买家无法贷z款解除合同咨询-广州合拓(在线咨询)-白云区咨询

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广州商品房买卖合同中房屋回购条款有效吗？

房屋回购条款约定是商品房买卖交易中的一种合同约定，具体指商品房按揭x贷x款合同中购房人无力偿还***贷c款时，开发商作为连带责任保证人承担还款责任，并由开发商对买卖商品房进行回购的约定。

1.关于房屋回购的性质

实践中存在3种观点:第1种观点认为属于流质契约，应认定为无效；第2种观点认为属于约定解除权，一旦开发商回购条件成立，开发商发出回购通知，双方合同解除；第3种观点认为属于非典型担z保，出卖人作为买受人的保证人向***承担了担z保功能。

律师解答：回购担z保是一种多方以合同条款约定的关联性担z保，指债z权人与回购人约定在债x务人未能按约履行债x务时，由回购人向债z权人***约定的对价，债z权人将合同债z权及其项下的权利转移给回购人的一种担z保形式。回购担z保属于一种新类型的非典型担z保，虽然我国《担z保法》和《物权法》中均没有明确规定，但在实践中，已被运用到汽车、房屋等交易活动中，故可以承认其效力，根据回购条款的约定予以处理。

当然，实践中需要根据债x务人未履约的情形、合同约定的回购条件是否具备、开发商主张回购的通知是否有效到达债x务人等情形综合认定回购责任是否应当承担。

广州城镇户c口的子女能继续农村的宅基地房吗？

问：家里有***成立前******发的老地契，土地房产所有权人是父亲。1987年土地清查时，确定该宗地为农民集体所有。但是没有对土地使用权人进行登记发证。现在房屋所有权人去世，子女都是城镇户c口，一直在此房居住，子女是否能继承土地及房产?老地契是否还有效?

答：本案涉及老地契效力问题及城镇居民能否办理宅基地使用权变更登记。

《***x高人***x院对土地证与老红契效力问题的解答》(法行字第16242号)中答复，依照《土地改革法》第三十条“土地改革完成后，由人民c***发给土地所有证……土地制度改革以前的土地契约，均已作废”。该解答已明确，***成立前发的老地契已经没有***效力

提醒：赠予过户获得的住房，如果是直系亲属之间赠予，再次出售和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)，满五年且为家庭唯x一住房可免征营业税和个税;非直系亲属之间通过赠予过户获得的住房，再次出售时需要缴纳20%的个税。(继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。)

广州二手房买卖合同中买家为卖家***赎契有什么风险？

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受骗z人杨先生因为相信了业主的话，而将16万元的按揭房款存到业主名下的按揭存z折中，结果业主将这笔钱取走，并没有还给***，导致杨先生就此损失了16万元。那么，二手房买卖过程中买家***赎契有哪些风险呢？

　　按揭过的二手房要交易，先要还清***的贷z款，才能取消***完成过户。所谓“赎契”是指原业主提前还清按揭贷z款，赎出交易物业的房产z证，并在房管部门涂销该物业的***记录，然后进入下一步的交易程序。“赎契”有两种情况，一种是买家采用一次性付款方式购买正在按揭供款状态下的物业；另一种情况，买家也选择按揭贷z款方式，但在转按揭无法实施的情况下，也只有先“赎”出房产z证，买家再申请***按揭贷z款。然而，赎契是具有一定风险的。

　　一般情况下，如果是业主自己出资赎契后，再进行新的交易，则基本上不存在什么风险。如果由买家出资为业主赎契时，可能遭遇资金损失的风险。风险一：如买家已出资赎契，但还未完成过户手续，而这时交易物业因故被法A院查封，买家无法贷z款解除合同咨询，会导致买家的资金被“套牢”。风险二：买家将资金存入卖方的供款账户后，卖方在***划账之前将钱提走而不进行交易，甚至卷款逃之夭夭，则买家就会遭遇损失。

律师提示：针对赎契过程中可能存在的风险，***z有效的风险规避选择是由原业主(即卖方)出资办理赎契。而如果卖方本身无法筹集足够资金，而买家也愿意代其出资赎契，作为中介方的按揭代理机构，就一定要控制好赎契的过程，白云区咨询，以实现安全的交易。一般来说，为了确保交易正常及维护买卖双方的利益，大型中介代理公司都会对交易物业进行查册，并收齐卖方的个人资料，了解清楚物业的基本产权情况。如果是预售契约的，还要看一看发展商有没有不良的记录，查证房产是否确权等等。

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