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广州请求法A院降低违约金就表示承认自己违约了吗？

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

1、请求法A院降低违约金就表示承认自己违约了吗？

咨询电话：18078803465（张静），律师解答：根据***及解释的规定，法A院不会主动审查违约金是否过高或过低，也不会主动调整违约金，而是由一方当事人提出主张后才加以审查、调整违约金，就如时效问题一样。很多当事人由于对***的不了解，害怕提出减少违约金的请求就等于认可自己违约的事实，因此不敢提出。实际上这一担心完全是不必要的，法A院不会因为当事人提出了违约金过高的抗辩就认定当事人肯定违约，二者之间没有必然联系。2、***收回享政策性补偿根据《物权法》中解释：建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。

2、违约金多高算过高？

A高人A院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人A院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实***原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第z一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。实践中，有很多地方***已经给对落户城镇的农民原在农村取得的宅基地进行了登记发证。

3、违约金过高法A院降低有标准吗？

根据A高人A院《关于审理买卖合同***案件适用***问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人A院可以中国人z民***同期同类人民z币贷z款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。逾期付款损失可以中国人z民***同期同类人民z币贷z款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。另外，因购买学区房通常是因子女上学需要，在购房合同中可以注明合同的目的，并约定若因原房主拒绝迁出户A口导致新房主无法或延期落户，从而影响子女入学的，买房者有权解除合同。

广州购买划拨土地上的房屋，买卖协议有效吗？

沈某等人购买了益律公司一处房产，土地权属为有偿划拨性质。双方还约定若遇到***征收***，***补偿款都归沈某等条款。后果遇***，益律公司与相关征A地单位签订***补偿安置协议书，并领取相关***款，只***其中部分款项给沈某等人而未***全部。沈某等人诉至法A院。现在房屋所有权人去世，子女都是城镇户A口，一直在此房居住，子女是否能继承土地及房产。

法A院审理后认为，该案主要涉及讼争《房产买卖协议》的效力问题。讼争土地使用权系通过有偿划拨方式取得，虽为有偿，但仍属划拨性质，应按划拨土地使用权进行管理。根据***规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民A***审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止***利益受损。本案双方当事人签订的《房产买卖协议》未经有批准权的人民A***批准，应认定该协议无效。因房价上涨产生的收益系房屋的自然增值，在交付后应归属于买受人。

关于合同无效后如何处理的问题。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；本案中，根据郑某提交的崂集建（92）字第51988号集体土地建设用地使用证原件及被告某省人民A***提交的崂集建（92）字第51988号集体土地建设用地使用证档案等证据，明确显示出涉案土地使用权人均系通过涂改方式变更为“郑某”。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。讼争协议被确认无效后，益律公司应返还沈某等人购房款，沈某等人应相应返还讼争房产，但不能狭义的认为，只需返还已付的购房款即可，应兼顾合同法公平原则并考虑双方对协议无效的过错责任，益律公司应当退还相应的购房款，并***讼争房产在签订合同时以及***时的价值差部分。

广州合同中物归债z权人的约定有效吗？

广州合同中物归债z权人的约定有效吗？

权，是指为担z保债z务的履行，债z务人或者债z务人以外的第三人不转移担z保物的占有，在债z务人到期不履行债z务时，债z权人有权对担z保物进行拍卖、变卖、折价并就所得价款优先受偿。

实践中，当事人经常会在合同中约定，如果债z务人到期不履行债z务，则将财产直接抵给债z权人。这种约定，通常称之为流质条款。A高人A院关于适用《中华人民共和国担z保法》若干问题的解释第五十七条第z一款规定，当事人在合同中约定，债z务履行期届满权人未受清偿时，物的所有权转移为债z权人所有的内容无效。该内容的无效不影响合同其他部分内容的效力。虽然该房产z证扣押在房屋中介处，但作为产权人的房主挂失补办一张房产z证并不是难事。

那么很多当事人提出疑问，该约定为何是无效的。理由是，在很多债z务债z权关系中，债z务人因经济困难或急需用钱等，常常提供价值较高的财产担z保价值较小的债z务，而债z权人可能就利用这样的机会，趁人之危，迫使债z务人订立流质条款，获取暴利，从而终损害了债z务人或者第三人的利益，剥夺了人在债z务到期不能清偿时选择交易对象、交易价格的机会。因此，《担z保法》、《物权法》都明确规定禁止当事人订立流质条款，规定流质条款无效。***安置房，是***进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被***住户进行安置所建的房屋。

但这里需要特别指出的是，流质条款无效，并不影响合同其他部分以及权本身的效力。权人仍然可以依据合同通过其他方式实现自己的债z权，例如，债z权人可以与债z务人协商以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的方式来实现权。