起诉违约方赔偿咨询-租赁合同诉z讼律师-越秀区咨询

广州道路施工客流减少，导致营业亏损能否减少租金？

刘某租赁王某的临街店铺经营餐馆，合同期内该路段因道路建设被围闭，导致餐馆生意锐减。刘某因此拒交租金，并诉至法z院要求解除合同。本案道路施工对刘某经营的影响属于“不可抗力”还是“情势变更”，《房屋出租协议》经双方同意解除后，刘某的营业损失与王某的租金损失应如何承担？

律师解答：道路建设属于不可归责于双方当事人的事由，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，且在一定时期内造成了刘某经营上的损失，而该损失非刘某主观故意也非经营不善所致，如果该损失由刘某一人承担，有违公平原则。因此，合同解除后，对生意凋零的风险损失，应由双方共同承担。

刘某与王某签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反***的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应受其约束，按约履行各自的义务。在合同履行过程中，出现了道路建设的客观事件，属于“情势变更”的情形。道路建设按理是政z府造福于民的举措，长远来看也有利于刘某对餐馆的经营。但是，由于近半年的实行半幅交通封闭，引起了承租环境发生重大变化，造成刘某经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行租赁合同的基础，这种变动的情况在当事人双方订立合同时是无法预料的，其变化足以致使订立租赁合同的基础动摇，如果仍然要求刘某继续按照原合同约定***租金，将显失公平。根据《中华人民共和国***通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条规定的“诚实***原则”及“公平原则”，综合考虑道路建设的期限及对餐馆的影响程度，在双方同意解除租赁合同后，对刘某因道路建设造成的损失及应交纳的租金数额应予以适当调整，王某对此应承担相应的责任，本案中，经过法官斟酌权衡，***终***合同解除，刘某不用***剩余的租金，王某也不用退还已收的押金，平衡了双方了利益。

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广州租赁的店铺有臭味无法营业可以解除合同吗？

刘先生与开发商签订了租赁合同，令人意想不到的是，一段时间后刘先***现他的商铺里有很大的异味，转让合同无效处理咨询，原来是商铺房顶的污水管滴漏。刘先生要求开发商维修，但开发商维修后，滴水情况虽然得到解决，可商铺里仍然异味难除。***后，因为店里一直充满恶臭，客人都不***了，刘先生美容美发店***停业。刘先***函要求解除租赁合同，但开发商不同意。双方多次协商不成，刘先生只有起诉到法z院要求解除租赁合同，要求开发商退还押金和剩下的两个月租金，合共8万元。

　　法z院经审理后认为，根据刘先生委托的室内环境质量监督检测机构对其商铺室内进行空气检测，的确室内空气中氨含量已超过***规定的标准，令刘先生无法继续经营美容美发店，致使租赁合同的目的无法实现。判令解除双方签订的租赁合同，起诉违约方赔偿咨询，开发商返还刘先生从未营业开始到剩余租赁期间的租金和押金共8万元。

律师提醒：租下商铺后，如果商铺出现问题，存在严重瑕疵，令承***不能正常使用，无法实现租铺做生意的合同目的的，承***就有权解除租赁合同。在现实生活中，商铺经营者在租商铺时，一般需要***押金并进行适当的装修，如果发现所租下的商铺出现严重瑕疵，如严重漏水渗水、严重开裂、恶臭等，应及时保留相关证据，还可以请公证处进行现场公证，委托有资质的鉴定机构进行***鉴定等等。如果有瑕疵的商铺无法***正常使用功能，承***就有权解除合同，并要求出***承担违z约责任。

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广州租客不交租金房东锁门合法吗

　　咨询：我从东莞本地人手中租了一套厂房，经过房东同意出租给了一间工厂做员工宿舍，做了二手房东。我和工厂签订的租房协议中写明租期到明年9月份，每个月10日付房租。可是，工厂一直没有***10月份的房租。我去找工厂负责人，他也不给我明确回复。我和房东协商，一方提前解除合同咨询，如果工厂一直不***房租，我就把员工宿舍锁上，不知道我这样做合不合法呢？我应该怎么做呢？

　　律师解答：如果你将厂房转租而与工厂之间签订的租赁合同是合法有效的，根据《合同法》第227条的规定，工厂无正当理由未***或者延迟***租金的，你可以要求工厂在合理期限内***，工厂逾期仍不***的，你可以解除合同。因此，你应当先通过口头或书面的方式通知工厂（应注意保留通知的相关证据），并确定一个合理的具体期限，要求工厂在此期限内***租金。期限届满且经过书面发函***及协商后，工厂仍未***租金的，你可以单方解除租赁合同，采取锁门等方式收回厂房。

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