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广州宅基地房拆迁，补偿款是家庭成员人人有份吗？

目前法Z院诉讼中，拆迁纠纷在整个诉讼案件中，占了不小的比重，一方面是因为拆迁价值较大，另一方面也是因为家庭内容人员较为复杂，家庭内部也存在不小的争议。2011年4月一对老夫妻找到我，原因是自己的儿媳、儿子向法Z院提起诉讼，要求分割拆迁补偿。当时拆迁取得了三套安置房，当时户Z口一共有六个人，老夫妻，小夫妻，以及两个孩子，自己儿媳和儿子主张要求其中的2套房屋，理由是应该平均分割，小夫妻加两个孩子应该拿两套房屋，但我在详细看了相关的拆迁协议以及有关证据后，向法Z院提出了自己的一些观点，我们认识，该房屋为宅基地以及该土地上的房屋拆迁，而所有的补偿款项很大的比重是土地的作价以及房屋的作价，但当时申请宅基地时，儿子还未结婚，申请人只有三个人，老夫妻加儿子，而所有的造房，农村房屋买卖争议咨询，也是老夫妻所建，儿媳与两个孩子只是取得一个空平方的人头补偿，因为我们认为在补偿利益的分割上，并不能平均分割，而是应该考虑到建房申请情况以及房屋建造情况，综合判断，法Z院在认真审查后，作出了最终判决，认定对于宅基地房屋评估的价值，老夫妻占75%，农村房屋拆迁诉z讼咨询，儿子占25%，儿媳与两孩子占空平方。

律师点评：

本案中，最Z大的争议就在于，拆迁补偿是不是应该平均由所有被安置对象平均分割，这样的观点，是大多数当事人的一种误区，认为只要是被安置对象，广州番禺区咨询，就应该平均分，其实不然，在拆迁案件中，不但有区别，而有时差别会非常之大，拆迁政策虽然层出不穷，但大多有其规律可寻，就是先评估需要拆迁房屋的具体价值

，再判断其价值能购买多少的安置房屋，这里包括房屋的评估价值，宅基地的评估价值等，其中因为建房人的不同，宅基地申请人的不同，从而造成，各被安置人员取得补偿的也会不同。所以拆迁案是较为复杂的一案诉讼，存在着各类性质的房屋拆迁，承租房拆迁、城市产权房拆迁、农村宅基地房屋拆迁等，而各类拆迁政策都是不同，同时每个拆迁人给出的政策或是补偿方案也是不同的，所以拆迁诉讼中，除了要了解各类房屋的拆迁政策外，还需要深入的了解具体的特定拆迁人的拆迁政策和方案，只有这样才能准确的发表出自己的观点，使自己的合法权益得到最Z大的保障。

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广州同村不同组村民间签订的宅基地房买卖合同有效吗？

甲为某村一组村民，乙为同村二组村民，乙于2007年购买甲的宅基地，并翻盖了新房居住。2013年7月因拆迁，乙获得房屋及宅基地补偿款26000元。现甲以双方非同一集体经济组织成员为由，起诉要求确认买卖合同无效，宅基地补偿款归其所有。

　　律师讲法：本案中，同村不同组的村民是否属于同一农村集体经济组织成员是认定买卖合同效力的一个依据。所谓农村集体经济组织，是指具有为本集体经济组织成员提供基本社会保障的职能和经营管理本集体经济组织内农民集体所有资产的职能。根据《物权法》第60条规定，我国农村存在乡镇农民集体所有、村农民集体所有、村内两个以上农民集体所有三种情形，即我国农村实行的是“三级所有”的农民集体所有土地的基本形式，而根据一物一权的物权法原则，某一村的土地要么属于村农民集体所有，要么属于村内各农民集体经济组织所有。在判断甲、乙是否属于同一农村集体经济组织成员时，应依据集体土地的物权归属、发包主体等认定该村农民集体经济组织的具体形式进而作出判断：是村农民集体经济组织形式的，甲、乙属于同一农村集体经济组织成员，宅基地房屋买卖合同有效；是村内并存各农民集体经济组织形式的，则甲、乙不属于同一农村集体经济组织成员，宅基地房屋买卖合同无效，当然是否就按无效处理还要视具体情况而定。

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广东可以申请法Z院强制执行拍卖宅基地房吗？

基层法Z院执行案件的被执行人大多户籍在农村，当其无其他财产偿还债Z务时能否处置其农村房屋，相关法律没有作出明确的规定。由于农村房屋和宅基地使用权是农民赖以生存的基本生活资料，是居住权的基本保证，因此法Z院在执行农民住房时应当慎之又慎，应做到既维护申请执行人的合法权益，又不妨碍被执行人的基本生活，从而保障社会的和谐稳定。

根据我国《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，村民出卖、出租住房后，不再批准其宅基地申请。因此，当被执行人只有农村一处住房时，法Z院不能执行其住宅。如果将其住房予以强制执行，则有可能使农民永Z久地丧失宅基地使用权，导致其基本的生存权得不到保障。但是，如果被执行人迁出原集体经济组织，或者虽未迁出，但另有住房的，法Z院对其农村房屋可以执行。

根据最Z高人民法Z院关于执行过程中拍卖、变卖财产的规定，对财产进行处理的首Z选途径应该是拍卖，但由于宅基地属于村集体的土地，其使用权也只能为本经济组织农民所有，因此对农村房屋的拍卖又与其他财产的拍卖有很大的区别。法Z院在执行农民的住房时，若要对房产采取拍卖变卖措施，或是以物抵债，对于购买或接受农村住房者的范围应当有所限制。因为从理论上讲，一个集体经济组织的宅基地只有本集体经济组织的成员才能有权使用，本集体经济组织以外的人，包括城镇居民无权使用本集体经济组织的宅基地。一旦城镇居民或本集体经济组织以外的人大量购买该农村住房，按照“地随房走”的原则，购房者购买住房的同时取得了宅基地使用权，使用了该集体经济组织的宅基地，就会造成农村宅基地大量流失，集体经济组织其他成员的利益就会受到严重损害。因此在法律没有做出明确规定前，针对宅基地使用权进行拍卖时，应当严格限定参与竞买的主体，即只有同一集体经济组织的内部成员才有资格参与竞买，而且参与竞买人本身还必须符合申请农村建房的条件。如果竞买人不是本集体组织成员，或者虽是本集体组织成员，但不符合建房条件的，则不能购买该农村房屋。当村委会参与竞买时，应当在同等价格下给予优先购买权，以便于村委会行使对村集体土地的管理和使用权。

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