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增城区存量房买卖争议律师 出售共有房屋咨询

广州出售共有的房屋需多少人同意？

陈女士从蒋女士手中购置了一套二手房，其本应该在约定的时间内和陈女士办理过户手续，却因为这套房子是蒋女士和其母亲的按份共有财产，蒋女士享有75%的产权，其母亲占有25%的产权，其母亲不同意转让而迟迟未过户给陈女士，由此引发了关于财产按份共有的***。一般来说，共有可分为按份共有和共同共有，而在处理这两种共有时，产权人的处分权是不同的。那么本案中蒋女士有权卖房吗？

律师解答：本案是按份共有，三分之二以上产权份额的共有人同意即可卖房。蒋女士所占房产份额为75%，超过三分之二，因此可以单独决定卖房。如果家庭成员没有约定房产份额，则属于共同共有，卖房需所有共有人同意。

律师提醒：购买共有房产要注意，在购买有多个产权共有人的房子时，购房者应该注意产权人对该房产的处分权。一般来说，共有可分为按份共有和共同共有，而在处理这两种共有时，产权人的处分权是不同的。

　　房屋按份共有又称房屋分别共有，是指两个以上的主体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务。按份共有人转让自己的所有权份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权。但案件中，蒋女士的母亲没有提出优先购买。

　　而房屋共同共有是指两个以上的所有人对于房屋都享有平等的所有权。共同共有是不确定所有权份额的共有。其中一方对房屋作出相关处理时，必须要取得其他共有人的同意。

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广州荔湾区越秀区房屋买卖合同***咨询 合同前后条款不一致咨询

广州房屋买卖合同前后条款约定不一致怎么办？

律师解答：在房屋买卖合同中，由于缺乏***指导或缺少必要的注意，往往签订了内容前后矛盾的合同。开始双方都没有注意，但一旦履行过程中发生了争议，双方对合同理解就发生很大偏差，互相都认为对方违约。此时对合同内容如何理解，就非常关键。

有几项原则可以帮助我们理解合同的适用：

一、补充协议的效力优于合同本身

补充协议不是房屋买卖合同必须的，但一旦签订补充协议，那说明这对房屋买卖双方来说是非常重要，且必不可少的。因此补充协议与合同本身有一样的效力；如果补充协议和合同本身条款内容有冲突，补充协议的效力优于合同本身。广州海珠区二手房买卖***律师网签是否有效咨询广州中介伪A造卖家签名进行网签有效吗。比如现在很多买卖双方会做低房价，在补充协议中体现了房屋的真实价格或差价，如果发生争议，买方不愿意多***差价，则此时当然要以补充协议为准，买方需向卖方***真实的房屋成交价。

二、合同中的补充条款效力优于合同的普通条款

在《广州市房地产买卖合同》的标准文本中，大部分为推荐的格式合同，少部分为空白的补充条款，由买卖双方自行商定。因此在补充条款中，更能体现房地产买卖双方的真实意愿。（二）卖方在阶段签订了三方合同但未网签的阶段违约此阶段，买卖双方已经签订了正式的买卖合同（居间版），若卖方不愿意卖房，买方是否可以要求继续履行合同呢。同样补充条款与合同的普通条款有同样的***效力；如果补充条款与普通条款约定不一致的，补充条款的效力优于普通条款。比如买卖双方在2016年3月30日签订买卖合同时，在普通条款中约定：房屋买卖双方需于2016年4月20日前至房产交易A中心办理转让过户手续。而在补充条款中又约定：于签订买卖合同后30个工作日内办理转让过户手续。显然普通条款和补充条款约定的转让过户的后期限是不一致的，应以补充条款为准。

三、签订时间在后的合同效力优于签订在前的合同

这一点很好理解，前面签订的合同代表了当时房屋买卖双方的合意，而之后，双方可以经过协商，改变或增加合同中的部分条款。合同履行过程中买方/卖方明确表示不买/不卖，这种行为即属于根本违约行为，当然实践中需要证据予以证明。签订在后的合同表达了目前房屋买卖双方的合意。应该说两份合同都有***效力，如果内容相互冲突，则后面的合同约定可以推A翻前面的合同约定。

四、以房屋买卖双方的真实意思表示为准

这是一个基本的原则。房产交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。前面的几项原则，归根结底都适用于此条。合同制订过程中，可能会有笔误、校对不仔细的地方，当无法用前述几项原则解释时，只要考量哪一项才是双方的真实意思表示，如果发生争议，要结合合同的交易习惯、其他协议和合同履行过程中的细节以及证人证言等综合判定。

广州黄埔区二手房买卖***律师 合同应写条款咨询

广州二手房买卖合同应当写清楚哪些条款？

房屋买卖合同是保证购房者利益的重要依据，而由于二手房的背景以及交易过程相对复杂，经常发生买卖双方由于二手房合同内容不够完备而引发***的现象。对此，业内人士建议，购房者在签订二手房买卖合同时必须写明“四大条款”。

一是要核实并写明签约主体。

买卖双方在签订二手房买卖合同前，需要首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房屋买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方担A保的情况下，这个问题更需引起客户的注意。

二是要写明违约赔偿责任和赔偿金额。

房产交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现***时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。

三是要写明房产、附属设施的交接时间和有关费用承担的划界时间。

在确定和写明所购二手房及附属设施的交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至***。

四是要写明付款和过户时间。

对首付款和尾款，房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此，合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。（四）履行期限不明确的，债A务人可以随时履行，债A权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。

广州购房合同及补充协议争议律师 房产被查封赔偿咨询

广州买二手房遇到中介故意隐瞒房产被查封情况如何索赔？

案例：张先生通过中介与房东何某签订了《房地产买卖合同》，总房价款为120万。在张先生***相应首付款后，按约定过户时发现房屋在2010年是被法A院查封，原来该房屋被何某给***，由于到期未能归还，***至法A院并对此房查封，而何某说查封一事早已告知房产中介，如此一来导致无法过户，交易陷入僵局。***规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

无奈张先生只能减少贷A款，增加首付用来偿还何某***，注销及解封后才得以过户。所有房屋交易手续完毕后，房产中介主张***佣金。对此，张先生十分气愤，认为自己因中介不诚实行为遭受了很多麻烦，他想知道，如果不***佣金是否违A法?特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。能否就自己的损失向中介索赔?

律师解答：在这个案例中，房地产中介对涉案房屋没有审查核实，导致过户被搁置，其未尽到严格审查义务。实践中如果有客户看中房屋，房地产中介应该第A一时间去房地产交易A中心调去相关产权信息资料。

对于房产中介的失职行为，按照《合同法》第425条规定：居间人故意隐瞒与合同有关的重要事实或情况，损害委托人的利益的，不得要求***报酬并应当承担损害赔偿责任。《城市房地产中介服务管理规定》第23条约定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。对于有些约定不明的合同却不容易找到有关条款和交易习惯，处理起来就比较困难，对这种情况的处理原则是：约定不明或没有约定引起的***宜认定为是当事人双方的责任。”也就是说，张先生不仅可以不付佣金，如果的还可以就造成损失部分要求相应赔偿。

同时，该律师提醒，购房者如果看中房屋，不妨自己去调查下，了解下房屋的真实情况，签合同时做到心中有数。