改变土地用途咨询-花都区咨询-村土地租赁***律师

律师解答：两者的区别主要体现在以下几个方面：

（一）主体不同。《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济***成员有权依法承包由本集体经济***发包的农村土地。”根据该规定，农村土地承包的发包方是村集体经济***或者村民委z员会，承包方是本集体经济***的农户。农村土地承包合同仅适用上述特殊主体，不适用于其他主体。其他租赁合同主体则是一般主体，村民会议程序咨询，适用《中华人民共和国合同法》的一般规定。这里值得注意的是，根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。以租赁等方式流转农村土地承包经营权的，该租赁合同适用《中华人民共和国合同法》，租赁期限不得超过承包期的剩余期限。

（二）类型不同。土地承包经营权是一种新型物权。农村集体经济***成员基于成员身份从本村集体承包有关土地，村民与村集体签订土地承包合同，***颁发土地承包经营权证，村民依法获得土地承包经营权。土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。以租赁方式流转时，则需要签订租赁合同，承租z人没有身份的限制，任何有农业经营能力的人都可以向承包土地的农户承租，双方签订了协议即可。从这里就可以看出，包括出租农村土地承包经营权的租赁权属于***。

（三）标的物不同。农村土地承包合同的标的物是特定的，即是集体所有或***所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，而不是其他财产。租赁合同的标的物则是不包括集体所有或***所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，其他动产、不动产如房屋、牲畜、机器设备等都可成为租赁标的。农村土地承包经营权可以作为租赁权标的物。

以上是租赁合同与农村土地承包合同的主要区别，实践中，要具体看其有关合同的内容，注意做实质性区分。具体判断一个合同到底是什么性质的合同，不是取决于它的名字叫什么，而是取决于实际的权利义务约定，即合同的实质内容。合同的权利义务内容决定了它的性质。如果一个合同名称叫承包合同，但内容上都是在约定租赁关系的权利义务，则实质上为租赁合同。

出租集体土地需要多少村民同意？

相关法条：

《村民委z员会***法》第二十二条：召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。***对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。

第二十五条：人数较多或者居住分散的村，三分之二村民同意咨询，可以设立村民代表会议，讨论决定村民会议***的事项。村民代表由村民按每五户至十五户推选一人，或者由各村民小组推选若干人。

第二十六条：村民代表会议有三分之二以上的组***员参加方可召开，花都区咨询，所作决定应当经到会人员的过半数同意。

律师解答：很多人以为出租集体土地需要三分之二以上村民同意，其实不是的。***并没有简单规定需多少村民同意，而是规定必须经过村民会议或者村民代表会议通过。而村民会议是18岁以上村民过半数参加，或者三分之二以上的户主参加，到会人数过半即通过。而村民代表会议则是三分之二以上的代表参加即可召开，过半数即通过。所以估算来说，***z低四分之一的村民同意就可以出租集体土地了。

咨询：我是一名村民，我听说我们村的村民委z员会把村里的土地未经村民同意承包给了外村人，而且费用很低。我们本村村民也很想承包这些土地，请问村委这样做合法吗？

律师解答：根据《中华人民共和国土地管理法》及2003年3月1日起实施的《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，农民集体所有的土地依法属于农民集体所有的，由村集体经济***或村民委z员会作为发包方对外发包。农民集体所有的土地可以由本集体经济***以外的单位或者个人承包经营，改变土地用途咨询，但必须经本村村民会议三分之二以上成员或三分之一以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政z府批准。否则发包方属于越权发包，即使签订了土地承包合同，人民z法z院也会因违z法***规定而认定无效。因此在本案中，农民半数以上的村民，可以依法提起诉z讼，要求确认承包合同无效或终止该承包合同。但是为了使土地能正常使用，在司z法实践中如何承包合同自签订之日超过一年或虽未超过一年，但承包人已实际做了大量投入的，对于上述请求人民z法z院不予支持。但人民z法z院可以根据实际情况，依招公平原则，对承包合同有关不合理的内容进行适当调整。