合同前后约定矛盾怎么办-二手房买卖违约找律师-天河区咨询

广州海珠区房屋买卖合同***咨询 赔偿差价损失问律师

广州二手房买卖中卖家违约，买家可以要求赔偿房屋差价损失吗？

案情：李先生与卖房人通过中介公司签订《房屋买卖合同》，合同约定了卖方人违约时需要***给李先生30万违约金。但是，签约后，卖房人由于房屋升值巨大，不愿履行合同。现在房屋升值远远大于合同约定的30万违约金。李先生在请求解除合同的情况下，能否请求将房屋差价作为损失由违约方予以赔偿？

??律师解答：李先生所提及的问题在实践中比较普遍。合同法第A一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

在有效的房屋买卖合同履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要***的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。就李先生提及的问题，在当事人已经约定了固定违约金的情况下，能否***违约方承担房屋差价的违约责任，则涉及到合同法第A一百一十四条第二款规定的适用问题。对此，属于事实认定问题，应由人***A院根据案件具体情况加以处理。当然，如果人***A院能够认定约定的违约金低于造成的损失，则可以适用合同法第A一百一十四条及相关***解释的规定，对违约金予以调整，将房屋差价作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿。但实际生活中，合同前后约定矛盾怎么办，法A院一般认为房价的上涨是卖家在签订合同时不能预见的，所以不支持差价损失，只有***数的判例支持了差价损失的赔偿。而网上的大部分文章都说法A院会支持房屋差价损失，希望当事人不要被网上文章的错误观点所误导，遇到类似情况时，还是带上材料咨询***房产***律师，以免写错***请求影响胜诉。

相关法条：

《合同法》第A一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方***一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人***A院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人***A院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方***违约金后，还应当履行债A务。

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广州海珠区番禺区房产***律师事务所 恶意***认定咨询

广州公证委托卖房人与他人***损害业主利益怎么办？

母亲委托女儿卖房筹钱治A病，不料女儿却将房子***卖给其男友。近日，天河区咨询，林女士将女儿、女婿告上法庭。

10多年前，林女士在海沧买了一套房子。她远嫁台湾后留下晓红在大陆生活。如今，林女士的房子因处在海沧繁华地带，增值数倍。2年前，林女士患了重病，就办理委托公证手续，委托女儿将海沧的房子卖掉，以筹集医A药费。后因治A疗顺利，出售共有房屋咨询，林女士通知女儿不用卖房了。但她却发现，她的房子已经被过户到女儿男友的名下。随后，女儿和男友结婚了。更让林女士不满的是，她那100多平方米的房子才卖了41万元（每平方米3067元），严重低于市场价值。不仅如此，卖房的钱她一分都没有收到。

林女士认为，女儿和女婿恶意***，损害她的合法权益，所以他们之前买卖房产的行为无效。为此，林女士一纸诉状将女儿、女婿告上法A院，要求他们返还房产。对此，女儿辩解称，当时实际成交价是71万元，其中首付20万元，***按揭dai款51万元，跟当时当地的房价相差不大。为了***，过户时只填了41万元的价格。

法A院审理认为，虽然晓红有权代理林女士卖房子，但卖房子时，买方是晓红的未婚夫，随后他们就登记结婚了，这种特殊的关系造成晓红的代理行为存在瑕疵。另外，房产的转让价格41万元也明显低于当时的市场价格，因此，晓红没有尽善意代理人的义务，且没有把房款转交给林女士，损害了林女士的利益。据此，法A院认为这次房地产买卖属于恶意***，合同被判无效，房子将被归还给林女士。

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白云区存量房买卖争议律师 买家要求继续履行合同咨询

广州房屋被另案查封了还能要求继续履行合同吗？

律师解答：1、如果另案查封是首封，本案没有查封或者是轮候查封，那么，法A院一般不会***继续履行合同。因为如果法A院***继续履行合同（办理过户等手续），但是这个***是不能强制执行的，这就导致法A院的***没有意义。其***依据是《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（二）******和行政***依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”和《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债A务或者履行非金钱债A务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）***上或者事实上不能履行；………”在此情形下，如果买房人的***请求是继续履行合同，法A院会向买房人释明其继续履行合同的***请求因存在另案查封而得不到支持，原告可以变更诉请为解除合同并赔偿损失。如果买房人坚持继续履行合同的诉请，法A院一般都会***驳回其继续履行的***请求；但是，也有法A院在向其释明***后难以执行后，***继续履行合同。

2、如果本案的查封是首封，另案是轮候查封，法A院一般会***继续履行合同（前提是诉请继续履行且其他条件满足）。因为轮候查封是未生效的查封，且本案的首封使得本院有处置权。但是，也有法A院认为这种情形下不宜***继续履行。

对此，房产交易A中心（或房管局）的态度也很模糊，模棱两可。但是，基本上也是和上面的观点一直，实际操作中也基本和上面的说法一致。由于法A院在案件***前，尤其是房产交易A中心在协助办理过户前往往不对上面的问题给出明确的答复，使得原告（一般是买房人）可能会担心败诉而求稳，变更诉请为解除合同，使得原告遭受一些实际损失。

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