越秀区网签合同与三方合同不一致咨询高性价比的选择 擅长二手房

广州二手房买卖***中，守约方能要求赔偿差价损失吗？

律师解答：法z院一般不会支持差价损失，只会支持没收定金或双倍返还定金等，是为了平衡买卖双方的得失，不至于一方因交易而获得巨额利益，同时另一方产生巨大经济损失，使双方都能服判息讼。双方约定“卖方同意委托买方指z定的第三方担任本次交易的代理人并办理售楼委托公证。如下面这个案件，法z院就只判z决返还定金20万，驳回了赔偿100万差价损失的诉请。

判z决节选：

法z院经审理认为：合同已明确约定潘某（卖家）提前还贷及涂销抵z押登记手续的期限，潘某至今未办妥该手续，违反合同约定，应承担违约责任。另一方面，伍某并未否认其自行收回涉案房屋当时房屋内存放有郭某的物品的事实，只是认为房屋内的物品并无价值。潘某提出因配偶不同意配合办理手续导致诉z讼及房屋被查封，此仍属于卖方责任，对外不能对抗朱某（买家）。由于潘某违约，导致涉案合同无法按时顺利履行，朱某合同目的无法实现，故朱某要求解除合同的诉z讼请求合理合法，法z院予以支持。

关于朱某主张的双倍返还定金20万元、赔偿房屋差价损失100万元、赔偿中介按揭费损失8000元的诉z讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求***原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。第z一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担z保法》约定一方向对方给付定金作为***的担z保。***人履行***后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的***的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的***的，应当双倍返还定金”。判z决书节选：针对争议焦点2：在涉案《房屋买卖合同》的履行过程中，由于《个人住房贷z款审批通知书》约定给予李某26万元贷z款用于购买涉案房产，并自通知日期起90个自然日内按借z款申请时约定事项办妥购房手续。第z一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。涉案合同约定了卖方违约需***相应违约金。现朱某选择主张双倍返还定金20万元，系朱某对自己诉z讼权利的处分，该请求符合上述***规定，故法z院予以支持。朱某***的中介费5000元、按揭费3000元合计8000元是朱某的实际损失，因未超出定金10万元赔偿范围，依法不应重复计算，故对该请求法z院不予支持。关于朱某主张的房屋差价损失100万元的请求。首先，朱某提供的网上查询白云区房价统计表，只是白云区楼盘的均价统计数据，但事实上，不同z房屋因其所处地段、位置、楼层、朝向、面积、环境等的不同而存在价格差异，故该统计表不足以证明涉案房屋已溢价100万元；其次，一般而言，房屋买卖交易时间较长，易受市场或各方因素影响，买卖双方能否顺利成交处于不确定状态。在本案中，考虑从签订买卖合同至朱某提起本案诉z讼相隔约4个月，时间不是很长，朱某在合理判断无法实现合同目的的情况下可及时另寻房源，防止损失扩大；***后，本案中，朱某仅***定金10万元，其要求赔偿100万元差价损失，有违公平合理原则，且法z院已支持按定金赔偿。综上，朱某要求潘某赔偿100万元房屋差价损失依据不足，法z院不予支持。

广州二手房买卖***如何证明谁违约？录音可以吗？

张律师解答：可以。看合同约定双方应当履行的义务和时间，如一方拒绝配合另一方办理手续，微信聊天记录和电话录音都可以作为证据。但从公序良俗角度来讲，不能将父母的资助认定为理所当然的赠与，这种坐享其成的思想，不能由***所倡导和司z法裁判所确认。如双方没有直接沟通，都是通过中介沟通，则双方与中介沟通的录音也可以作为证据。如下面这个案件，虽没有其他证据，法z院根据合同约定和电话录音判定是卖家不肯继续履行合同，卖家是违约方。

判z决书节选：

针对争议焦点2：在涉案《房屋买卖合同》的履行过程中，由于《个人住房贷z款审批通知书》约定给予李某26万元贷z款用于购买涉案房产，并自通知日期起90个自然日内按借z款申请时约定事项办妥购房手续。而李某在取得同贷书后，徐某未配合办理提前还款等手续，徐某便于2016年10月6日即发出《解除二手房买卖合同通知书》给李某。案例解析：买家小李通过中介公司介绍，***终看中了业主王某的房屋，约定价格在160万元，签订合同的时候***4万元定金，然后首期款44万在交易递件当天***，剩余的楼款112万元通过银z行按揭***。同时，从李某提供的录音光盘及相应文字译本显示，签订合同后，李某与徐某间曾就首期款的***期限进行协商，并一致同意在同贷书出具后再***首期款，而且刘某在与名致公司及李某沟通过程中亦认可其因在珠海购房政策问题而不想再出售涉案房产，以及涉及到赔偿事宜一直与李某和名致公司沟通。现徐某、刘某虽对该录音光盘不予认可，但亦未提交相应证据予以推z翻李某主张，因此，一审法z院对该录音光盘所记载的谈话录音内容予以确认。再根据李某分别于2016年11月1日、2016年11月30日和2017年1月27日向徐某发出《催告函》、《律师函》可知，则徐某通知李某解除涉案《房屋买卖合同》的理由不成立，故从中认定徐某已构成根本性违约。

广州二手房买卖***，先起诉继续履行，再起诉解除合同算重复起诉吗？

张律师解答：不算，这是不同的诉z讼请求，不构成重复起诉。比如下面这个案件，卖家违约不卖，买家先起诉继续履行，后因不能一次性付款，法z院驳回其诉z讼请求，其又起诉解除合同***违约金，法z院就支持了。综上，鉴于双方过错，法z院从公平角度，予以解除双方就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。其实买家也是走了冤枉路，当初第z一次起诉的时候法z院一般会释明，能一次性付款的才会支持继续履行，但法z院释明后买家仍不肯变更诉z讼请求，法z院只能驳回其继续履行的诉z讼请求了。所以建议当事人还说多听律师意见，不要固执己见，以免增添诉累。

文某主张李某提起本案诉z讼属于重复起诉的问题。但后来，该房屋被***，回迁的房屋尚未办理产权登记，且李先生认为其为合法有效的房屋权利人。《***z高人民z法z院关于适用〈中华人民共和国民事诉z讼法〉的解释》第二百四十七条规定“当事人就已经提起诉z讼的事项在诉z讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉z讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉z讼请求相同，或者后诉的诉z讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”本案中，李某诉请解除涉案《房地产买卖合同》、由文某返还定金、***违约金等；而（2017）粤0183民初X号案中，李某诉请文某继续履行z《房地产买卖合同》、协助办理过户手续、***迟延履行违约金。据此，虽本案与（2018）粤0118民初X号案当事人相同，诉z讼标的相同，但两案诉z讼请求明显存在差别，故李某提起本案诉z讼并不构成重复诉z讼。