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广州房屋买卖合同争议律师 白云区商品房二手房诉讼律师

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，征A地拆迁补偿纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州什么是预告登记？可以避免一房二卖吗？可以连续申请吗？费用多少？

一、什么是预告登记？

预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

二、登记提交资料：

1．存量房预告登记申请书

2．买方和卖方身z份证明复印件（查验原件）

3．房屋权属证书复印件（查验原件）

4．存量房买卖合同

5．委托书(卖方不能亲自办理时应出具经公证或律师认证的委托书及代理人身z份证明复印件，查验原件）；

6．其他必要的证z件、证明

三、收费标准：

房产登记费：住宅：80元/件；非住宅：550元/件

四、特别提示：

1．存量房预告登记有效期：90天；

2．存量房预告登记不审查房产权利限制情况和房产权利瑕疵，登记后仍可依法依规办理其房产权利限制、登记更正、登记注销和登记异议等；

3．房屋所有权证载明的经济适用房、卖方或买方为非自然人、房产劈分转让等暂不办理存量房预告登记。

五、预告登记期满后可以连续申请吗？

答：目前，法律法规并未就预告登记的次数进行限制。根据预告登记的立法基础，预告登记并不登记物权的归属，只是登记债z权的优先请求权，而这种优先请求权当然可以根据当事人之间的约定一直存续下去，登记机构对此进行多次登记既不会影响到物权的归属问题，也不会对其他人的权利造成侵害。

所以，登记机构对于就同一事项多次申请预告登记的予以准许。因为现实中，在进行本登记的条件成就之后，当事人可能由于各种原因不能或者不愿意立即办理本登记，这时预告登记就可能因三个月期满而失效。如果双方当事人协商一致确定要继续预告登记的效果，网签合同与三方合同不一致咨询，那么双方当事人此时可以再进行预告登记，以保证最后本登记的进行。

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农民城镇落户，原有宅基地能否登记发证

众所周知，农村宅基地是农村村民安身立命的基础。宅基地使用权是农村集体土地使用权的一种，是只有具备农村集体经济组织成员资格的人才能享有的权利。实践中，有部分农民往往由于各种原因离开原有经济组织，落户到城镇，那么，这样的话，其原有的宅基地还能否登记发证呢？律师为您回答。

首先，户籍的改变不能改变财产权的归属。根据2008年10月12日《中z共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定“依法保障农户宅基地用益物权”可知，只要是农民合法取得的宅基地，都应当予以保护。根据我国“地随房走”原则，即使该农民转为城镇居民，但其基于对房屋的所有权，该农民仍然对房屋所占宅基地享有使用权。

其次，根据《国务z院办公z厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（国办z发〔2011〕9号）规定可知，是否放弃宅基地和承包的耕地、林地、草地，农民本人有自主选择权，任何人不得强制或变相强制收回。根据此通知的精神，农民工落户城镇仍然可以拥有宅基地，仍然对承包的耕地、林地、草地享有承包经营权。因此可以对其宅基地进行登记发证。

最后，二手房过户时间咨询，《国土A资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政A部、农业A部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号）规定非农业户A口居民原在农村合法取得的宅基地可以登记发证。该文件规定：“非农业户A口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，广州咨询，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为非本农民集体成员’”。根据此文件可知，进城打工落户城镇的农民原在农村取得的宅基地可以登记发证。

综上所述，农民城镇落户，原有宅基地是能够登记发证的。实践中，有很多地方政府已经给对落户城镇的农民原在农村取得的宅基地进行了登记发证。但是，值得注意的一点是，在这种情况下，如果该宅基地上的房屋灭失的话，该农民即不再享有房屋所有权，那么，相应的宅基地使用权也会归于消亡。

通过以房抵债可以达到避税的目的吗？

根据国家税务x总局相关规定，无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法c院实施的强制行为活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，“纳税人均应依法申报缴纳税款。”

　　“以房抵债”相比正常出售二手房，税收是否更少？对此，税务部门表示：单位或个人以房屋抵顶有关债x务，无论是经双方协商决定的，还是由法x院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主因减少了债x务也取得了经济利益，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债x务的行为，实际上也按“销售不动产”税目征收营业税。除此之外，在此过程中还要缴纳个人所得税及契税。

广州商铺长期使用权买卖但不过户的合同有效吗？

实践中商铺的经营者为筹集c资金，将商铺的长期使用权（通常是超过20年以上的使用权，与经营者取得的土地使用权期限相同），以优惠的价格出售他人，并约定商铺由其统一出租经营管理，每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，对商铺长期使用权购买合同是否有效？

律师解答：此协议属于保留所有权出卖使用权的买卖合同，出现所有权与使用权的分离，并非为法律所禁止，应认定为有效。法律对租赁期限规定最长不得超过20年，超过部分无效，但没有规定使用权买卖的最长期限，未成年子女房产出售咨询，因此不影响合同的效力。但买受人购买的仅是使用权，而非所有权的完整权能，因此不能对抗所有人，如果所有权人解除合同，导致合同无法履行的。买受人只能主张损害赔偿。