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广州职工与单位发生的分房买房租房***是否由法z院受理？

判断一起***是否属民事***范围，主要有两个标准，一是***的双方当事人是否属于平等主体，二是***的实质内容是否因人身关系和财产关系发生的民事权益***。

一、因分房、建房引起的占房、腾房***

依据***z高人***z院1992年11月25日法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》第3条的规定，因单位内部分房、建房而引起的占房、腾房等房地产***不属人***z院主管工作的范围。单位对职工进行分房，是单位行使行政管理权的行为，不应受民事***的调整，职工对住房并不享有所有权或当然的使用权，职工在分房中所享有的权益是依据政策而享有的一种住房福利，其所应居住楼层、面积等是与其工龄、级别等联系的，因此而发生***，纯属单位内部***，应由单位内部或其主管部门解决，而不能向法z院起诉，法z院也不应主管和受理。(2)第二种情况不属于违z章建筑的范畴，属于因历史原因合法建造的房屋，可依《物权法》第30条取得物权，应当完全纳入***征收补偿范围。

具体来讲，因单位内部分房、建房引起的占房、腾房***主要有两类：一是因单位分房，职工对单位的分房方案（包括职工对所分配房屋位置、面积、楼层、价格等）不服而引起的占房、腾房***：二是因单位改扩建新房需拆除职工原居住的单位自管房屋，但职工不同意拆除或买新而不还旧等而引起的占房***等。这类***中，职工对单位分房方案等不服，可以向单位或主管部门反映意见，但在单位决定未变更之前，必须无条件服从。所以，单位与职工之间不是平等主体间的民事***关系，而是不平等主体间的行政管理关系。违z章建筑虽然在未得到相关部门批准之前不是合法建筑，但违z章建筑不是人人皆可毁损，对违z章建筑只能通过法定程序由******的相关部门处理。

因分房引发的占房腾房***并不是一概不应受理，一般认为有两种例外情形：

一是房屋在分配过程中因职工擅自抢占待分配的房屋，单位诉请法z院解决的，属侵权之诉。此时职工抢占的房屋并未分配，职工抢占构成对单位的侵权，单位作为产权人起诉，法z院应予受理。

二是单位分配给职工的房屋被其他职工强占，被侵权人向法z院起诉的，法z院也应予以受理。因为这纯属平等民事主体因房屋使用权受到***发生的侵权***，法z院应予受理。

二、职工与单位发生的房屋买卖***

对于单位实行住房制度改革和机构改革而卖房引起的***法z院是否应受理，目前并未见有明确的***规定，但笔者认为还应根据法z院受理民事***案件的两个标准来进行判断，如果争议的标的是集z资房，单位与职工签订了房屋买卖协议，则双方已从工作隶属关系中的不平等主体转化为普通房屋买卖关系中的平等民事主体，双方应为房屋买卖民事***关系，而不是单位内部房地产***，法z院应予受理。对于房改房，单位虽然依据政策将房屋出卖给职工，但也是职工应享有的福利待遇，如果双方之间因履***屋买卖协议发生***，应属普通民事权益***，法z院应依法受理；咨询：我租了一套房子用于商业，开始想反正以后能续签也没签那么长时间，就签订了一年。如果职工与单位因落实房屋福利政策发生争议，则应通过行政途径解决而不应由法z院受理。　

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怀疑房东没有权利出租商铺，租客可以解除合同吗？

王先生诉称，他从2014年4月中旬承租了海珠区下渡路一个底层商铺，***了保证金2.4万余元，进场费3万元，以及5、6月的租金。但后来王先生向工商及房管部门查询，竟无法查出张某系该商铺的业主。如果张某不具备出租商铺的权利，那么《分租协议》的签订则属于张某的无效处分行为。为此，王先生多次口头向张某要求查看该商铺权限的***文件，也曾发函，但张某拒不理会。同年7月初，王先生退出商铺。搬离商铺后却没有将商铺钥匙交还给张某，也没有与张某办理商铺交还手续。（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，***的门z诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂。张某则因打电话王先生不接，在同年8月自行收回商铺。王先生起诉要求张某双倍返还保证金、返还进场费、返还两个月租金，以及赔偿装修损失等合计12万元。

张某则提起反诉，他认为王先生承租两个月后，在租期未届满情况下拒绝继续缴租，不承担承租义务，也不按照双方分租协议的约定提前一个月告知解除合同，单方解除合同，属于单方违z约，应承担全部违z约责任。而且王先生是从上一手未到期的租客接手该商铺的，显然充分知晓其有充分合法的转租权。张某要求王先生***拖欠的租金及滞纳金5.5万元，违z约金2.4万元等。强制让其搬走，一定会发生冲突，但是面对这样的租客，到底有没有什么有效的办法呢。

法z院经审理认为，根据查明事实，王先生在向张某承租涉案商铺前已经清楚张某可以出租涉案商铺。王先生并未提供充分证据证明，多次要求张某提供涉案商铺的相关权属及处分权限等文件，以协助王先生办理合法经营所必需的工商、税务登记手续。法z院认定王先生在租期未满时单方搬离涉案商铺，且未将商铺交还给张某，也未继续向张某***租金，已构成违z约，判令解除合同，王先生拖欠的租金及电费1.2万余元，驳回其他诉求。律师提醒：房租到期房客不搬，这样的情况，房东也不必慌张，也不用义气用事，造成不必要的冲突与***。

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广州租赁到已被查封的房屋还能主张买卖不破租赁吗？

李某租赁侯某的一处门面，不知该门面已被法z院活查封（即不能够买卖,但是可以使用）。后法z院准备拍卖此房屋，李某可以主张买卖不破租赁吗?

律师解答：本案中，法z院查封在先。在此情形下，则在买受人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁合同并不适用于新的房屋受让人，因此李某与被执行人侯某的租赁合同随之失效，除非新的买受人同意。具体理由是：

　　1、法z院财产保全的作用是对执行对象的财产进行控制。当本案中的侯某门面被法z院查封之日起，侯某不能完全依其自由意志自由地占有、使用、收益、处分该门面，这种效力延伸到案件执行完毕。该案系活查封，为保障双方当事人的合法权益，在门面被处分之前，法z院指定由侯某保管、使用、收益并不违背***规定。”这一地方***的出台，突破了《土地管理法》仅限于兴办集体企业才能使用集体建设用地的规定，其更重要的意义在于给工商企业通过出让、租赁等方式取得集体建设用地确立了合法操作的政策基础。

　　2、依据《***z高人***z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释.第二十条的规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承***请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人***z院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）……（二）房屋在出租前已被人***z院依法查封的。同时依据《***z高人***z院关于人***z院民事执行中查封、扣押、***财产的规定》第26条之规定：“被执行人就已经查封、扣押、***的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，况且法z院对查封进行了公示。对于这个情形造成的违z章建筑，如果在处罚时效内，当事人应承担政z府默许的举证责任，自然应当完全纳入***征收补偿范围。本案中就算李某是善意第三人，也不能对抗法z院的保全。

　　3、既然李某的租赁合同不能对抗法z院的查封。在法z院拍卖时，李某在同等条件下有优先购买的权利。如果李某因此想与侯某解除合同可要求侯某承担违z约责任和由此造成的损失。8、对出租或承租的单位违反规定的，由县(市)公z安局或者城市公z安分局予以处罚，同时对单位的主管负责人或者直接责任人处以月工资两倍以下罚款。退一步说，在房屋执行拍卖后，李某要想租赁合同***继续有效，必须征得新买受人的同意（但应视为新的契约）。

综上，在法z院采取财产保全措施后，在本案中“买卖不破租赁”的优先性原则没有对抗效力。

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