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广州城镇户A口的子女能继续农村的宅基地房吗？

问：家里有***成立前******发的老地契，土地房产所有权人是父亲。1987年土地清查时，确定该宗地为农民集体所有。但是没有对土地使用权人进行登记发证。关于恶意违反商品房预售合同或者恶意进行磋商的处理问题，我们认为，在恶意违约或者恶意进行磋商的情形下，若商品房预售合同约定有定金条款，应当适用定金罚则。现在房屋所有权人去世，子女都是城镇户A口，一直在此房居住，子女是否能继承土地及房产?老地契是否还有效?

答：本案涉及老地契效力问题及城镇居民能否办理宅基地使用权变更登记。

《***A高人***A院对土地证与老红契效力问题的解答》(法行字第16242号)中答复，依照《土地改革法》第三十条“土地改革完成后，由人民A***发给土地所有证……土地制度改革以前的土地契约，均已作废”。该解答已明确，***成立前发的老地契已经没有***效力。其次，因派出z所无法强制原房主迁移户A口，所以在签订购房合同时，可以约定卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户A口迁出，逾期未迁出，需承担一定金额的违约责任。

按照《国土A资源部、***农村工作***小组办公室、财政A部、农业A部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)文件规定，对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡(镇)人民A***审核，报县级人民A***审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。70年仅是业主行使土地使用权的时间，而业主对房屋则拥有无限期所有权。

依据上述政策规定，宅基地使用权经公告无异议的，可以给父亲发放集体建设用地使用权证。父亲去世后，按照继承关系可以给子女办理土地使用权变更登记，且在记事栏进行备注说明即可。

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广州买学区房时原房主未将户A口迁出，能否办理***？

咨询:为便于孩子入学，我在市区购买了一套学区房，并签订了购房合同。但是，在办理***手续时，却发现原房主还没有将户A口从该地址迁出。我在买房时没有问清楚，而原房主也没有主动告诉我，我无法办理***手续，影响了我的孩子入学。首先，房屋出卖后，原房主在此处已没有了固定住所，不具备在此处登记户A口的条件，不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。请问，遇到这种情况该怎么办？签订购房合同时应该注意些什么？

律师解答：可先为新房主办理落户，再动员原房主迁出户A口。

首先，房屋出卖后，原房主在此处已没有了固定住所，不具备在此处登记户A口的条件，不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。因此，原房主应当将户A口迁入其具备落户条件的地方***，以便新房主迁移户A口。对原住户居民搬走但户A口仍未迁出的，可先为新搬入的现住居民办理落户手续，再采取措施动员原房主尽快办理迁出手续。这点在房屋统一登记后也不会有太多问题，因为个人名下的不动产通过登记已经明确。因此，新房主可依据该文件，向派出z所申请为其办理落户手续。

其次，因派出z所无法强制原房主迁移户A口，所以在签订购房合同时，可以约定卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户A口迁出，逾期未迁出，需承担一定金额的违约责任。

另外，因购买学区房通常是因子女上学需要，在购房合同中可以注明合同的目的，并约定若因原房主拒绝迁出户A口导致新房主无法或延期落户，从而影响子女入学的，买房者有权解除合同。通过以上违约及解除条款可以督促原房主尽早办理户A口迁移手续。

广州二手房买卖中网签合同与之前的合同约定不一致怎么办？

所谓网签，就是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关相关部门进行备案，并在网上予以公布，用户可以根据网签号对合同进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生。根据此通知的精神，农民工落户城镇仍然可以拥有宅基地，仍然对承包的耕地、林地、草地享有承包经营权。根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，但是网签与否并不会对房屋买卖双方已经签订的买卖合同效力产生影响;如果已经签订网签合同，而网签合同的约定与双方之前签订的合同约定不一致，一般以对外公示的网签合同为准。

《房屋买卖协议》系买方、卖方及中介三方签订的书面合同，其上有三方的签字盖章，协议具备房屋坐落、价格、付款方式、交房手续、履行期限、中介费用等主要条款，合同已经成立。该《房屋买卖协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反***规定，合法有效，各方当事人应当按约履行。其次，在房产不过户的情况下，根据《物权法》，房主仍是该房产的所有权人。网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示，系物权转移的程序，并非合同生效的必要条件，网签与否并不影响合同的效力。