天河区咨询-买家无法贷z款解除合同咨询-广州合拓(推荐商家)

广州二手房买家贷z款金额不足，卖家能解除合同吗？

张静律师解答:按照合同约定的时间履行付款义务是二手房买家的主要义务，如果买家因各种原因无法贷z款或者贷z款金额不够，应当自己解决问题补齐金额，卖家没有义务配合其办理其他超出合同约定范围的贷z款，如到期不能付款，则卖家可以解除合同。如下面这个案件，买家隐瞒自己名下已有房屋在还贷z款的事实，导致7成贷z款降至只能贷z款3成。买家要求卖家配合其办理装修贷来凑齐贷z款金额，该要求超出合同约定，卖家当然有权拒绝并解除合同。

判z决书节选：

房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人***房价款的合同。本案的李某、邢某就涉案房屋签订《合同》，邢某作为房价款的付款义务人，应对自己的付款能力、付款方式做出合理预判，以确保《合同》得以顺利履行。涉案《合同》明确约定房价款中的247万元，由邢某以银z行按揭贷z款的方式***，该约定是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。邢某因自身原因无法办理247万元的银z行按揭贷z款，其提出办理四成装修贷z款的方式，与合同约定不符，李某有权拒绝。在邢某无法按照合同约定的付款方式付款的情况下，李某出于交易安全的考虑，天河区咨询，提出要求邢某对购房资金做第三方监管或提供资金流水证明，网签是否有效咨询，该要求合理合法，但邢某对此未作出正面回应。在李某对交易安全提出质疑的情况下，邢某在履行过程中一直未向李某出示其有付款能力的证据。在房价款能否***处于不确定的情况下，李某的合同权利处于难以保障的状态，其有权行使不安抗辩权，并要求解除合同。

广州二手房买卖***中吗，违约金条款用错了还能赔偿吗？

张律师解答：不能，法z院会驳回你的诉z讼请求。如下面这个案件，二手房的买家以卖家逾期交房构成违约主张卖家违约***违约金，法z院审理后认为卖家不存在逾期交房的违约行为，但存在逾期过户的违约行为，***终判合同解除。但因为买家依照逾期交房的条款计算违约金，违约金计算错误，驳回了***违约金的诉z讼请求。

判z决书节选：

法z院认为：《商铺买卖合同》是陈某（买家）与林某（卖家）的真实意思表示，内容未违反***、行政z***的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。

关于陈某要求解除《商铺买卖合同》的诉z讼请求，其一，林某提供的《委托书》、《商铺收楼确认书》、商铺收楼时状态确认件与《商铺委托经营管理协议》的内容能够形成完整的证据链，法z院对林某关于其已经将涉案商铺交付给陈某的受托人潮流公司，在《商铺买卖合同》约定的期限内履行完商铺交付义务的陈述依法予以采信。陈某以林某存在逾期交付涉案商铺违约行为为由主张有权解除《商铺买卖合同》缺乏理据，法z院对陈某该主张不予采信。其二，虽林某辩称陈某不配合办z证故逾期办z证责任在于陈某，却未提供证据证明其向陈某发出了办z证通知，陈某亦否认其收到了办z证通知，故应由林某承担举证不能的***后果，法z院对林某该项辩称意见不予采纳。根据《商铺买卖合同》第四条、第九条第二款、第十条第二款的约定，林某办理交易递件手续的期限届满时间应为2016年12月20日（自2016年2月22日计算210个工作日），而陈某自2017年3月20日起因林某逾期办z证而享有合同解约权，现陈某诉请解除《商铺买卖合同》，有事实和***依据，法z院依法予以支持。

关于陈某要求林某***违约金182849.2元的诉z讼请求。如前所述，法z院对陈某以林某存在逾期交付案涉商铺违约行为故陈某有权解除《商铺买卖合同》的主张未予采信，故陈某依据《商铺买卖合同》第八条第2款约定要求***违约金亦缺乏理据。故对陈某的该项诉z讼请求，法z院依法不予支持。

广州因行政区划变更导致学z位房失去学z位，可以解除合同吗？

张律师解答：若学z位是二手房买家购房的主要原因，因行政区划变更后导致涉案房产不再带学z位，则双方对交易的不再履行都不具有过错，双方都不承担违约责任。卖家已收的定金应返还给买家。

判z决书节选：

本案争议焦点为买卖双方是否违约，法z院在此作如下分析：

首先，胡某虽主张徐某及广东某家房地产经纪有限公司广州***承诺案涉房产系云山小学学z位房，因行政区划改变导致其购买越秀区学z位房的目的不能实现，但其所举证据仅录音，无其他证据佐证，且《存量房买卖合同》亦仅载明学z位未被占用，并未明示案涉房产具体对应的学z位，故胡某以此主张徐某违约，理据不足，法z院不予支持。

其次，房屋归属的行政区划涉及学z位、户籍等实际利益，是房屋交易中的重要因素。而行政区域的划分是***行为，案涉房屋的行政区划信息已由***于2016年公开发布，胡某、徐某均可通过公开渠道获知。因此，徐某作为案涉房产的所有权人及卖方，有义务向买方提供准确的相关信息，但其在签订合同一时没有披露案涉房屋的准确行政区划，存在过错。同理，买家无法贷z款解除合同咨询，胡某作为正常成年人及买方，应尽到审慎的注意义务，理应核实房屋的相关信息后再决定是否购买，如若行政区划和学z位是其购买案涉房产的首要考虑因素，则胡某更应全z面、慎重核实房屋所属行政区划，中介擅自网签咨询，而并非仅凭***及徐某、某家公司陈述就签订合同，故胡某亦存在过错。

再次，徐某主张胡某以各种理由（包括无法供楼、贷z款利率可能上调、***可能不批贷z款）拒不履行案涉合同，虽然其提交的短信及微信聊天记录中，胡某多次提及若贷z款利率上调即要求徐某解除合同并返还定金，但仅为胡某假设性语言，且根据聊天记录可知，胡某积极配合按揭公司及某家公司提供办理按揭贷z款及网签、过户手续的相关资料，而案涉房产预约过户取消的原因系因行政区划变更，徐某需重新办理不动产证书，非胡某之过错，故徐某主张胡某违约，法z院不予支持。

综上，双方均对合同不再履行存在过错，徐某应向胡某返还定金10万元；z胡某并未取得法定或者约定的解除权；胡某诉请徐某***违约金理据不足，徐某反诉请求胡某***违约金理据不足，法z院均予以驳回。

天河区咨询-买家无法贷z款解除合同咨询-广州合拓(推荐商家)由广东合拓律师事务所提供。广东合拓律师事务所（gzhesheng.tz1288.com）位于广州市天河区天河北路183号大都会广场47楼4710-4713单元。在市场经济的浪潮中拼博和发展，目前广州合拓在***服务中享有良好的声誉。广州合拓取得全网商盟认证，标志着我们的服务和管理水平达到了一个新的高度。广州合拓全体员工愿与各界有识之士共同发展，共创美好未来。