买家无法办理贷z款咨询-专打二手房官司律师-天河区咨询

广州二手房卖家隐瞒房屋抵z押情况，过户前涂销了算违约吗？

下面这个案件中，卖家隐瞒了房屋同时存在银z行抵z押和个人抵z押两种抵z押的情况，买家认为自己受了欺骗，起诉解除合同。后卖家在合同约定的期限内涂销了全部抵z押。本案中，卖家认为买家未按合同约定时间付款构成违约，买家认为卖家隐瞒房屋抵z押情况构成违约，那么到底是谁构成违约呢?

律师解答：严格地说来，卖家只要在合同约定的期限内涂销了抵z押，就不构成违约，天河区咨询，买家未按合同约定时间付款，构成违约。但法z院认为卖家未完全披露抵z押情况也存在过错，且房屋价格上涨卖家没有损失，遂判z决卖家只需退回定金，双方都不用承担违约责任。本律师注意到，近年法z院判z决的很多二手房买卖案件，***终认定合同无法履行的过错在买家，但因房价上涨，合同解除卖家的损失已得到弥补而判z决买家不用承担违约责任，此种判z决为了社会和谐而直接取消了违约方的违约责任，这是法z院作为***司z法***的大局考虑，如果是通过仲裁，一般不会有这种情况，违约了就要承担违约责任。

判z决书节选：

关于合同解除后的责任承担问题。首先，如上所述，李某在《合同》签订时并无告知姚某涉案房屋已抵z押给个人存在不当，姚某亦已就此起诉要求李某返还其已***的定金，李某虽在姚某起诉后涂销抵z押，但姚某起诉后《合同》能否继续履行处于不确定状态，姚某在起诉后拒绝继续履行《合同》不能只归责于姚某一方。其次，在姚某起诉要求李某返还定金后，李某在2017年9月1日涂销涉案房屋的抵z押权并未超过《合同》约定的办理提前还贷的时间，姚某亦未举证证明涉案房屋的抵z押权被涂销后继续履行合同存在实质障碍，姚某拒绝继续履行合同亦有一定不当。***后，虽李某主张因《合同》没有履行致使其在另行购房时产生额外支出，但上述支出并非姚某订立合同时预见到或者应当预见到的《合同》无法履行可能造成的损失，且涉案房屋所在区域的房价已实际上涨，李某的相关损失亦可得到一定弥补。综上，因姚某与李某双方对合同的解除均存在一定过错，合同解除后李某应向姚某退还姚某已***的定金800000元。因双方对于合同的解除均存在一定过错，姚某诉请李某***定金***、中介费、网签费及按揭费，并诉请合某公司承担连带责任依据不足，法z院不予支持；李某反诉要求没收定金800000元以及要求姚某赔偿借z款***、税费损失、中介费损失亦依据不足，法z院不予支持。

广州买二手房入住后发现房屋漏水怎么办？

张律师解答：鉴于房屋已经过户，法z院一般不会判解除合同，但可以要求卖家维护房屋，另外承担几个月的租金损失。

相关案例：

温某购买李某房屋后，卖家不肯配合过户咨询，***了首期房款42.8万元，剩余50万元房款约定以按揭贷z款的方式***。房屋产权后登记至温某名下。温某接收房屋后开始对房屋进行装修，一方擅自卖掉子女房咨询，装修时发现原本贴了墙纸的房间墙壁存在多处渗水、漏水和发霉的痕迹，卫生间也漏水严重，温某立即将该情况告知李某并要求其维修，李某以房屋出售时不存在漏水问题、温某及家人已多次查看过房屋为由拒绝维修，温某即刻通知贷z款***暂停***房款。双方因此发生***。

法z院经审理认为，房屋已交付买方使用并办理了产权变更登记手续，买家无法办理贷z款咨询，买方应依约***房款。即使房屋存在漏水、渗水现象，亦属于质量瑕疵担z保的问题，买方应以正当的方式主张权利，其擅自停止付款的行为已构成违约，故判令买方向卖方***剩余房款及***。

因房屋一经交付给买方即发现有漏水、渗水现象，买方亦及时通知了卖方，故房屋虽已交付使用，卖方仍应承担房屋的质量瑕疵担z保责任，故判令卖方对房屋漏水、渗水处予以修复并承担修复费用。另因漏水、渗水对于正常使用房屋确有一定影响，房屋维修亦需要时间，综合考虑日常维修的时间、双方对于损失产生的过错程度等因素，酌定由卖方承担房屋维修租金损失。遂判z决买方温某向卖方李某***50万元房款及***，卖方李某聘请有资质的***维修单位对案涉房屋的漏水、渗水部位予以修复，买方温某在卖方李某进行维修时承担开门、提供维修便利等协助义务，维修费用由卖方李某***，卖方李某向买方温某***涉案房屋4个月的租金损失。

广州二手房买卖做高网签价格后，首期款***起争议怎么办？

律师解答：二手房买家为了提高贷z款金额而做高网签价格，随后如果对首期款的***金额发生争议的话，如果双方无法达成一致，卖家起诉解除合同的话，法z院一般会支持。如下面这个案件，法官就判z决解除合同，退回定金，互不承担违约责任。

案例解析：

　　买家小李通过中介公司介绍，***终看中了业主王某的房屋，约定价格在160万元，签订合同的时候***4万元定金，然后首期款44万在交易递件当天***，剩余的楼款112万元通过银z行按揭***。在签订买卖合同后，小李即***定金4万元。一时间拿出44万首期款对于小李来说确实有点困难，但是房子的确又是很满意，以为凑凑就可以凑出首付款，出于减少***首期款的考虑，小李要求中介公司协助制作交易价格为190万元的网签合同，准备申请133万元的贷z款。中介公司知道后予以明确拒绝。于是，小李私z下与业主王某通过自行交易的方式制作网签合同。

　　后来，在办理递件过户手续时，业主王某要求小李按合同***44万元首期款。小李认为在制作网签合同的时候已与业主王某说明，有133万元通过银z行贷z款***，加上先前***的4万元定金，只要再***23万元首期款就可以了。业主王某认为其只同意小王按190万元制作网签合同的建议，并不同意按23万元***首期款，根据合同约定，应按44万元***，在收到银z行贷z款后，多出部分返还小王。小王认为这样有风险，不同意业主的意见，而且如果业主王某不履行合同，则按合同约定向其追讨房价10%的违约金作为赔偿。由于双方意见争持不下，双方按合同约定向广州仲裁委z员会提起仲裁解决。

在广州，限贷政策规定，购房首期款***z低比例为30%，所以小李的首期付款应该是48万元，但是因为小李的一时错误想法，买卖双方通过虚报交易价格以获取银z行133万元同贷书，其实是违反了广州市房屋限贷政策的规定，双方均负有不可推卸的责任，故仲裁支持业主王某退回小李***的定金解除合同，不支持小李向王某主张的房屋价格10%的违约赔偿。