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广东在承包的土地上擅自建房，承包合同无效

2010年B村村集体通过公开协商的方式将新开垦的部分土地高价发包给本村7户村民，却没有签订书面承包合同，口头规定承包方在一次***纳承包费后，可自由使用这部分土地。村民表示虽然村集体未明确指出这部分土地为宅基地，但是他们承包这部分土地并愿意***高昂承包费的目是为了建住宅”。

由此，法z院认定B村是以土地承包的名义，出售给村民土地用于建房，但是由于这部分土地未通过农村村民住宅建设用地审批，***出租土地合同有效吗，不属于宅基地，因此不能作为卖宅基地列入农民负担类案件处理。再就是村民还未在这部分土地上建住房，还未构成非z法买卖土地的事实，因此也不应作为非z法卖地案件进行处理。只能按照《农村土地承包法》相关规定列入土地承包类案件进行处理。

　　处理

　　一是B村村集体与承包农户的口头协议及协议内容违反了《农村土地承包法》“未经依法批准不准将承包地用于非农建设；发包方应与承包方签订书面承包合同”等规定，因此B村村集体与承包农户的口头协议无效，村集体退还已收取的承包费。

　　二是按照山东省《实施lt;农村土地承包法gt;办法》“村集体通过开垦、复垦等方式增加的土地，应当用于调整土地或者补给新增人口，在调整或补地前可采取招标、公开协商的形式承包，承包期限不得超过三年。”的规定，村集体可对复垦的土地进行有偿承包，用于弥补开垦土地时的支出。但承包时要严格程序并签订合法有效的书面合同，增城区咨询，到期后补给新增人口。

　　三是之前已承包土地的7户，土地租赁合同无效咨询，这次享有承包优先权，如果未获得承包权，其青苗补偿由村集体负责与新承包户协调解决。

四是B村村干部***意识淡薄，责任心差，未按《农村土地承包法》等******发包土地，按照《农村土地承包法》等******规定，给予该村主要和直接负责人相应的处罚。

广州承租村集体土地建房后无法报建能解除租赁合同吗？

律师解答：如租赁合同约定承租土地是为了建房，则因村委（广州这边叫经济合作社）的原因导致无法报建的，可以起诉解除合同，退还已交款项。

判z决书节选：

关于合同是否应当解除的问题。首先，对于涉案地块上现有的18间铺位，某村股份合作经济社未能提供相关建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的依据，且规划部门出具的多份复函中均指出涉案土地内存在涉z嫌违z法建设的临时建筑的事实，并要求其依程序到城市管理综合执z法部门完善相关手续。但某村股份合作经济社一直未按要求办理，且将涉案地块进行招标及于涉案合同中约定保留该18间铺位，直至本案诉z讼过程中仍坚持不同意办理相关查处手续。依照广州市番禺区国土资源和规划局在《广州市番禺区国土资源和规划局关于（2017）粤0113民初X号之一调查情况的复函》中援引的《广州市城乡规划条例》第六十一条关于“建设单位或者个人有以下情形之一的，城乡规划主管部门暂停办理其规划许可业务：（一）对已作出的违z法建设处罚决定未执行完毕的；（二）已由城市管理综合执z法***立z案但未作出违z法建设处罚决定的违z法建设行为的”的规定，由于涉案土地上的18间未经报建的商铺未经城市管理综合执z法***处理，涉案土地不具备办理继续相关规划许可业务的前提条件，从而导致杨某签订《租赁合同》拟在涉案土地上兴建三层以上建筑使用的合同目的无法实现，故杨某本案提出解除《租赁合同》理据充分，法z院予以支持。

未通过村民同意签订的土地承包合同有效吗？

律师解答：如未通过民主议定程序，超过半数的村民起诉确认承包合同无效，且是在合同签订后1年内起诉的，则合同无效。但只有村民有权主张合同无效，其他各方无权要求确认承包合同无效。如下面这个案件，转承包人不想继续承包土地了，以转包人和村里签订的土地承包合同未经过三分之二村民同意为由起诉合同无效，***终法z院认定其无权要求确认合同无效。

判z决书节选：

法z院认为：本案争议焦点一为陈某与蔡某的耕地承包合同的效力问题。法z院认为，《***z高人民z法z院关于审理农业承包合同***案件若干问题的规定（试行）》（1999年7月8日起施行，2008年12月18日废止）第二条规定：“发包方所属的半数以上村民，以签订承包合同时违反《土地管理法》和《村民委z员会***法》等***规定的民主议定原则，或者其所签合同内容违背多数村民意志，损害集体和村民利益为由，以发包方为被告，要求确认承包合同的效力提起诉z讼的，人民z法z院应当依法受理，并可通知承包方作为第三人参加诉z讼。”第二十五条规定：“人民z法z院在审理依本规定第二条所起诉的案件中，对发包方违背集体经济***成员大会或者成员代z表大会决议，村民委z员会***法咨询，越权发包的，应当认定该承包合同为无效合同，并根据当事人的过错，确定其应承担的相应责任。属本条欠款规定的情形，自承包合同签订之日起超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量的投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，人民z法z院不予支持。但可根据实际情况，依照公平原则，对该承包合同的有关内容进行适当调整。”

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