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广州购买法z院拍卖的房屋需要注意哪些事情？

拍卖房子容易出现***的除了房屋的腾空问题外，还有前房东户z口是否及时迁走等问题，根据日常拍卖住房所发生的***，他总结出以下几点须注意的细节，想去竞拍的市民，事先可据此进行准备，避免事后发生不必要的麻烦。

第z一，要确定你想竞拍的标的产权是否清晰。一般来说，通过法z院强制执行的标的产权都比较清晰，相对可以放心，而由单位或个人委托的就要查清。

第二，应充分行使自己的合法权利，在竞拍前一定要去现场了解房屋详情。我国拍卖法有明文规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料，拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。协助执行通知书内容显示：请将现属被执行人莫某的房屋转移给李某。通常情况下，拍卖行会公开标的展示时间，***意向买家统一看房，让买家实地具体了解房屋的基本状况。若没***看房的，市民可要

求拍卖行开放展示或自己去实地了解。届时，买家应了解该房子是否腾空，原房东户z口是否已迁出，同时要确定标的房产是否有其它费用未付，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有结清，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。买家也可以委托***人士代为审查相关拍卖文书、通过多方途径了解房屋情况。新业主通过法z院拍卖途径购买到房屋，就有权起诉原业主搬出房屋并按市场租金标准***房屋使用费。

第三，购买拍卖房一定要注意此房是交吉还是不交吉。这是两个专有名词，交吉即竞买后即可使用，不确定因素和风险都较小，但起拍价格相对高些。而不交吉，就是只是已取得产权，但房屋仍因各种原因被他人居住使用，要实际拥有，还须通过其他途径取得。因此，不交吉的标的一般相对便宜。一般来说，不交吉标的有两种：一种是标的带租约，目前在被使用中，租客与原房主有租赁协议在先，买家可与租客保持出租与承租的关系，定期收租金。带租约的不交吉标的未必是坏事，因为可直接获得***回报。判z决书节选：法z院认为：涉案房屋是黄某经过合法的拍卖程序竞拍而得，并已办理黄某名下的房地产权证，故确认黄某对涉案房屋享有完整的所有权。但也存在***风险，如果该协约租金低于实际市场价格、租期过长，就会拉低买家的***回报率。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原房东或其亲友经业主允许使用的，有可能出现拒不搬走的情况。

第四，要做好付全款准备。拍卖房的产权“”不足，并且部分房产的产权关系错综复杂，产权的可追溯性难度较大，许多***也不能清楚地了解拍卖房产的真正产权关系，这为其按z揭贷z款服务造成了巨大的壁垒，当前***很少为拍卖房提供按z揭贷z款服务。因此，消费者在购买拍卖房时应该做好比较充裕的资金准备。律师解答：通常在拍卖公告里，法z院都会写下这样的内容：“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担。

广州佛山买法z院的拍卖房风险大，可以买***吗？

律师解答：可以

法z院拍卖的房屋，低于市场价，而且不限购，在大城市受追捧程度极高。但这类房屋也面临产权不清等诸多风险。如“轮候查封”、“产权不清”、“无/小产权”、“房产”等潜在风险，这可能会导致房产无过户。

2016年8月3日，z高院《关于院络司拍卖若干问题的规定》的发布，使络司拍卖成为近期关注的焦点。近日，国内首z家互联***“众安***”联合阿里巴巴旗下“闲鱼拍卖”推出******针对络司拍卖环节的***产品——“拍房交易保障险”，这也是国内***首z次嵌入司拍卖场景，为司拍卖房产的过户安全保驾护航。若租赁合同的签订时间在抵z押权设立之后，则租赁合同不能对抗抵z押权，承租z人必须搬出房屋。

z高院的络司拍卖的规定，填补了该领域的空白。z高院执行局局长孟祥对此指出，络司拍卖作为强制执行程序中处置财产的一种新措施，对破z解“执行难”，及时、有效兑现债z权益等方面有着重要作用。

根据中国房地产报记者了解，目前在“司拍卖平台”参加司拍卖房产竞拍、且竞拍成的购房人，可通过“司拍卖平台”跳转至天猫众安***官z方旗舰店购买拍房交易保障险，需要提醒的是，购买期限为竞拍成后次日24时前。

根据司拍卖平台以往拍房的平均拍卖成交价，“拍房交易保障险”分为150万、300万、700万、1000万四档不同保额产品，众安***结合行业数据进行测算，制定合理费率，对应保费依次为1500元、3000元、5500元、8500元。购房人可根据拍卖房产的成交价自行选择不同保额投保。但法z院拍卖不以对违z法建筑物权属登记为前置条件，与主管部门沟通结果不得影响拍卖进程。

购买该***后，当被***人竞拍拍房成后无取得房z产证时，便可向***申请赔偿损失。赔付标准一般按照拍卖成交价赔偿，z高不超过保额。

律师提醒：记住买拍卖房的主要风险不是办不了房z产证，而是收楼难。房z产证一般在付款后两个月就会出，但是收楼的时间就不确定了，有时候甚至需要打一个腾房官司。不要误会了以为买了***就收楼也没问题了。

广州买法z院拍卖房要注意哪些问题?

　　律师解答：担心房子“货不对板”?准备工作一定要做足。拍卖信息通常通过媒体公告进行发布，***人***z院资产网也会有相关汇总。

　　找到“心水”房子后，一定要到现场看房，了解房屋产权使用年限、房屋质量、原业主是否迁出、租赁是否到期等。曾有市民在房产过户后碰到原业主拒不执行的情况，虽然后可通过法z院强制实行来维护购房者权益，但过程比较麻烦。此外，竞拍前要了解房屋是否存在费用拖欠情况，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等，这部分费用在拍卖前并不会公布，终由购房者承担。暂时不具备初始登记条件的，执行法z院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记。

　　想知道房子笋不笋，光看起拍价还不行。拍下一套房产，购房者除了要承担拍卖价外，还要算上二手房税费、拍卖行佣金和其他欠费。其中，二手房税费包括1.5%的契税，房产未满5年需交5.5%营业税、交增值部分20%个人所得税;佣金费一般按拍卖价的5%~10%算;其他费用指房屋之前欠下的物管费、水电费等。2016年8月3日，***z高院《关于院络司拍卖若干问题的规定》的发布，使络司拍卖成为近期关注的焦点。有些房产如果以前没有过户，还要缴交两次过户费用。

广州购买拍卖房后里面的人不搬出，要起诉其家人吗？

律师解答：很多时候买下司z法拍卖后，屋里居住的人不肯搬出，不管是业主还是业主亲戚还是家人，这时候就需要起诉物权保护案件，也就是腾房案件。占有作为房屋重要的用益权利，承租z人租而不占，租而不用，与常理相悖，虚z假租赁关系很容易戳穿。这时很多新业主会有疑惑，到底要不要起诉居住人的同住人呢？本律师的建议是：起诉任何一个人，都需要有其身z份证复印件或身z份证号码，原业主的身z份证号码很容易知道，此前的房产登记都有，但是其同住人的身z份证号码，一般情况下是拿不到的，除非双方发生争执报警，警z察来之后会复z制在场每个人的身z份证复印件。如果实在拿不到也不用急，起诉原业主或租客后，其家人也必须同时搬出。只是考虑到还有房屋占有使用费的强制执行问题，如果多几个被告就更容易执行到使用费，详情请当面咨询律师。下面这个案件，法z院就判z决原业主与其家人全部搬出。

判z决书节选：

鉴于朱某为案涉房屋的原物权人，陈某为其配偶，陈某提供的证据显示陈飞与朱某及陈某曾在案涉房屋共同居住，且至陈某取得案涉房屋物权后，陈某仍出现在案涉房屋，现房屋权属已发生变化，朱某、陈某、陈飞未能提供其可继续使用案涉房屋的依据，故对陈某要求朱某、陈某、陈飞搬离案涉房屋的主张，予以支持。拍卖未成交的（即流拍的），竞买人的保证金在拍卖活动结束后即时释放，保证金锁定期间不计***。