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广州买新房面积差异 格局变化 质量***退房赔偿请律师

广州业主擅自改建房屋，***承重会被限制过户吗？

数年前，郑先生夫妇将自己的7套房屋进行大规模改建后用于酒楼经营。有关部门屡次要求郑先生夫妇将房屋***原状，但其始终无动于衷。如今，当他们打算将这些房产出售时发现，这些房屋已经被限制交易，在房地产登记簿备注栏中载明，因业主擅自改变房屋用途和结构，根据相关规定，限制上述房屋交易登记。对于楼体漏水的问题，业主普遍关心的是能不能退房的问题，根据我既往经验，要全A面客观的分析各个楼房具体情况，提出不同的解决方案，一味的主张退房可能无法实现业主的主张。

为顺利卖房，郑先生夫妇多次与房管局、房地产交易A中心等进行交涉，希望能解除限制。但有关部门表示要想解除限制必须将房屋***原状并经有资质的部门出具竣工验收报告和已完成整改的证明文件。可事实上，该幢房屋已很难***原状。郑先生夫妇认为，房管局的行为侵害了业主对合法财产的处分权利，遂提起行政***，请求法A院***撤销。***土地管理法第四十三条指出，除兴办乡镇企业、乡村公共设施和公益事业，以及村民建设住宅而使用集体土地外，任何单位和个人需使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

庭审中，区房管局出示了房地办作出的《关于限制房产进行交易的请示》，其中认定郑先生夫妇擅自改变涉案房屋用途和损坏房屋承重结构，拟建议对上述房屋限制房地产交易。黄浦区房管局在收到上述请示后在次日批复同意房地办对房屋情况的认定和相关建议。房管局辩称，该份请示只是建议房产交易A中心限制房产交易，***后的决定并不是该局所作，该局只是对房地办作出的认定予以确认。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

法A院审理后认为，房地办经现场勘查，查明业主郑先生夫妇损坏房屋承重结构的违A法事实，遂作出《关于限制房产进行交易的请示》报请房管局。房管局根据相关规定作出批复同意，该行为是对业主损坏房屋承重结构作出的行政确认行为，该行为事实清楚，适用***正确。郑先生夫妇要求撤销被诉行政行为的***请求缺乏事实和***依据，法A院不予支持。比如，开发商在售楼书、广告等宣传材料上对绿地、花园、车库的宣传，以及对该小区房屋相关部分装饰装修材料、标准的说明，增强了房屋的吸引力，提高了房屋的档次和价格，对业主选择购买该房屋产生了重大的影响。

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广州商品房预售广告***怎么办？

一、商品房预售许可证应载明哪些内容？

商品房预售许可证应当载明开发企业的名称和预售商品房项目的座落位置、楼号、楼层建筑面积数，商品房屋预售款专用帐户，并附上项目的布局图，在图上注明预售许可证核准的单体建筑的位置，并加盖戳记。

二、商品房预售广告***怎么办？

开发企业只有取得商品房预售许可证后，才能发布预售广告，预售广告的内容须真实、准确，并载明商品房预售许可证的编号和发证***，不得有误导、欺骗公众和不符预售商品房项目的内容。根据《中华人民共和国合同法》第A一百五十九条的规定，买受人应当按照约定的数额***价款。开发企业发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，预购人有权要求在商品房预售合同中约定。

三、开发商发布的广告需要备案吗？

开发企业发布预售商品房广告时，应提前5日将拟发布的广告式样报市房地产主管部门备案。因为根据合同法的规定，一方违约，给对方造成损失的，对方可要求损失赔偿，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。市房地产主管部门对广告内容与预售的商品房项目不符的，责令开发企业修改后才能发布，拒不改正者，由市房地产主管部门通知开发企业停止发布，并收回该项目的商品房预售许可证。

四、开发商签订商品房预售合同时可以收订金吗？

开发企业与预购人签订商品房预售合同前，经双方协商同意，开发企业可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金，开发企业应向预购人提供商品房预售合同草案或认购协议。故根据房A产证记载的面积和双方合同的约定的结算面积误差的方法，开发商负有退还多收房屋的义务。开发企业在收取商品房预购订金时须与预购人订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还的具体办法。开发企业与预购人签订商品房预售合同后，开发企业向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人***的商品房预售款。

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广州商品房买卖合同***

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广州开发商和中介在广告中的内容需要写进合同吗？

一、开发商和中介在广告中的内容需要写进合同吗？

房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。法A院审理认为，在购买该房屋时，黄小某为未成年人，除父母之外并无***的经济来源。房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

二、商品房买卖合同应包括哪些内容？

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

商品房销售价格由当事人协商议定，***另有规定的除外。