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广州商品房买卖合同无效后，开发商违规销售咨询，买家要***房屋使用费吗？

签订商品房买卖合同后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，后商品房买卖合同因出卖人的原因被确认无效。那么，开发商售房所需***咨询，对占用期间的房屋应当***使用费吗，使用费应当按什么标准向房屋出卖人返还？

律师解答：商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。

商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。

广州购买划拨土地上的房屋，买卖协议有效吗？

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沈某等人购买了益律公司一处房产，土地权属为有偿划拨性质。双方还约定若遇到***征收***，***补偿款都归沈某等条款。后果遇***，益律公司与相关征A地单位签订***补偿安置协议书，退定金理由咨询，并领取相关***款，只***其中部分款项给沈某等人而未***全部。沈某等人诉至法A院。

法A院审理后认为，该案主要涉及讼争《房产买卖协议》的效力问题。讼争土地使用权系通过有偿划拨方式取得，广州增城区咨询，虽为有偿，但仍属划拨性质，应按划拨土地使用权进行管理。根据***规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民A***审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止***利益受损。本案双方当事人签订的《房产买卖协议》未经有批准权的人民A***批准，应认定该协议无效。

关于合同无效后如何处理的问题。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。讼争协议被确认无效后，益律公司应返还沈某等人购房款，沈某等人应相应返还讼争房产，但不能狭义的认为，只需返还已付的购房款即可，应兼顾合同法公平原则并考虑双方对协议无效的过错责任，益律公司应当退还相应的购房款，并***讼争房产在签订合同时以及***时的价值差部分。

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广州借名购房发生***如何处理？

实践中，购房人由于属于限购或限贷人群，通过借用他人的名义购买房屋。出现名义购房人与实际购房人均主张其为所购房屋的产权人，争夺房屋所有权的***，也出现因拖欠贷x款导致***起诉名义购房人要求偿还贷x款，名义购房人以其非真实权利人为抗辩的***。

律师解答：此时应当维护交易的安全，保护善意交易相对方的利益，以名义购房人作为合同主体，交易相对人可以基于欺诈主张解除合同并赔偿损失。实际购房人要求请求确认房屋归其所有的，除政策重新调整允许其取得产权外，不予支持。以打击规避调控政策的不诚信行为，维护房地产调控政策的效果。

关于回购价格

合同对回购价格有约定的，按照约定处理；合同对回购价格没有约定的，应按照原价回购还是市场价回购，实践中存在争议。此种情况应如何处理呢？

律师解答：应当按照市场价格回购。因为在房价上涨的情况下，按照市场价回购后，回购人可以市场价再行出卖，对其利益并无损害。而对于买受人而言，根据《合同法》63条的规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。因房价上涨产生的收益系房屋的自然增值，在交付后应归属于买受人。故按市场价出卖对买受人较为公平。另外，在房价下跌的情况下，根据《合同法》42条关于风险转移的原则，按市场价回购也符合***的规定。