村民委z员会***法咨询服务介绍

广东未经许可擅自改变土地用途的转让协议无效

土地作为一种特殊商品，在现如今的流通领域已经司空见惯。但是，确需变更土地用途的，则应在双方协商一致的基础上到有关部门办理合法的审批登记手续，否则，土地转让协议无效。(四)土地被占用后因免税引发***，有些村组在修体村组公路时，占用了农户承包地，并讲好减免多少税费，有的还规定了减免多少年，现在***对农村免税政策出台后，农户认为自己的地被白占了，从而引发***。近日，法z院依法判z决原告程某与被告王某签订的土地、林地转让协议无效，被告王某依该协议受让的林地、农村土地返还给原告程某；原告程某返还被告王某转让费15万元。

　　2012年6月18日，程某与王某签订土地转让协议，约定程某将其屋后两根枫树以后及房屋东边菜地的脊岭以东，房屋西边大枞树以西的所有内山地、林地经营权转让给王某，转让费15万元，转让时间8年，程某无权干涉王某正常开发经营。当日，王某将转让费15万元交给陈某。因土地承包经营发生***的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委z员会、乡（镇）人民政z府等调解解决。事后，双方未办理土地使用权转让审判手续。而后，王某将受让的土地、林地实际用于采z矿及道路通行等非农业用途。

法z院经审理认为，依据《中华人民共和国物权法》之规定，将土地承包经营权采取转让方式流转，不得将承包地用于非农建设。建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。（2）如果推选不出代表人，则由人民z法z院提出代表人名单，再由人数众多的村民协商确定代表人。法z院遂依法作出如上判z决。

广东什么情况下可以变更或解除承包合同？

《农村土地承包法》第29条规定，承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。

《农村土地承包法》第41条规定，承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户与发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。

根据《农业法》、《土地管理法》等***规定，有下列情形之一的可以解除、中止土地承包合同：

(1)经承包及发包方双方协商同意，在不损害***集体及其他人利益的情况下，承包方自愿放弃承包土地的；

(2)承包方家庭成员全部外迁或者主要劳动力外迁，转入城市或其他村，户z口也外迁的；

(3)由于***建设需要征用土地，承包方承包的土地全部被征用或者被批准占用的；

(4)承包方在承包期内违反******政策的规定，或者违反合同约定，闲置、抛荒耕地2年以上的，发包方有权收回该耕地，解除承包合同；

(5)由于洪涝地z震等自然灾害的不可抗力原因使所承包的土地遭到严重破z坏，所承包的土地合同已无法履行。

广州村集体将国有土地出租，租赁合同有效吗？

律师解答：无效，如土地的性质为国有土地，则村集体对国有土地即无所有权也无使用权，无权出租。租赁合同双方对合同无效都有过错，各自承担各自的损失。

经一审法z院向广州市国土资源和规划局调查，涉案《租地协议》项下土地无用地单位权属资料，该土地权属性质为国有；一审判z决后，广州南沙开发区土地开发中心向一审法z院说明涉案《租地协议》项下土地的权属自2009年2月19日广州市番禺区某经济合作社交地之日起就不再属于该经济合作社，而是属于国有土地。因此，在没有征得国有土地管理部门批准同意使用及租赁的情况下，某村委会与某工程部签订涉案《租地协议》，由某村委会出租国有土地给某程部使用的行为，属于侵z占土地的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款关于任何单位和个人不得侵z占土地的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于违反***、行政z***的强制性规定的合同无效的规定，涉案《租地协议》为无效合同。某村委会认为涉案《租地协议》项下土地属于其及其有权使用该土地的主张，依据不足，本院不予采信。一审判z决认定某村委会对涉案《租地协议》项下土地享有使用权，理据不充分，本院予以纠正。再就是村民还未在这部分土地上建住房，还未构成非z法买卖土地的事实，因此也不应作为非z法卖地案件进行处理。某工程部认为涉案《租地协议》为效力待定合同的上诉主张，缺乏***依据，不能成立，本院不予采纳。虽然本院审查涉案《租地协议》效力的事实和理由并非某村委会起诉请求的事实和理由，但人民z法z院在民事诉z讼中有依法审查合同效力的职权，且涉案《租地协议》侵z犯了***利益，故本院仍对一审法z院作出的确认涉案《租地协议》无效的判z决予以支持。某村委会未经国有土地管理部门同意而出租国有土地，某工程部未了解土地权属而承租国有土地，双方对涉案《租地协议》无效均有过错，故双方分别预交的一、二审案件受理费由双方各自负担。

租赁合同的解除时间以哪一天为准？

张律师解答：因一方违约，另一方有权解除合同的，以守约方书面发出的解约通知当天日期为准。如未书面发出解约通知，则以要求解除合同的起诉状送达到被告的日期为准。

判z决书节选：

法z院认为，涉案的仓库和办公楼系依法报建的建筑物，双沙五社系该建筑物的合法使用权人，双沙五社与仇某签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行。仇某从2014年7月起拖欠双沙五社的租金及同年11-12月水电费未缴纳，仇某虽然书面与双沙五社协商延期缴纳租金，但未取得双沙五社的同意，仇某仍然拖欠的租金未付，属违约行为，应当将拖欠的租金及2014年11-12月水电费2184元***给双沙五社。仇某拖欠租金已经超过30天，按照合同的约定，双沙五社有权解除合同，双沙五社在起诉之前并未向仇某发出解除合同的通知，但双沙五社在起诉状中提出了解除合同的请求，该起诉状即为双沙五社解除与仇某租赁合同的书面通知，且起诉状于2015年2月16日送达仇某，仇某于该日已经知道双沙五社解除合同的事实，该日期应当为双沙五社解除合同通知送达仇某之日，故双方当事人之间的租赁合同于2015年2月16日解除。土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死z亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承。合同解除后，根据本案合同的性质，已经履行完毕的部分，对双方当事人均具有约束力；尚未履行的部分，终止履行。

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