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广州番禺区打宅基地房买卖 二手房买卖厉害的律师

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农民城镇落户，原有宅基地能否登记发证

众所周知，农村宅基地是农村村民安身立命的基础。商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人常会以合同目的不能实现为由，要求解除合同。宅基地使用权是农村集体土地使用权的一种，是只有具备农村集体经济***成员资格的人才能享有的权利。实践中，有部分农民往往由于各种原因离开原有经济***，落户到城镇，那么，这样的话，其原有的宅基地还能否登记发证呢？律师为您回答。

首先，户籍的改变不能改变财产权的归属。请问律师，如果我接受这样的操作方式，对我来说可能会产生什么风险，这种做法可行吗。根据2008年10月12日《中z共***关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定“依法保障农户宅基地用益物权”可知，只要是农民合法取得的宅基地，都应当予以保护。根据我国“地随房走”原则，即使该农民转为城镇居民，但其基于对房屋的所有权，该农民仍然对房屋所占宅基地享有使用权。

其次，根据《国务z院办公z厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（国办z发〔2011〕9号）规定可知，是否放弃宅基地和承包的耕地、林地、草地，农民本人有自主选择权，任何人不得强制或变相强制收回。咨询：不久前，我在市区购买了一套面积小于60㎡的学区房，并签订了购房合同。根据此通知的精神，农民工落户城镇仍然可以拥有宅基地，仍然对承包的耕地、林地、草地享有承包经营权。因此可以对其宅基地进行登记发证。

后，《国土A资源部、***农村工作***小组办公室、财政A部、农业A部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号）规定非农业户A口居民原在农村合法取得的宅基地可以登记发证。该解答已明确，***成立前发的老地契已经没有***效力提醒：赠予过户获得的住房，如果是直系亲属之间赠予，再次出售和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)，满五年且为家庭唯x一住房可免征营业税和个税。该文件规定：“非农业户A口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为非本农民集体成员’”。根据此文件可知，进城打工落户城镇的农民原在农村取得的宅基地可以登记发证。

综上所述，农民城镇落户，原有宅基地是能够登记发证的。签订商品房买卖合同后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，后商品房买卖合同因出卖人的原因被确认无效。实践中，有很多地方***已经给对落户城镇的农民原在农村取得的宅基地进行了登记发证。但是，值得注意的一点是，在这种情况下，如果该宅基地上的房屋灭失的话，该农民即不再享有房屋所有权，那么，相应的宅基地使用权也会归于消亡。

伪c造资料规避买房政策有什么后果？

律师解答：房地产调控措施实施期间，因合同一方当事人伪c造相关资料签订商品房买卖合同，信c贷机构不予贷c款或者相关部门不予办理产权过户手续的，合同相对人可以请求撤销或者解除合同，并要求对方***违约金或赔偿损失。

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通过以房抵债可以达到的目的吗？

根据***x税务局相关规定，无论拍卖、变卖财产的行为是***人的自主行为，还是人x院实施的强制行为活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，“***人均应依法申报缴***款。”

　　“以房抵债”相比正常出售二手房，税收是否更少？对此，税务部门表示：单位或个人以房屋抵顶有关债z务，无论是经双方协商决定的，还是由法x院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主因减少了债z务也取得了经济利益，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债z务的行为，实际上也按“销售不动产”税目征收营业税。问：家里有***成立前******发的老地契，土地房产所有权人是父亲。除此之外，在此过程中还要缴纳个人所得税及契税。

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广州买学区房时原房主未将户A口迁出，能否办理？

咨询:为便于孩子入学，我在市区购买了一套学区房，并签订了购房合同。***安置房，是***进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被***住户进行安置所建的房屋。但是，在办理手续时，却发现原房主还没有将户A口从该地址迁出。我在买房时没有问清楚，而原房主也没有主动告诉我，我无法办理手续，影响了我的孩子入学。请问，遇到这种情况该怎么办？签订购房合同时应该注意些什么？

律师解答：可先为新房主办理落户，再动员原房主迁出户A口。

首先，房屋出卖后，原房主在此处已没有了固定住所，不具备在此处登记户A口的条件，不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。4、待售房屋的租赁情况，如果房屋已经出租，则需要售房者提供承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。因此，原房主应当将户A口迁入其具备落户条件的地方，以便新房主迁移户A口。对原住户居民搬走但户A口仍未迁出的，可先为新搬入的现住居民办理落户手续，再采取措施动员原房主尽快办理迁出手续。因此，新房主可依据该文件，向派出z所申请为其办理落户手续。

其次，因派出z所无法强制原房主迁移户A口，所以在签订购房合同时，可以约定卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户A口迁出，逾期未迁出，需承担一定金额的违约责任。

另外，因购买学区房通常是因子女上学需要，在购房合同中可以注明合同的目的，并约定若因原房主拒绝迁出户A口导致新房主无法或延期落户，从而影响子女入学的，买房者有权解除合同。通过以上违约及解除条款可以督促原房主尽早办理户A口迁移手续。

广州二手房买卖合同争议 贷z款合同解除律师

广州二手房房龄已超30年，无法办理按揭贷z款咋办？

咨询:我想购买一套学区房，因为经济能力有限，无法一次性***全部购房款，就打算办理按揭贷z款。看中一套房，并签订合同之后，才发现该房的面积过小，而且房龄已经超过30年。这样的话，商业***不给予办理z***按揭贷z款，请问，我该怎么办？

律师解答：要看双方事先是否知情，购房前应了解贷z款条件。

如果在签订购房合同时，约定付款方式为按揭贷z款，但双方对该房屋不能办理按揭贷z款均不知情的，因双方均无过错，双方可以约定变更付款方式为一次性付款或分期付款，并且卖方应当在变更付款方式后，给予买方一定的合理期限筹备资金以***购房款。这点在房屋统一登记后也不会有太多问题，因为个人名下的不动产通过登记已经明确。若买方明知房屋不能办理z***贷z款，依然签订购房合同，则其应当自行承担签订合同后可能面临的不利后果，即在不能办理z***贷z款时仍应当依约按时***足额购房款给卖方；若卖方明知房屋不能办理z***贷z款却隐瞒这一事实，买方终不能办理z***贷z款，导致购房目的不能实现，则买方有权解除购房合同。

因此，购房者需要贷z款购房的，应当先向当地***了解哪些房产不能办理按揭贷z款，在买房时注意房产面积及房龄，以免签订了购房合同却无法贷z款。