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广州房产赠与协议反悔***律师房产财产赠与撤销咨询

1、以赠与协议的形式买卖宅基地房有效吗？

咨询：我想买一座宅基地房，后面听说宅基地房买卖不合法，我们就签了赠与协议，再另外签了协议我给了对方二十万房款，请问这样有效吗？

律师解答：赠与协议无效。首先，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人***价款的合同。你与卖方签订的私房无偿赠送协议，从形式上看卖方将系争房屋无偿给予受赠人你，但你又于同日回赠卖方二十万钱款。宅基地的使用权不属于遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋而转移给新的所有人。鉴于双方之间并无亲属、朋友等特殊身份关系，应当认定，该钱款为你从卖方处取得系争房屋所***的对价。故你与卖方之间名义上是赠与合同关系，实质为买卖合同关系。宅基地房屋转让行为违反***有关规定，应确认为无效。

2、买宅基地房后自己的户Z口迁到了本村，买房有效吗？

咨询：我在广州郊区买了一套宅基地房。后面因为与本村人结婚，户Z口也迁到了本村，请问我之前买的宅基地房有效吗？

律师解答：根据我国国Z务院《关于深化改革严格土地管理的决定》“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地”，城镇户Z口的公民是不可以在农村购买房屋和宅基地的。因为宅基地属于集体所有，所以宅基地的转让只能在本集体经济***成员内进行。韩梅认为修建在其父宅基地上的自建房属于己方所有，但徐磊认为自建房属于夫妻共同财产。你并不是本村的村集体经济***成员，因此，原则上不能购买该村的宅基地，但既然你购买了该村的宅基地，结婚后又把户Z口也迁至该村，则你的购房行为有效。

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广州同村不同组村民间签订的宅基地房买卖合同有效吗？

甲为某村一组村民，乙为同村二组村民，乙于2007年购买甲的宅基地，并翻盖了新房居住。2013年7月因***，乙获得房屋及宅基地补偿款26000元。现甲以双方非同一集体经济***成员为由，起诉要求确认买卖合同无效，宅基地补偿款归其所有。

　　律师讲法：本案中，同村不同组的村民是否属于同一农村集体经济***成员是认定买卖合同效力的一个依据。所谓农村集体经济***，是指具有为本集体经济***成员提供基本社会保障的职能和经营管理本集体经济***内农民集体所有资产的职能。根据《物权法》第60条规定，我国农村存在乡镇农民集体所有、村农民集体所有、村内两个以上农民集体所有三种情形，即我国农村实行的是“三级所有”的农民集体所有土地的基本形式，而根据一物一权的物权法原则，某一村的土地要么属于村农民集体所有，要么属于村内各农民集体经济***所有。法Z院只对宅基地侵权***有管辖权，对宅基地确权***没有直接管辖权。在判断甲、乙是否属于同一农村集体经济***成员时，应依据集体土地的物权归属、发包主体等认定该村农民集体经济***的具体形式进而作出判断：是村农民集体经济***形式的，甲、乙属于同一农村集体经济***成员，宅基地房屋买卖合同有效；是村内并存各农民集体经济***形式的，则甲、乙不属于同一农村集体经济***成员，宅基地房屋买卖合同无效，当然是否就按无效处理还要视具体情况而定。

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广州在他人宅基地上建房的，房屋归谁，如何补偿？

刘某与张某是邻居，刘某因工作调动举家迁往外地，临行时将房屋及院舍托付给张某照管。张某自刘某一家迁居后，就占有并使用刘家的房屋，后张某因父母搬来同住，遂将刘家的房屋修缮一新，并在刘家的院落内新盖两间厢房。2003年，刘某退休返回原籍，让张某腾还房屋。于是，张某将刘某的原房腾出，其父母却依然居住在新盖的两间厢房内。根据您所提供的情况，因为您家都是有城镇居民，属于第Z一种情况，因而不能购买农村宅基地，即便签订了合同，也是无效的。刘某让张某归还厢房，张某称该房为他所建，所有权应归其所有，如刘某愿意要可以出卖给他。但刘某则认为，该厢房虽为张某所盖，但却座落在自家院内，理应归其所有，并且张某多年居住并使用其房屋而未付租金，而修缮房屋的费用他已付给张某，遂坚决要求张某以两间厢房折抵租金。双方争执不下，刘某即诉至法Z院。本案如何处理？

律师解答：本案涉及到添附物的所有权归属问题，我国立法未作明确规定，但依***的一般原理，协商不成的情况下有三种解决途径：一是***原状，各归其主；二是维持现状，使原物的各所有人形成共有关系；三是维持现状，使因添附而形成之物归某一人所有。

本案中因为双方意见严重分歧，张某是在刘某的宅基地范围内建造房屋的，我国***规定，房屋与宅基地的使用权是不可分离的，只能归宅基地的使用权人所有，因此，该案中张某所建的房屋当然地归属于刘某。

　《***通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”因此，从公平的原则出发，因添附而受到损失的一方当事人得要求获得利益的一方返还其所得的利益。在未办理农用地转为建设用地前，擅自在农用地上建造房屋的，明确为相关***所禁止，属于违A法建筑。本案中，张某建筑用房的材料与刘某的宅基地发生了附合，即由不动产的权利人取得所有权，依前述理由，张某在刘某宅基地范围内所建筑的厢房虽由刘某取得所有权，然而，在添附中，取得所有权的一方并没有取得利益的根据，其对因此而使他人造成的损失应于所得利益的范围内予以返还，所以刘某应当向张某返还其所得的不当利益，该返还范围应为张某建房的费用及其相应的劳务报酬，这也符合公平原则。

法Z院***终依法***双方争议的房屋归刘某所有，同时判令刘某补偿张某建房所付出的全部费用11560元，即包括建房用的材料费、付出的劳务费及相应的报酬。

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