海珠区买家要求继续履行合同咨询欢迎来电“本信息长期有效”

广州二手房买卖***中，法z院可以随意变更违约金吗？

律师解答：可以的。合同法第z一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以适当减少。而实践中，法z院变更违约金***z多的情况就是二手房买卖合同***案件了，基本上是一言不合就变更违约金。现朱某选择主张双倍返还定金20万元，系朱某对自己诉z讼权利的处分，该请求符合上述***规定，故法z院予以支持。如下面这个案件，卖家违约不肯卖房，一审法z院判z决继续履行后，还判z决按照合同约定***迟延履行的违约金，一天1000元左右，几个月的话，也有10多万违约金。二审法z院则认为房屋升值了，买家既然可以继续买房，没有什么损失。***终酌情降低违约金至10万元。其实相差也不大，但法z院就是这么任性，喜欢降低违约金，注意一般是降低，很少会增加。

判z决书节选：

李某（买家）按照合同第十三条约定，主张迟延履行违约金，要求从2017年5月23日按合同总价211万元，每日***0.05%的迟延履行违约金，直至涉案房屋过户至李某名下，合理有据，予以支持。

在涉案合同未解除的情况下，徐某（卖家）拒绝继续履行构成违约，应承担相应的违约责任。二审中，徐某提出违约金标准过高要求调低。薛卖家又以该合同属于“恶意串z通，损害银z行的利益”和违反***、***规定为由主张合同无效。由于徐某违约导致李某需要一次性***房款，产生一定的融资成本，且徐某、冯立广提起管辖异议拖延诉z讼程序，也增加了李某的经济负担，但考虑到李某合同目的可以实现，房屋存在升值，李某仅***了10万元定金以及李某对其具体损失金额没有提交充分证据予以证实等情况，本院酌情调整违约金为100000万元。

广州二手房买卖***如何证明谁违约？录音可以吗？

张律师解答：可以。看合同约定双方应当履行的义务和时间，如一方拒绝配合另一方办理手续，微信聊天记录和电话录音都可以作为证据。如下面这个案件，法z院就只判z决返还定金20万，驳回了赔偿100万差价损失的诉请。如双方没有直接沟通，都是通过中介沟通，则双方与中介沟通的录音也可以作为证据。如下面这个案件，虽没有其他证据，法z院根据合同约定和电话录音判定是卖家不肯继续履行合同，卖家是违约方。

针对争议焦点2：在涉案《房屋买卖合同》的履行过程中，由于《个人住房贷z款审批通知书》约定给予李某26万元贷z款用于购买涉案房产，并自通知日期起90个自然日内按借z款申请时约定事项办妥购房手续。而李某在取得同贷书后，徐某未配合办理提前还款等手续，徐某便于2016年10月6日即发出《解除二手房买卖合同通知书》给李某。同时，从李某提供的录音光盘及相应文字译本显示，签订合同后，李某与徐某间曾就首期款的***期限进行协商，并一致同意在同贷书出具后再***首期款，而且刘某在与名致公司及李某沟通过程中亦认可其因在珠海购房政策问题而不想再出售涉案房产，以及涉及到赔偿事宜一直与李某和名致公司沟通。后卖家在合同约定的抵z押涂销期限内涂销了全部抵z押，法z院判z决驳回买家要求解除合同的诉z讼请求。现徐某、刘某虽对该录音光盘不予认可，但亦未提交相应证据予以推z翻李某主张，因此，一审法z院对该录音光盘所记载的谈话录音内容予以确认。再根据李某分别于2016年11月1日、2016年11月30日和2017年1月27日向徐某发出《催告函》、《律师函》可知，则徐某通知李某解除涉案《房屋买卖合同》的理由不成立，故从中认定徐某已构成根本性违约。

广州二手房买卖合同约定20%房款的违约金算高吗？

张律师解答：不算高。二手房买卖合同普遍约定一方构成根本违约的违约金为房款全额的10%-20%，如一方构成根本违约，法z院一般不会降低20%的违约金。现涉案房屋已登记在其名下，根据物权公示的原则，张某为涉案房屋的所有权人，现杨某主张确认该602房的所有权归其所有，并由张某协助办理房屋所有权转移登记手续及过户的诉请于法无据，法z院不予支持。实践中很多时候并不是完全的一方违约，另一方完全不违约，有时候违约责任划分不明显或双方都有违约行为的时候，法z院就会判解除合同，退还定金，互不承担违约责任，具体请当面咨询律师。如下面这个案件，卖家未按时涂销抵z押构成根本违约，法z院就判按照合同约定***守约方房款的20%作为违约金。

文某上诉请求其无需向李某***违约金269600元的问题。因生效的（2017）粤0183民初X号民事判z决书已经查实认定文某在履行涉案《房地产买卖合同》过程中，拒绝配合履行合同义务，拒绝向***申请提起还款，构成违约。文某上诉主张系因李某无力***还贷z款项导致《房地产买卖合同》无法继续履行，依据不足，且不足以推z翻生效判z决认定的事实。退一万步说，即使真的要自己强行收房，也一定要委托***人士，如律师或公证处公证整个过程，***差也要自己***全程录像，并将搬出的物品妥善保管才行。因涉案《房地产买卖合同》第六条第（二）项约定：逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或***等额于总楼价20%的违约金。法z院综合全案案情以及房屋价格上涨利益等因素酌情依约认定由文某向李某***违约金269600元，公平合理。文某上诉主张违约金标准过高，缺乏充分证据，本院不予采纳。