父母卖子女名下房产咨询承诺守信

广州经济适用房的5年交易期限从什么时候开始算？

律师解答：经济适用房满5年可上市交易，五年限制交易期限的起算日期为签订购房合同之日。

判z决书节选：

本院认为：双方签订的《购房协议书》系双方的真实意思表示，未违反相关******的强制性规定，故认定该《购房协议书》合法有效。邱某以涉案房屋属于五年内禁止上市交易的经济适用房，双方签订的买卖合同妨碍了购买经济适用房的正常秩序，损害了社会公共利益为由，主张双方签订的《购房协议书》无效，但依据《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》第十六条的规定，购房人满五年可转让经济适用房，五年限制交易期限的起算日期为“签订购房合同之日”。而本案中的邱某与广州边检总站签订《经济适用住房售房契约》的时间系2007年3月19日，该时点距离杜某提起本案诉z讼要求邱某协助办理交易过户手续的时间已超过五年，且双方买卖涉案房屋的行为并不存在损害社会公共利益的情形。3、可撤销合同的一年撤销期限为不变除斥期间，不适用诉z讼时效中止、中断或者延长的规定，对方当事人对撤销合同请求权提出诉z讼时效抗辩的，人民z法z院不予支持。因此，判z决如下：自本判z决生效之日起十日内，邱某协助杜某到广州市房管部门办理产权过户至杜某名下的手续。

广州二手房买卖***中，法z院可以随意变更违约金吗？

律师解答：可以的。合同法第z一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以适当减少。而实践中，法z院变更违约金z多的情况就是二手房买卖合同***案件了，基本上是一言不合就变更违约金。如下面这个案件，卖家违约不肯卖房，一审法z院判z决继续履行后，还判z决按照合同约定***迟延履行的违约金，一天1000元左右，几个月的话，也有10多万违约金。判z决书节选：本院认为：本案的争议焦点有三：其一，伍某自行收回涉案房屋的行为是否构成侵权。二审法z院则认为房屋升值了，买家既然可以继续买房，没有什么损失。终酌情降低违约金至10万元。其实相差也不大，但法z院就是这么任性，喜欢降低违约金，注意一般是降低，很少会增加。

判z决书节选：

李某（买家）按照合同第十三条约定，主张迟延履行违约金，要求从2017年5月23日按合同总价211万元，每日***0.05%的迟延履行违约金，直至涉案房屋过户至李某名下，合理有据，予以支持。

在涉案合同未解除的情况下，徐某（卖家）拒绝继续履行构成违约，应承担相应的违约责任。二审中，徐某提出违约金标准过高要求调低。在卖方多次催促下，买方***后落实的递件时间为2013年10月12日，比原定时限拖后3日。由于徐某违约导致李某需要一次性***房款，产生一定的融资成本，且徐某、冯立广提起管辖异议拖延诉z讼程序，也增加了李某的经济负担，但考虑到李某合同目的可以实现，房屋存在升值，李某仅***了10万元定金以及李某对其具体损失金额没有提交充分证据予以证实等情况，本院酌情调整违约金为100000万元。

广州二手房交易过程中，一方去世了怎么办？

律师解答：问：房屋买卖合同中出卖人去世，出卖人与买受人签订的合同是否仍有效，房屋继承人是否有协助过户的义务？

答：出卖人去世后，出卖人与买受人签订的合同仍有效，出卖人的继承人继承房屋同时也继受合同的权利义务，应当协助买受人办理过户手续。当然，出卖人的继承人也有权依据房屋买卖合同要求买受人***价款。

问：房屋买卖合同中买受人去世，出卖人与原买受人签订的合同是否仍有效，买受人的继承人是否应当继续履行合同，***房价款？

答：买受人去世后，出卖人与买受人签订的合同仍有效，买受人的继承人继承买受人的遗产同时也继受房屋买卖合同的权利义务，应当继续履行合同，***房价款。当然出卖人也应当继续履行合同配合过户。二审法z院则认为房屋升值了，买家既然可以继续买房，没有什么损失。但买受人的继承人在继承了买受人的财产后却无力***购房款的情况下，合同应当解除，解除合同的违约责任，由买受人的继承人在所继承的财产范围内承担。