄买家按照127号《合同》履行，而黄买家要求薛卖家按照424号《合同》履行，本案需要确定的是哪一份合同才是双方当事人的真实意思表示。首先，从合同约定的内容看，424号《合同》明确约定“甲乙双方于房地产行政主管部门设置的房地产交易信息平台打印并签订的《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，若与本合同不一致的，均以本合同为准。”，127号《合同》为办理涉案房屋过户的备案合同，双方签订127号《合同》后，无约定127号《合同》取代424号《合同》，按照上述约定，双方真实履行的是424号《合同》。其次，从履行行为看，424号《合同》约定的房款为93万元，首期款为13万元（含定金），薛卖家出具给黄买家的《收据》金额为11.5万元，较为符合；而127号《合同》约定的房款为115万元，首期款为34.5万元，薛卖家在黄买家实际已经向其转款34.5万元的情况下，又转账给黄买家23万元，实际出具给黄买家首期款的收据仍为11.5万元，表明其并不是按照127号《合同》的约定收取黄买家首期款34.5万元；此外从总房款的***情况看，黄买家已向薛卖家付清93万元房款，符合424号《合同》的约定，故薛卖家主张双方实际按照127号《合同》履行缺乏事实依据。应以424号《合同》确立薛卖家与黄买家之间的权利义务关系。

广州二手房卖家隐瞒房屋抵z押情况，过户前涂销了算违约吗？

下面这个案件中，卖家隐瞒了房屋同时存在银z行抵z押和个人抵z押两种抵z押的情况，买家认为自己受了欺骗，起诉解除合同。后卖家在合同约定的期限内涂销了全部抵z押。本案中，卖家认为买家未按合同约定时间付款构成违约，买家认为卖家隐瞒房屋抵z押情况构成违约，那么到底是谁构成违约呢?

律师解答：严格地说来，卖家只要在合同约定的期限内涂销了抵z押，就不构成违约，买家未按合同约定时间付款，构成违约。但法z院认为卖家未完全披露抵z押情况也存在过错，且房屋价格上涨卖家没有损失，遂判z决卖家只需退回定金，双方都不用承担违约责任。本律师注意到，近年法z院判z决的很多二手房买卖案件，卖家不肯配合过户咨询，***终认定合同无法履行的过错在买家，但因房价上涨，合同解除卖家的损失已得到弥补而判z决买家不用承担违约责任，此种判z决为了社会和谐而直接取消了违约方的违约责任，这是法z院作为***司z法***的大局考虑，海珠区咨询，如果是通过仲裁，一般不会有这种情况，违约了就要承担违约责任。

判z决书节选：

关于合同解除后的责任承担问题。首先，如上所述，李某在《合同》签订时并无告知姚某涉案房屋已抵z押给个人存在不当，姚某亦已就此起诉要求李某返还其已***的定金，李某虽在姚某起诉后涂销抵z押，但姚某起诉后《合同》能否继续履行处于不确定状态，姚某在起诉后拒绝继续履行《合同》不能只归责于姚某一方。其次，在姚某起诉要求李某返还定金后，李某在2017年9月1日涂销涉案房屋的抵z押权并未超过《合同》约定的办理提前还贷的时间，姚某亦未举证证明涉案房屋的抵z押权被涂销后继续履行合同存在实质障碍，姚某拒绝继续履行合同亦有一定不当。***后，虽李某主张因《合同》没有履行致使其在另行购房时产生额外支出，但上述支出并非姚某订立合同时预见到或者应当预见到的《合同》无法履行可能造成的损失，且涉案房屋所在区域的房价已实际上涨，李某的相关损失亦可得到一定弥补。综上，因姚某与李某双方对合同的解除均存在一定过错，合同解除后李某应向姚某退还姚某已***的定金800000元。因双方对于合同的解除均存在一定过错，姚某诉请李某***定金***、中介费、网签费及按揭费，并诉请合某公司承担连带责任依据不足，法z院不予支持；李某反诉要求没收定金800000元以及要求姚某赔偿借z款***、税费损失、中介费损失亦依据不足，法z院不予支持。

广州签订合同后限购了还能过户吗？

张律师解答：“限z购令”对正在进行的购房交易产生了很大的影响，尤其对限z购令中被列入无购房资格的人来说，无益于晴天霹z雳。对于签订了合同后出现“限z购令”的情况，司z法实践中通常这样处理：以网签时间为节点，买家无法办理贷z款咨询，在限购政策出台前已经成功办理网签手续的，合同仍可继续履行，但尚未办理网签手续的，若购房人不具备限z购令要求的购房资格，合同则因无法办理网签和过户而无法履行，以解除为宜，但不能据此追究违约责任。因合同解除导致的损失及相关费用，亦依据公平原则由双方当事人分担。

此外，由于双方当事人在签订合同时，对限购政策的出台是无法预见的，一些合同得到了较大程度的履行，故应考虑特殊情形下合同解除的例外。对虽不具备购房资格，但已经签订合同并且在事实上已经实际履行的，解除合同会导致当事人之间间利益明显的失衡，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉z讼请求，法z院一般予以支持。需要提醒的是，若本应能够在限购政策实施之前完成过户手续，却因一方当事人的违约行为导致合同延迟履行，在此期间由于限购政策的出台导致合同无法继续履行的，守约方有权要求解除合同并要求违约方赔偿损失。

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