广州越秀区起诉租赁合同无效咨询给您好的建议,拍卖房腾房请律师

广州佛山买法z院的拍卖房风险大，可以买***吗？

律师解答：可以

法z院拍卖的房屋，低于市场价，而且不限购，在大城市受追捧程度极高。但这类房屋也面临产权不清等诸多风险。如“轮候查封”、“产权不清”、“无/小产权”、“***房产”等潜在风险，这可能会导致房产无过户。

2016年8月3日，***z高院《关于院络司拍卖若干问题的规定》的发布，使络司拍卖成为近期关注的焦点。而《行政处罚法》第八条明确规定，行政处罚的种类之三为“没收违z法所得、没收非z法财物”。近日，国内首z家互联***“众安***”联合阿里巴巴旗下“闲鱼拍卖”推出******针对络司拍卖环节的***产品——“拍房交易保障险”，这也是国内***首z次嵌入司拍卖场景，为司拍卖房产的过户安全保驾护航。

***z高院的络司拍卖的规定，填补了该领域的空白。***z高院执行局局长孟祥对此指出，络司拍卖作为强制执行程序中处置财产的一种新措施，对破z解“执行难”，及时、有效兑现债z权益等方面有着重要作用。

根据中国房地产报记者了解，目前在“司拍卖平台”参加司拍卖房产竞拍、且竞拍成的购房人，可通过“司拍卖平台”跳转至天猫众安***官z方旗舰店购买拍房交易保障险，需要提醒的是，购买期限为竞拍成后次日24时前。

根据司拍卖平台以往拍房的平均拍卖成交价，“拍房交易保障险”分为150万、300万、700万、1000万四档不同保额产品，众安***结合行业数据进行测算，制定合理费率，对应保费依次为1500元、3000元、5500元、8500元。而虚z假z的租赁合同，其租金的***虽然在合同上存在这种符合常理的外观，然而其却多有名无实，“承租z人”和“出租z人”多未发生真正的租金***关系。购房人可根据拍卖房产的成交价自行选择不同保额投保。

购买该***后，当被***人竞拍拍房成后无取得房z产证时，便可向***申请赔偿损失。赔付标准一般按照拍卖成交价赔偿，***z高不超过保额。

律师提醒：记住买拍卖房的主要风险不是办不了房z产证，而是收楼难。房z产证一般在付款后两个月就会出，但是收楼的时间就不确定了，有时候甚至需要打一个腾房官司。不要误会了以为买了***就收楼也没问题了。

广州买拍卖房要交税吗？

律师解答：要交。

拍卖房的税费是按照二手房税费标准进行缴纳。但在法z院拍卖公告里一般只会注明标的物的评估价，而房产原购入价并不会公布。标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵、缺陷、损毁等均由买受人承担，法z院概不作多退少补。而税务部门核实税费时，关于***部分是差额计税。买受人往往去到了税务部门缴***费时，才知道自己应该缴纳多少税费，有时候多则几十万元。这个风险，买受人应在购买前充分评估。

***后，提醒关注准备捡漏，又打算贷z款的竞买人，在竞买前一定要先去找相关***审查征z信，只有通过审查，拿到意向书，并将该意向书交给法z院，那么当你成功竞买后，你才有可能贷到款。

广州拍卖房***中如何证明是虚z假租赁合同？

律师解答：购买司z法拍卖房***中，经常可出现长期租赁合同，其中很多此类合同都是虚z假z的。那么，如何证明该租赁合同虚z假呢，可从以下五个方面判定当事人之间的租赁合同关系真伪：

其一，租金的***方式。

惯常租赁合同，用以居住之用的住房其***方式往往月付或者季度***，少量情形下可能存在按年度***的情形。根据中国房地产报记者了解，目前在“司拍卖平台”参加司拍卖房产竞拍、且竞拍成的购房人，可通过“司拍卖平台”跳转至天猫众安***官z方旗舰店购买拍房交易保障险，需要提醒的是，购买期限为竞拍成后次日24时前。而虚z假z的租赁合同，其租金的***虽然在合同上存在这种符合常理的外观，然而其却多有名无实，“承租z人”和“出租z人”多未发生真正的租金***关系。对于租金的***方式多采一次性***或分次大额***的方式，且多伴有租金不变的约定，显然不符合常理。

其二，占有情况。

虚z假租赁合同，往往无占有之实，多为房屋买卖设置阻碍而签订。占有作为房屋重要的用益权利，承租z人租而不占，租而不用，与常理相悖，虚z假租赁关系很容易戳穿。

其三，租赁期限。

临时倒签的租赁合同往往对于合同的这些主要条款约定较为简单，尤其是在租赁期限的起始期限上，因其意图阻却房屋或者对抗强制执行的非z法目的，其虚设的起始日期往往比合法的买卖合同签订之日或执行申请之日不会相差太久，因为非z法的“承租z人”及“出租z人”出于房屋占有情形及虚z假笔迹的顾虑，倘若签订一个较早的起始日期，其“承租z人”实际未占有房屋或占有房屋的期限与合同签订明显不符，相距久远有悖常理的漏洞便会暴露无疑。律师介绍，张某因对拍卖流程不甚了解，也未进行现场查看，对拍卖行提供的有关拍卖物的文件资料没有仔细查阅，便签署了有关文件，根据签署的内容，视为其已行使了查阅、了解拍卖物的权利，已知悉拍卖物的瑕疵，认可拍卖物的现状。故而可结合占有情形综合判断。

其四，当事人权利的主张及义务的履行。

虚z假租赁合同下，租赁双方所签订合同多采用格式化的条款，不排除当事人临时拷贝了一份租赁合同用以应急之用。律师解答：通常在拍卖公告里，法z院都会写下这样的内容：“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担。比如以惯常之习惯，租赁双方对于租赁房屋内设施的明细，其维护及修理***义务均会加以明确，而虚z假z的租赁合同因其用意不在占有使用，故而此项约定往往多会省略，故而在判定真实的租赁合同时，是否存在这些条款可作为重要的权衡因素。

其五，“承租z人”与“出租z人”之间的关系。

因虚z假租赁合同之恶意，相互串z通之“承租双方”往往具备较为紧密的关系，若不具可信任性，则难以达到相互串z通以逃避***或规避执行之目的。故而，注意搜集“承租双方”关系暧昧的证据亦是有利于揭开其真实关系面纱的一个重要环节。

综上所述，当遭遇半路杀出的承租z人以租赁关系为箭牌欲阻却买受人收房房屋之时，以上五个方面，不妨仔细推敲，搜集相关证据，以期揭开虚z假租赁合同之面纱。