没有购房资格咨询-广州南沙区咨询-一手楼买卖合同律师(查看)

广州天河区房屋买卖***问题咨询赠送面积违约找律师

广州开发商承诺买一层送一层没送，可以索赔吗？

房产公司开发的某小区挑高式公寓很是诱人，宣传彩页上写着：楼下不贵，楼上免费、“约75m2，装修后约130m2、买一层送一层等广告语。朱先生收楼后却发现只有60平方米加上2楼才够75平方。房产公司拒不认账，广州南沙区咨询，否认承诺过买一层送一层。称售楼广告只是要约邀请。不作数。商品房买卖合同里没有相关约定，以合同为准。朱先生无奈诉至法z院，要求变更与房产公司签订的商品房预售合同总价，房产公司退付夹层部分面积的房款并******。

律师说法：

关于本案，首先要解释什么是“要约邀请”，或者说，“要约”和“要约邀请”的区别。

《合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第二十五条规定，承诺生效时合同成立。

那么通俗来说，一个合同的成立需要两个步骤：1、要约人发出要约；2、承诺人看到要约后表示同意发出承诺。而要约邀请只是一种邀请，请求别人向自己发出要约，要约的内容是具体明确的，与合同内容一致，要约邀请的内容却是模糊不确定的，与合同内容有一定差异。房产公司主张宣传内容是要约邀请，就是认为宣传内容并非合同内容，房产公司可以不受约束。

法z院经审理认为：根据《***z高人***z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，房产公司在宣传资料上明确载明“买一层送一层”、“楼下不贵楼上免费”，该宣传具体确定，而且对买卖合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响，应当视为合同内容。

商品房预售合同附件2虽以套型图形式对夹层面积有所体现，但该套型图并非文字条款，作为普通购房人的朱先生不易通过分户图得知夹层面积计入建筑面积及房屋价款。因此，朱先生基于其经验、知识缺乏，对涉案房屋的建筑面积及计价方式这一重要合同内容产生错误认识，并在该错误认识基础上签订了商品房预售合同，已经构成重大误解，有权要求变更合同。

对于合同价款变更的实际数额问题，考虑到因附件2记载了套型情形，朱先生在购房时也要应尽到一定的审慎义务，对合同重要事项进行核查。因此结合本案事实情况及双方当事人过错程度，法z院***房产公司向朱先生返还了大部分二楼房款。

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广州白云区房产***在线***咨询限购导致无法买房问律师

广州因限购导致房屋买卖合同无效，谁承担违约责任？

小陈夫妇已有一套房产，由于他们均为非佛山市户籍，根据当时佛山限购政策，买公寓买商铺***咨询，他们并没有购房资格。小陈夫妇在升升公司看楼时被楼盘销售人员告知，以假离婚方式可以取得购房资格。两人为了购得房产，在2013年11月8日登记离婚。后因***不同意贷z款无法买房。小陈诉至法z院要求解除合同退还付款。

顺德法z院认为，小陈在明知其无购房资格的情况下仍与房地产公司签订商品房买卖合同，对合同的不能履行存在过错升升公司在明知自己无购房资格的情况下，企图以假离婚的方式规避政策调控，骗取购房资格，对合同的不能履行也存在过错。因此，双方对合同的不能履行均存在过错。综上，一审法z院作出***，确认双方商品房买卖合同解除，升升公司退还购房货款于小陈。升升公司不服***，决定上诉至佛山中院。

佛山中院认为，由于本案双方当事人均是在明知涉案合同不具备合法履行条件的情形下签订的，对于合同被解除的后果均具有同等的过错。首先，按照双方当事人签订的房地产买卖合同，买方付款、卖方交房、双方协助办理产权过户登记，这三个环节是前后连续、不可分割的一个完整的合同行为。其次，虽然由于***政策变化而导致佛山市取消了之前的限购政策，但这并不能改变合同签订时因违反***房屋限购政策而导致涉案合同无法履行的客观事实。由于合同行为是一种高度意思自治的民事行为，开发商违规销售咨询，需要合同双方的意思表示一致，因此，双方当事人若要继续履行合同，需要根据该***政策调整这一新的情形，可就涉案商品房买卖相关事宜另行协商，如能协商一致的，双方可重新再签订新的合同。据此，佛山中院驳回上诉，维持原判。

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广州越秀区黄埔区商品房买卖开发商违约赔偿***律师

广州开发商不兑现楼盘宣传册的承诺算违约吗？

实物往往与宣传不符，很多做过业主的人心理上都曾有过这样的落差。开发商在楼盘宣传广告中那些花里胡哨的承诺，一旦兑现不了，又未写入合同，业主有办法索赔吗？

　　律师解答：可以索赔。《***A高人***A院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，没有购房资格咨询，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　律师分析：开发商广告宣传中明确、肯定、具体的内容，依法应被视为合同的组成部分，如不兑现，即视为违约。但如果是一些笼统含糊的宣传，如：欧式风格、法兰西浪漫风情等，是不会被视为开发商承诺的。

　　比如，开发商在售楼书、广告等宣传材料上对绿地、花园、车库的宣传，以及对该小区房屋相关部分装饰装修材料、标准的说明，增强了房屋的吸引力，提高了房屋的档次和价格，对业主选择购买该房屋产生了重大的影响。所以，根据我国商品房买卖***解释的相关规定，对上述几项开发商的说明和允诺的内容，虽然没有订立在商品房买卖合同中，但依然认定为合同的内容。

　　开发商没有按照上述说明和允诺建造绿地、花园、车库以及电梯等设施，应承担违约责任，并赔偿经济损失。

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