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广州购买法z院拍卖的房屋需要注意哪些事情？

拍卖房子***容易出现***的除了房屋的腾空问题外，还有前房东户z口是否及时迁走等问题，根据日常拍卖住房所发生的***，他总结出以下几点须注意的细节，想去竞拍的市民，事先可据此进行准备，避免事后发生不必要的麻烦。

第z一，要确定你想竞拍的标的产权是否清晰。一般来说，通过法z院强制执行的标的产权都比较清晰，相对可以放心，而由单位或个人委托的就要查清。

第二，应充分行使自己的合法权利，在竞拍前一定要去现场了解房屋详情。我国拍卖法有明文规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料，拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。通常情况下，拍卖行会公开标的展示时间，***意向买家统一看房，让买家实地具体了解房屋的基本状况。鉴于该案存在以上错误，国土资源局以“事实依据不足，处罚决定有误”为由，主动改正，撤销了对李某“违z法占地建房行为”的处罚决定。若没***看房的，市民可要

求拍卖行开放展示或自己去实地了解。届时，买家应了解该房子是否腾空，原房东户z口是否已迁出，同时要确定标的房产是否有其它费用未付，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有结清，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。买家也可以委托***人士代为审查相关拍卖文书、通过多方途径了解房屋情况。二是以房产现状与不动产登记簿记载的权利状况不一致为由，不予转移登记，以督促违z法建筑物使用者自行纠正。

第三，购买拍卖房一定要注意此房是交吉还是不交吉。这是两个专有名词，交吉即竞买后即可使用，不确定因素和风险都较小，但起拍价格相对高些。而不交吉，就是只是已取得产权，但房屋仍因各种原因被他人居住使用，要实际拥有，还须通过其他途径取得。因此，不交吉的标的一般相对便宜。一般来说，不交吉标的有两种：一种是标的带租约，目前在被使用中，租客与原房主有租赁协议在先，买家可与租客保持出租与承租的关系，定期收租金。带租约的不交吉标的未必是坏事，因为可直接获得***回报。但也存在***风险，如果该协约租金低于实际市场价格、租期过长，就会拉低买家的***回报率。近日，国内首z家互联***“众安***”联合阿里巴巴旗下“闲鱼拍卖”推出******针对络司拍卖环节的***产品——“拍房交易保障险”，这也是国内***首z次嵌入司拍卖场景，为司拍卖房产的过户安全保驾护航。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原房东或其亲友经业主允许使用的，有可能出现拒不搬走的情况。

第四，要做好付全款准备。拍卖房的产权“***”不足，并且部分房产的产权关系错综复杂，产权的可追溯性难度较大，许多***也不能清楚地了解拍卖房产的真正产权关系，这为其按z揭贷z款服务造成了巨大的壁垒，当前***很少为拍卖房提供按z揭贷z款服务。因此，消费者在购买拍卖房时应该做好比较充裕的资金准备。律师提醒：记住买拍卖房的主要风险不是办不了房z产证，而是收楼难。

购买***拍卖房，欠缴的水电费谁出？

律师解答：通常在拍卖公告里，法z院都会写下这样的内容：“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担。具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行查询。”

这句话，大有乾坤。作为***物，***拍卖房有可能长期闲置，也可能租给其他人使用。那么，原业主如果拖欠大量的物管费、水电费，又或者租约未到期，租户不配合，都会引发后续的***。所以，在购买前，要查询清楚相关欠费情况，***z好聘请律师陪购，降低风险。对于本案，笔者建议，国土z资源部门一方面，可继续梳理案件事实，追查实际违z法占地人。

购买法z院拍卖房，只有一个竞拍人可以买吗？

律师解答：以前和现在是竞拍人必须超过2人，否则流拍。2017年1月1日起，1个人也可以拍啦。

***z高人***z院关于人***z院网络***拍卖若干问题的规定（自2017年1月1日起施行）

第十一条 网络***拍卖不限制竞买人数量。一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交。

广州拍卖房***中如何证明是虚z假租赁合同？

律师解答：购买司z法拍卖房***中，经常可出现长期租赁合同，其中很多此类合同都是虚z假z的。那么，如何证明该租赁合同虚z假呢，可从以下五个方面判定当事人之间的租赁合同关系真伪：

其一，租金的***方式。

惯常租赁合同，用以居住之用的住房其***方式往往月付或者季度***，少量情形下可能存在按年度***的情形。而虚z假z的租赁合同，其租金的***虽然在合同上存在这种符合常理的外观，然而其却多有名无实，“承租z人”和“出租z人”多未发生真正的租金***关系。对于租金的***方式多采一次性***或分次大额***的方式，且多伴有租金不变的约定，显然不符合常理。黄某和陈某所提交的证据不能证明不动产登记簿记载有错误，或不动产登记簿无效，黄某或陈某为涉讼房屋合法的占用、使用人的事实。

其二，占有情况。

虚z假租赁合同，往往无占有之实，多为房屋买卖设置阻碍而签订。占有作为房屋重要的用益权利，承租z人租而不占，租而不用，与常理相悖，虚z假租赁关系很容易戳穿。

其三，租赁期限。

临时倒签的租赁合同往往对于合同的这些主要条款约定较为简单，尤其是在租赁期限的起始期限上，因其意图阻却房屋或者对抗强制执行的非z法目的，其虚设的起始日期往往比合法的买卖合同签订之日或执行申请之日不会相差太久，因为非z法的“承租z人”及“出租z人”出于房屋占有情形及虚z假笔迹的顾虑，倘若签订一个较早的起始日期，其“承租z人”实际未占有房屋或占有房屋的期限与合同签订明显不符，相距久远有悖常理的漏洞便会暴露无疑。故而可结合占有情形综合判断。而虚z假z的租赁合同，其租金的***虽然在合同上存在这种符合常理的外观，然而其却多有名无实，“承租z人”和“出租z人”多未发生真正的租金***关系。

其四，当事人权利的主张及义务的履行。

虚z假租赁合同下，租赁双方所签订合同多采用格式化的条款，不排除当事人临时拷贝了一份租赁合同用以应急之用。比如以惯常之习惯，租赁双方对于租赁房屋内设施的明细，其维护及修理***义务均会加以明确，而虚z假z的租赁合同因其用意不在占有使用，故而此项约定往往多会省略，故而在判定真实的租赁合同时，是否存在这些条款可作为重要的权衡因素。***终被法z院以拒不执行判z决罪判处被告人张某拘役六个月，缓刑八个月。

其五，“承租z人”与“出租z人”之间的关系。

因虚z假租赁合同之恶意，相互串z通之“承租双方”往往具备较为紧密的关系，若不具可信任性，则难以达到相互串z通以逃避***或规避执行之目的。故而，注意搜集“承租双方”关系暧昧的证据亦是有利于揭开其真实关系面纱的一个重要环节。

综上所述，当遭遇半路杀出的承租z人以租赁关系为箭牌欲阻却买受人收房房屋之时，以上五个方面，不妨仔细推敲，搜集相关证据，以期揭开虚z假租赁合同之面纱。