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广州天河区房产买卖***请律师 买学z位房打官司找律师

广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州买学区房时原房主未将户A口迁出，能否办理***？

咨询:为便于孩子入学，我在市区购买了一套学区房，并签订了购房合同。但是，在办理***手续时，却发现原房主还没有将户A口从该地址迁出。我在买房时没有问清楚，而原房主也没有主动告诉我，我无法办理***手续，影响了我的孩子入学。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。请问，遇到这种情况该怎么办？签订购房合同时应该注意些什么？

律师解答：可先为新房主办理落户，再动员原房主迁出户A口。

首先，房屋出卖后，原房主在此处已没有了固定住所，不具备在此处登记户A口的条件，不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。因此，原房主应当将户A口迁入其具备落户条件的地方***，以便新房主迁移户A口。对原住户居民搬走但户A口仍未迁出的，可先为新搬入的现住居民办理落户手续，再采取措施动员原房主尽快办理迁出手续。农民城镇落户，原有宅基地能否登记发证众所周知，农村宅基地是农村村民安身立命的基础。因此，新房主可依据该文件，向派出z所申请为其办理落户手续。

其次，因派出z所无法强制原房主迁移户A口，所以在签订购房合同时，可以约定卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户A口迁出，逾期未迁出，需承担一定金额的违约责任。

另外，因购买学区房通常是因子女上学需要，在购房合同中可以注明合同的目的，并约定若因原房主拒绝迁出户A口导致新房主无法或延期落户，从而影响子女入学的，买房者有权解除合同。通过以上违约及解除条款可以督促原房主尽早办理户A口迁移手续。

广州二手房买卖中网签合同与之前的合同约定不一致怎么办？

所谓网签，就是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关相关部门进行备案，并在网上予以公布，用户可以根据网签号对合同进行查询。因其安置对象的特定性，使该类房屋的买卖除受***、***的规范之外，还受到当地***相关的地方政策的约束。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生。根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，但是网签与否并不会对房屋买卖双方已经签订的买卖合同效力产生影响;如果已经签订网签合同，而网签合同的约定与双方之前签订的合同约定不一致，一般以对外公示的网签合同为准。

《房屋买卖协议》系买方、卖方及中介三方签订的书面合同，其上有三方的签字盖章，协议具备房屋坐落、价格、付款方式、交房手续、履行期限、中介费用等主要条款，合同已经成立。房屋回购条款约定是商品房买卖交易中的一种合同约定，具体指商品房按揭x贷x款合同中购房人无力偿还***贷c款时，开发商作为连带责任保证人承担还款责任，并由开发商对买卖商品房进行回购的约定。该《房屋买卖协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反***规定，合法有效，各方当事人应当按约履行。网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示，系物权转移的程序，并非合同生效的必要条件，网签与否并不影响合同的效力。

广州二手房买卖***中多出的税费谁承担？

广州二手房买卖***中多出的税费谁承担？

双方没有在房屋买卖合同中明确约定由谁来承担税费，到了缴税时发现要交的税费比预料的多很多，这时谁也不愿意承担这多出来的税款，谁也说服不了谁，只能到法A院说理去。法A院对这种情况会怎么办？

案情：买卖双方通过中介签订了《存量房屋买卖合同》，后双方在办理过户手续时因为税费的承担产生争议，谁也不愿意承担多出来的税款，导致未能办理房产过户手续，双方诉至法A院。

法A院***：法A院审理后认为：双方所签合同中虽有几处关于税费承担的约定，但有些约定前后矛盾，有些地方约定不明，综合来看，属于约定不明的情况。鉴于双方当事人在法庭上均同意解除合同，法A院予以确认，由于合同无法继续履行的原因，是因为双方约定不明造成的，故由此造成的后果属双方责任，应由双方共同承担。那么在这漫长的5年内，极有可能由于房价的上涨导致卖方在巨大利益面前违约，侵害买方的权益。对于双方互相要求对方承担违约责任的***请求，法A院均不予支持。***：1、解除双方签订的合同和协议；2、房主退还买方已付房款；3、驳回双方的其他***请求。

律师讲法：本案***表面上看是因为双方对税费承担约定不明，其实真正的原因是税费数额过多超出原来的预想值。由于近年来税费政策变化比较大，包括中介在内都难以准确计算税款。虽然该房产z证扣押在房屋中介处，但作为产权人的房主挂失补办一张房产z证并不是难事。然而税款是重要的交易成本之一，买卖双方对此都比较看重。为避免此类***，一定要在合同中明确约定如何分担税费，包括将来出现新税费的分担，还有如果出现因为***不成功，多出的费用如何分担，也是不可忽视的问题。