对方违约举证找律师-天河区咨询-房屋买卖违约咨询律师

广州签订合同后限购了还能过户吗？

张律师解答：“限z购令”对正在进行的购房交易产生了很大的影响，尤其对限z购令中被列入无购房资格的人来说，无益于晴天霹z雳。对于签订了合同后出现“限z购令”的情况，司z法实践中通常这样处理：以网签时间为节点，在限购政策出台前已经成功办理网签手续的，合同仍可继续履行，但尚未办理网签手续的，若购房人不具备限z购令要求的购房资格，合同则因无法办理网签和过户而无法履行，以解除为宜，但不能据此追究违约责任。因合同解除导致的损失及相关费用，亦依据公平原则由双方当事人分担。

此外，由于双方当事人在签订合同时，对限购政策的出台是无法预见的，一些合同得到了较大程度的履行，故应考虑特殊情形下合同解除的例外。对虽不具备购房资格，但已经签订合同并且在事实上已经实际履行的，解除合同会导致当事人之间间利益明显的失衡，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉z讼请求，法z院一般予以支持。需要提醒的是，若本应能够在限购政策实施之前完成过户手续，却因一方当事人的违约行为导致合同延迟履行，在此期间由于限购政策的出台导致合同无法继续履行的，守约方有权要求解除合同并要求违约方赔偿损失。

广州自己的房子被他人占了，强行收房把东西扔了合法吗？

张律师解答：不合法，应通过合法途径，起诉腾房再申请强制执行收回房屋，同时要求***强占期间的房屋使用费。退一万步说，即使真的要自己强行收房，也一定要委托***人士，如律师或公证处公证整个过程，***差也要自己***全程录像，并将搬出的物品妥善保管才行。如下面这个案件，产权人的房子被他人居住，其趁居住人不在，把别人的东西搬出来全扔了。居住人起诉赔偿98万损失，一审法z院支持了。二审法z院认为98万损失有违常理，改判酌情支持5万元损失。其实本案中，产权人如果有录像并妥善保管物品，是不用承担赔偿责任的。

判z决书节选：

本院认为：本案的争议焦点有三：其一，伍某自行收回涉案房屋的行为是否构成侵权；其二，郭某所遭受的财产损失金额如何认定。

关于伍某自行收回涉案房屋的行为是否构成侵权的问题。依据（2013）穗越法民某号生效民事判z决，伍某对包括涉案房屋在内的广州市XXX路1号1-3楼房屋占有八分之六的产权份额，即伍某系涉案房屋的所有权人，天河区咨询，有权对涉案房屋进行占有、使用、收益及处分。郭某虽主张其基于与伍某等人之间的协议入住涉案房屋，但未就此充分举证证明，故郭某占用涉案房屋缺乏***依据，伍某要求郭某搬离涉案房屋合法有据。虽然如此，伍某仍应通过合法途径采取合法手段行使所有权收回房屋。而依据各方陈述，伍某系在郭某不在场且无第三方见证的情况下自行收回涉案房屋，并自行处置了郭某存放于涉案房屋内的部分物品，导致郭某遭受财产损失。因此，伍某的行为已构成侵权，应当向郭某承担赔偿损失的民事责任。

关于郭某所遭受的财产损失金额的认定问题。一方面，郭某以伍某侵权为由，诉请郭某赔偿损失，故应当就其所遭受的损失金额举证证明。郭某虽提交了《损失财物清单》以证明其遭受损失的金额，但该《损失财物清单》中列明的物品种类及价值既无其他证据予以印证，卖家不肯配合过户咨询，亦与常理不符，故郭某未就其主张的980000元损失金额充分举证证明。且，郭某没有合法依据占用涉案房屋，在伍某要求其搬迁后拒不搬离，买家无法办理贷z款咨询，导致伍某采取私力手段自行收回涉案房屋，故对造成本案无法查明其存放于房屋内物品价值的后果，郭某存在一定的过错。另一方面，伍某并未否认其自行收回涉案房屋当时房屋内存放有郭某的物品的事实，只是认为房屋内的物品并无价值。而伍某在自行收回房屋时，对方违约举证找律师，本应采取相关措施固定房屋内物品的种类及数量并予以妥善保管，但伍某却在无第三方见证的情况下自行搬离并处置，故对造成本案无法查明郭某存放于房屋内物品价值的后果，伍某亦存在一定的过错。综上，原审法z院直接采信郭某自行制作的《损失财物清单》，认定伍某赔偿郭某物品损失980000元，有失妥当，但鉴于郭某确曾居住于涉案房屋且伍某确曾处置过郭某的物品，基于公平合理原则，本院酌情认定伍某应赔偿郭某物品损失50000元。

广州卖房后发现卖低了，能以显示公平撤销合同吗？

张律师解答：一般不能。打显示公平的风险非常大，除非卖家常年居住国外且买家是中介这种情况，其他情况法z院一般不支持显示公平。

1、根据***z高法司z法解释，显失公平不但要求有利益明显失衡的结果，还要求有一方当事人利用优势或者利用对方没有经验的原因，即只有利用优势或者对方没有经验签订合同导致双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的才构成显示公平，否则则归入双方契约自由范围；

2、一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事***行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民z法z院或者仲裁机构予以撤销，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，或者具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的撤销权消灭；

3、可撤销合同的一年撤销期限为不变除斥期间，不适用诉z讼时效中止、中断或者延长的规定，对方当事人对撤销合同请求权提出诉z讼时效抗辩的，人民z法z院不予支持；

4、合同被撤销，返还财产、赔偿损失请求权的诉z讼时效期间从合同被撤销之日起计算；