起诉违约方赔偿咨询的行业须知

广州转租合同未经过房东同意就一定无效吗？

问：2014年1月份，我租了朋友小张的一间门脸房开杂货店，并签订了五年的租赁合同。到了2014年8月份，因为生意不好，我把房子暂时转租给了同事小李，由小李按之前的合同约定直接向小张***房租，小张收到房租后并没有什么表示。可是2015年6月份，小张以我转租未经其同意为由，到法z院起诉要求解除与我之间的租赁合同，请问这符合***规定吗？咨询：我有一套房子是去年6月租出去的，约定房租每月一结，刚开始租客交房租还比较准时，可从去年10月开始就一直拖欠房租，多次催要都没有结果。

　　答：首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，承***转租需要经过出***同意，否则出***可以解除租赁合同。

其次，根据《***z高人***z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》第十六条，“出***知道或者应当知道承***转租，但在六个月内未提出异议，其以承***未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人***z院不予支持。”所以，就你所叙述的具体情况，可以判定你的朋友小张是知道房屋转租的事情的，且时间已经超过六个月，因此小张请求解除租赁合同的理由不能成立。由上述规定可知：（1）任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。

广州张静律师在合同***领域具有较高造诣，多年代理大量经济合同***类案件，包括买卖合同，赠与合同，***合同，租赁合同，承揽合同，运输合同，储蓄合同，***担z保合同，房屋装修合同，连锁加盟合同，物业管理合同等***。办案经验丰富，胜诉率高，收费优惠，欢迎咨询。那么，在合同约定确实对你不利的情况下，你也只能尽量减少损失了。

广州档口门面店铺租赁合同无效后，承租者如何索赔损失？

第z一，商业性用房租赁合同签订时，要对房屋性质审慎审查。首先就是要确认房屋是可以合法出租的。其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。在商业性用房的租赁中，租户在接收房屋后出于经营需要，一般都会进行相应的装饰装修。一旦合同无效，装饰装修及其他损失数额都比较大，而无论是租户还是房主都会因其过错对该损失产生责任，因此商业性用房租赁合同签订之前，出***和承***都要审慎对待，避免产生不必要的损失。

第二，房屋租赁合同无效，应及时主张权利、履行义务。根据《房屋租赁合同解释》第 5 条，即使房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准***房屋占有使用费的，人***z院一般应予支持。按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的***后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。也就是说，如果没有特殊原因，即使租赁合同无效，也应本着公平的原则，谁受益、谁担责，谁占用房屋，谁承担房屋占用期间的费用。尽管承***主张在此期间无法正常使用，但由于其长期占用房屋，也应参照租赁合同约定的标准向出******占用房屋期间的合理占用费。

当然，对于出***来讲也是一样的，如果承***以合同无效为由要求交还房屋，而出***拒不收回房屋，出***则无权向承***主张此期间的房屋的占用费，房屋空置产生的损失，由出***自担。

第三，承***对承租房屋进行装饰装修应留存合法有效证据。***实践中，装饰装修的价值问题往往争议较大。（2）集体建设用地仅限于（a）兴办乡镇企业（b）村民建设住宅（c）乡镇村公共设施和公益事业建设等3种使用范围。而且承***一般为了减少装修成本，多采取自行委托无相关资质的装修公司甚至个人进行装修，也不要求出具正规发z票，***进入***后，很难提供合法有效的证据证明装饰装修所支出的费用数额。

如果承***在交还房屋之前提起***，法z院一般可以通过专门的***鉴定机构来确定装饰装修的价值，这种鉴定相对公平、准确，不至于产生对承***不利的情形。法z院经审理后认为：依法成立的合同受***保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。但如果房屋已经交回，无法鉴定，则根据谁主张谁举证的证据规则，承***如果不能提交进行装饰装修所***费用的有效证据，则法z院可能作出对其不利的裁决。

而且即使房屋租赁合同有效，如果合同履行过程中产生争议，导致合同无法正常履行完毕的，一般也要涉及到未履行期间装饰装修价值的确定问题。通过***鉴定的方式确定装修损失所耗费的时间较长，房屋鉴定期间房屋空置的损失必然产生，也必然有一方来承担该损失。咨询：廖先生将自有的200平米商业用房出租给李女士经营餐馆，双方签订五年期租赁合同，并对租金、***及合同解除等条款做了明确约定。如果房屋被收回后无法鉴定，没有合法有效的证据，对主张装修损失的一方也会产生不利影响。

根据***实践中的经验，笔者建议出租方与承租方在签订房屋租赁合同时，可以根据房屋租赁合同的年限、房屋的用途等对装饰装修***z高价格做出限定，并根据使用年限来确定装饰装修的折旧程度来提前约定合同需要提前解除时违z约方应承担的赔偿数额。律师答复：先多说几句跑偏的话：您所说的“如果房主都是租一年就收回以后租房子做生意还做的下去吗。承***对房屋进行装修时，将相关的装修方案、装修价格报出***审核，出***审核确认后，将此作为处理双方租赁合同不能正常履行时计算装饰装修费用的依据，不仅可以避免***鉴定期间房屋空置的损失，也可以避免对装修损失数额认定上出现较大误差，而影响当事人双方的合法权益。

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广州租赁到已被查封的房屋还能主张买卖不破租赁吗？

李某租赁侯某的一处门面，不知该门面已被法z院活查封（即不能够买卖,但是可以使用）。后法z院准备拍卖此房屋，李某可以主张买卖不破租赁吗?

律师解答：本案中，法z院查封在先。在此情形下，则在买受人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁合同并不适用于新的房屋受让人，因此李某与被执行人侯某的租赁合同随之失效，除非新的买受人同意。具体理由是：

　　1、法z院财产保全的作用是对执行对象的财产进行控制。当本案中的侯某门面被法z院查封之日起，侯某不能完全依其自由意志自由地占有、使用、收益、处分该门面，这种效力延伸到案件执行完毕。因此，房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同或者书面租赁合同。该案系活查封，为保障双方当事人的合法权益，在门面被处分之前，法z院指定由侯某保管、使用、收益并不违背***规定。

　　2、依据《***z高人***z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释.第二十条的规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承***请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人***z院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）……（二）房屋在出租前已被人***z院依法查封的。咨询：前不久我看中了一套房屋，与房东签了租赁合同，也给了房东2000元定金，约定一个礼拜后搬房。同时依据《***z高人***z院关于人***z院民事执行中查封、扣押、***财产的规定》第26条之规定：“被执行人就已经查封、扣押、***的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，况且法z院对查封进行了公示。本案中就算李某是善意第三人，也不能对抗法z院的保全。

　　3、既然李某的租赁合同不能对抗法z院的查封。在法z院拍卖时，李某在同等条件下有优先购买的权利。对于违z章建筑的处理问题，首先要解决一个时间节点问题，也就是说，以什么时间作为违z章建筑进行建设认定的截止点和对违z章建筑进行处理的开始点。如果李某因此想与侯某解除合同可要求侯某承担违z约责任和由此造成的损失。退一步说，在房屋执行拍卖后，李某要想租赁合同***继续有效，必须征得新买受人的同意（但应视为新的契约）。

综上，在法z院采取财产保全措施后，在本案中“买卖不破租赁”的优先性原则没有对抗效力。

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