起诉原业主搬走咨询服务介绍“本信息长期有效”

广州购买法z院拍卖的房屋需要注意哪些事情？

拍卖房子***容易出现***的除了房屋的腾空问题外，还有前房东户z口是否及时迁走等问题，根据日常拍卖住房所发生的***，他总结出以下几点须注意的细节，想去竞拍的市民，事先可据此进行准备，避免事后发生不必要的麻烦。

第z一，要确定你想竞拍的标的产权是否清晰。一般来说，通过法z院强制执行的标的产权都比较清晰，相对可以放心，而由单位或个人委托的就要查清。

第二，应充分行使自己的合法权利，在竞拍前一定要去现场了解房屋详情。我国拍卖法有明文规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料，拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。通常情况下，拍卖行会公开标的展示时间，***意向买家统一看房，让买家实地具体了解房屋的基本状况。律师解答：就是房屋里还有人住，房屋未腾空，买房人取得***后，可能还需要另案起诉腾房的房屋。若没***看房的，市民可要

求拍卖行开放展示或自己去实地了解。届时，买家应了解该房子是否腾空，原房东户z口是否已迁出，同时要确定标的房产是否有其它费用未付，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有结清，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。买家也可以委托***人士代为审查相关拍卖文书、通过多方途径了解房屋情况。如提醒买受人正确处理历史遗留问题，阐明行政主管部门对违z法建筑物有权采取“限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违z法收入”等处罚措施。

第三，购买拍卖房一定要注意此房是交吉还是不交吉。这是两个专有名词，交吉即竞买后即可使用，不确定因素和风险都较小，但起拍价格相对高些。而不交吉，就是只是已取得产权，但房屋仍因各种原因被他人居住使用，要实际拥有，还须通过其他途径取得。因此，不交吉的标的一般相对便宜。一般来说，不交吉标的有两种：一种是标的带租约，目前在被使用中，租客与原房主有租赁协议在先，买家可与租客保持出租与承租的关系，定期收租金。带租约的不交吉标的未必是坏事，因为可直接获得***回报。但也存在***风险，如果该协约租金低于实际市场价格、租期过长，就会拉低买家的***回报率。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原房东或其亲友经业主允许使用的，有可能出现拒不搬走的情况。曾有市民在房产过户后碰到原业主拒不执行的情况，虽然***后可通过法z院强制实行来维护购房者权益，但过程比较麻烦。

第四，要做好付全款准备。拍卖房的产权“***”不足，并且部分房产的产权关系错综复杂，产权的可追溯性难度较大，许多***也不能清楚地了解拍卖房产的真正产权关系，这为其按z揭贷z款服务造成了巨大的壁垒，当前***很少为拍卖房提供按z揭贷z款服务。因此，消费者在购买拍卖房时应该做好比较充裕的资金准备。二是以房产现状与不动产登记簿记载的权利状况不一致为由，不予转移登记，以督促违z法建筑物使用者自行纠正。

广州司z法拍卖中伪z造假z的租赁合同有什么后果？

律师解答：对于作伪z证妨碍诉z讼的行为，法z院可处以罚款及距离的处罚。

案例：

唐某向某银z行申请贷z款，以自己的门面房作抵z押。后因无法还款，房屋被拍卖。

拍卖过程中，案外人张某作为执行异议申请人向法z院提出执行异议，请求解除对抵z押产物的查封，并停止拍卖。张某的理由是，唐某在借z款前已将该抵z押房产租赁给了张某，租赁期限为18年，并已***租金45万元，目前，合同尚未到期，法z院拍卖该房屋不能影响租赁合同继续履行，且张某作为承租z人依法享有房屋转让的优先购买权。在拍卖市场上，我们经常会看到那些标有“不交吉”的物业，那么“不交吉”究竟是什么意思呢。

　　法官在审查执行异议案的过程中，发现该租赁合同的租赁期限长，而且一次性***租金45万元也不符合常理。于是，法官与张某进行充分的沟通，并告知作伪z证的***后果，张某当庭承认作为提起执行异议的证据的该份租赁合同是不真实的，是唐某为了规避执行而故意为之，真实的租赁合同是抵z押之后签订的。涉案房屋现仍由赖某和朱某居住，因此，松某公司要求赖某和朱某腾空涉案房屋交还的诉z讼请求合理有据，法z院予以支持。鉴于张某主动承认错误，法庭当庭对其予以训诫，未追究其责任。对于指使和串z通他人作伪z证妨碍法z院执行的唐某，法z院依法对其作出司z法拘z留15日并罚款1万元的处罚。拘z留期间，唐某写下悔过书，承认自己所犯下的错误，并表示将积极配合法z院执行，偿还银z行欠款。

法官说法：依照“买卖不破租赁”的***规定，房屋所有权的转移在一定条件下不影响租赁合同的继续行使。在执行拍卖中，如果被拍卖的房屋已经出租，竞拍人即使竞拍成功该房屋，其对房屋权利的行使也会受到租赁合同的限制，这极大地影响了房屋拍卖的成功率。判z决书节选：法z院认为：任某是涉案房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故在现实生活中，个别被执行人为了规避执行，串z通他人签订虚z假z的房屋租赁合同，让房屋处于租赁状态，而影响房屋的拍卖，妨碍法z院的执行。这种行为明显触犯***，必将受到***的严惩。

广州购买法z院拍卖房之后，租客拿出租赁合同不肯搬怎么办？

律师解答：现实中很多被拍卖的房产，都是设有抵z押权后被拍卖的。若租赁合同的签订时间在抵z押权设立之前，则承租z人可以要求继续履行租赁合同，但过户之后的租金应交给新业主。律师解答：如租赁合同不符合常理，则可认定为不存在租赁关系，起诉至法z院要求腾房即可。若租赁合同的签订时间在抵z押权设立之后，则租赁合同不能对抗抵z押权，承租z人必须搬出房屋。另外，即使执行申请人不是抵z押权人，也不影响房屋的拍卖，只要将拍卖所得钱款***给抵z押权人，就同样视为已通过拍卖实现抵z押权。

判z决书节选：

法z院认为，陈某是案涉房屋的所有权人，其享有收益及处分权等物权。本案争议的焦点是陈某按现状拍得案涉房屋后是否受朱某与刘某之间租赁合同的约束。根据《***z高人民z法z院关于适用﹤中华人民共和国担z保法gt;若干问题的解释》第六十六条第z一款规定，抵z押人将已抵z押的财产出租的，抵z押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；又根据《中华人民共和国物权法》第z一百九十条规定，抵z押权设立后抵z押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵z押权；另外参照《***z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租z人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民z法z院应予支持，但房屋在出租前已设立抵z押权，因抵z押权人实现抵z押权发生所有权变动的除外。但在法z院拍卖公告里一般只会注明标的物的评估价，而房产原购入价并不会公布。”本案中，案涉房屋抵z押权先于朱某与刘某之间的租赁合同而设立；虽然房屋被执行拍卖并非由抵z押权人所提起，但抵z押权人实际已通过拍卖实现抵z押权，故可认定本案属于上述司z法解释关于“房屋在出租前已设立抵z押权，因抵z押权人实现抵z押权发生所有权变动”的情形，因此，刘某基于租赁合同享有的权利不能对抗买受人陈某。另从案涉房屋的拍卖情况说明中注明的“房屋由案外人使用，有长期租约，承租z人有优先购买权”来看，是在执行拍卖过程中对案涉房屋现状的风险性说明，并非是对朱某与刘某之间租赁合同效力的***认定，陈某以不交吉价格拍得案涉房屋，表明其接受该案涉房屋现状，自行承担拍卖案涉房屋后发生的风险，不等同于其对朱某与刘某之间租赁合同的认可与承受，故根据上述规定，抵z押权实现后，朱某与刘某之间的租赁合同对作为受让人的陈某不具有约束力。陈某在取得案涉房屋产权后，对案涉房屋享有占有、使用、处分、收益等权利，其要求刘某立即搬离案涉房屋，并自2016年8月9日起***房屋占有使用费的诉z讼请求合理有据，予以支持。