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广州法z院可以拍卖违z法建筑房屋吗？

违z法建筑物的***处置，是指未依法取得规划、用地、建设审批，或者虽取得合法审批手续，但在规划核准面积外违规建造，或拆除原合法建筑物后重建，且未到行政主管部门补办相关手续，致使该房产无法办理不动产权属证书，或已有的权属证书登记面积小于建筑实际使用面积的违z法建筑物的强制处置问题。买受人往往去到了税务部门缴***费时，才知道自己应该缴纳多少税费，有时候多则几十万元。

《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成立时发生效力。违z法建筑物的建造过程不合法，故被执行人不能取得违z法建筑所有权，而仅享有占有利益，无绝z对排他性，不得对抗执z法***。因此，基于“不能让违z法者受益”的要求，执行法z院有权调整违z法建筑物的支配状态，将原先由被执行人占有、使用和收益的事实状态，变更为由竞买人等享有。违z法建筑物本身违z法不等于处置违z法建筑物的行为违z法，***拍卖合法与否的判断标准是且只能是“是否损害他人利益或社会公共利益”。事实上，对违z法建筑物带瑕疵拍卖不会新增或扩大其对社会秩序和社会利益的影响，因为原先负z面影响已客观存在。买家也可以委托***人士代为审查相关拍卖文书、通过多方途径了解房屋情况。因此，笔者认为违z法建筑物是可以拍卖的。

但须注意的是，在法z院执行违z法建筑物时，不可将违z法建筑物的权属转移登记设为前置条件。此外，在估价时还应区分违z法建筑物可否改正，并在评估价格中予以体现。行政主管部门对违z法建筑物转移登记的处理方式有两种：一是按照原始权属证书登记面积予以过户，竞买人按照房屋权利现状取得房产；二是以房产现状与不动产登记簿记载的权利状况不一致为由，不予转移登记，以督促违z法建筑物使用者自行纠正。若由执行法z院向登记***发出协助执行通知书，将违z法建筑物通过***行为合法化，则将损害社会公共利益，侵害主管部门的行政***。故无论行政主管部门采取何种方式，权属登记均不属于法z院协助范围，应由买受人自行负责。在地籍调查时，县国土资源局发现该房屋建于1995年，占用的是国有土地，无合法用地批准手续，属于违z法占地，遂以“土地违z法违规行为尚未处理”为由，根据《土地登记办法》的规定，对李某的申请作出不予登记的决定，并将材料移交给执z法监z察部门。

实践中，不少法z院事先与行政主管部门充分沟通，解决违z法建筑物登记问题后再行拍卖，此举有助于提升竞买人的竞买意愿，提高违z法建筑物的拍卖成交率。但法z院拍卖不以对违z法建筑物权属登记为前置条件，与主管部门沟通结果不得影响拍卖进程。但法z院在处置前，应向竞买人***如实履行瑕疵风险告知义务，提示持有非z法建筑物的后果并给出合理性建议。如提醒买受人正确处理历史遗留问题，阐明行政主管部门对违z法建筑物有权采取“限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违z法收入”等处罚措施。根据中国房地产报记者了解，目前在“司拍卖平台”参加司拍卖房产竞拍、且竞拍成的购房人，可通过“司拍卖平台”跳转至天猫众安***官z方旗舰店购买拍房交易保障险，需要提醒的是，购买期限为竞拍成后次日24时前。对违z法部分与合法建筑物可以物理分离的，建议其自行拆除，对可改正的违z法建筑物，建议其及时补办相关手续。

广州购买法z院拍卖的房屋后，居住的人不肯搬怎么办？

近几个月，我市陆续有住房进行拍卖，而且数量还不少，拍卖的房产价格往往比市场低10％~15%左右，因此引起了市民极大的兴趣。但与在市场上购买新房和二手房相比，参加拍卖会购买房产标的可能具有更多的不确定因素。

老人不肯搬，他该怎么办？

市民张某如愿以偿以比市场价要低近20%的价格竞拍获得了一套法z院处置的市区住宅，欢欢喜喜和家人前去接收房子时，却发现里面居然还住着老人。老人死活不肯搬迁，让张某有房却无法自用。鉴于老人上了年纪，执行人员也不宜采用强制手段，结果就这么僵持下来了。而张某在拍卖前并未仔细查阅资料和实地了解，事后发现后悔不已，只好找律师咨询。实践中很多租赁关系是虚z假z的，此种情况下，只要提出该租赁关系不符合常理的一些意见，法官可认定不存在租赁关系，仍判z决腾房。

律师介绍，张某因对拍卖流程不甚了解，也未进行现场查看，对拍卖行提供的有关拍卖物的文件资料没有仔细查阅，便签署了有关文件，根据签署的内容，视为其已行使了查阅、了解拍卖物的权利，已知悉拍卖物的瑕疵，认可拍卖物的现状。张某向拍卖行主张拍卖物的瑕疵将缺乏足够证据支持，只能是向法z院起诉让其搬迁，住户若不搬便申请法z院强制执行。建议购买此类房屋之前，先聘请律师做一个房产情况调查，搞清楚因为什z么原因拍卖，现在房屋居住人的情况等后再决定是否购买。第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

广州购买拍卖房后，要求使用人***占有使用费的，从什么时候开始算？

律师解答：很多来咨询的客户都自以为是从拿到产权证当天开始算，这样就少算了。实际应该从拿到法z院的执行裁定书当天开始算。请看下面的判z决：

判z决书节选：

本院认为：冷某梅通过参加司z法拍卖方式获得涉案房屋的所有权，而李某未能提供其继续使用涉案房屋的合法依据，故冷某梅主张李某***占用涉案房屋期间的使用费合理合法。但根据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民z法z院、仲裁委z员会的***文书或者人民政z府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自***文书或者人民政z府的征收决定等生效时发生效力。”之规定，冷某梅主张涉案房屋使用费应从其实际取得涉案房屋物权开始即从2013年1月16日原审法z院裁定涉案房屋归冷某梅所有时起计。郑某、陈某占有使用涉案房屋没有***依据，依法应当向王某腾空交付涉案房屋并***占有使用期间的房屋占有使用费。