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广州村集体土地可以租赁吗？

律师解答：广东省满足条件的情况下可以，其他省看各省的地方性规定。

由于集体土地的租金相对比较便宜，在现行经济活动中，租用集体土地兴办企业及建造厂房的情况在实践中普遍存在。法z院经审理后认为：依法成立的合同受***保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。但是在目前的***环境下，“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设”，仍然是***严格限制的行为；在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法z院认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应***风险。

2005年10月1日起颁布实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第8条明确规定了“下列建设项目可以使用集体建设用地：1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资***企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等；2……。(3)第三种情况属于在当事人无违z法主观认识下客观上形成的存量违z章建筑，如果自具体认定和处理时间节点往前计算在处罚时效内，按第z一种情况处理。”这一地方***的出台，突破了《土地管理法》仅限于兴办集体企业才能使用集体建设用地的规定，其更重要的意义在于给工商企业通过出让、租赁等方式取得集体建设用地确立了合法操作的政策基础。

但是，对于尚未制订***明确政策的省市，包括北京，对于集体土地使用权的流转问题仍然要适用《土地管理法》的规定。而***《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：

1、《土地管理法》第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济***农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。律师提醒：房租到期房客不搬，这样的情况，房东也不必慌张，也不用义气用事，造成不必要的冲突与***。

前款所称依法申请使用的国有土地包括***所有的土地和***征用的原属于农民集体所有的土地。

2、《土地管理法》第五十九条 乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”第六十八条规定：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政z府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

3、《土地管理法》第六十条 农村集体经济***使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政z府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政z府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。2、《土地管理法》第五十九条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设。

4、《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

由上述规定可知：

（1）任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。

（2）集体建设用地仅限于（a）兴办乡镇企业（b）村民建设住宅（c）乡镇村公共设施和公益事业建设等3种使用范围。

(3) 不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。

（4）对于集体土地企业使用权的对外出租，***是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济***开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。

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广州业主隐瞒租客卖房，可以起诉合同无效吗？

咨询：我租住在罗湖一居室。前段时间，业主在我不知情的情况下，将该房子出售了。听说租客具有优先购买权，我是否可以起诉业主，让该买卖无效？

　　律师解答：根据***z高人***z院发布的《关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》相关规定，出***出卖租赁房屋未在合理期限内通知承***或者存在其他侵害承***优先购买权情形，承***请求出***承担赔偿责任的，人***z院应予支持。强制让其搬走，一定会发生冲突，但是面对这样的租客，到底有没有什么有效的办法呢。但请求确认出***与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人***z院不予支持。所以，租客优先购买权属于债z券性质，即租客可以起诉业主，获取相关赔偿，或者要求新业主继续履行租约直至合约期满，但是却不能起诉该买卖无效。

另外还要注意一点,在出***与***权人协议折价、变卖租赁房屋偿还***的情况下，应当在合理期限内通知承***。此种情况下，承***请求以同等条件优先购买房屋的，人***z院应予支持。

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广州转租合同未经过房东同意就一定无效吗？

问：2014年1月份，我租了朋友小张的一间门脸房开杂货店，并签订了五年的租赁合同。那么，在合同约定确实对你不利的情况下，你也只能尽量减少损失了。到了2014年8月份，因为生意不好，我把房子暂时转租给了同事小李，由小李按之前的合同约定直接向小张***房租，小张收到房租后并没有什么表示。可是2015年6月份，小张以我转租未经其同意为由，到法z院起诉要求解除与我之间的租赁合同，请问这符合***规定吗？

　　答：首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，承***转租需要经过出***同意，否则出***可以解除租赁合同。

其次，根据《***z高人***z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》第十六条，“出***知道或者应当知道承***转租，但在六个月内未提出异议，其以承***未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人***z院不予支持。２、如不能续租，装修等投入怎么办由于是合同到期终止，房主并不违约，所谓打招牌的投入损失，即使你能拿出证据，肯定也是没有地方去要的。”所以，就你所叙述的具体情况，可以判定你的朋友小张是知道房屋转租的事情的，且时间已经超过六个月，因此小张请求解除租赁合同的理由不能成立。

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