广州增城区能否强行腾房咨询服务介绍 擅长拍卖房腾房案律师

广州土地和房屋的所有人不同如z何执行拍卖？

“房地一体”原则体现在我国《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担z保法》等多部******中，明确要求土地使用权和房屋所有权必须一并处分。

律师解答：针对土地使用权和房屋所有权分属于不同权利主体情形，我国***规定“房地一体”原则，房和地必须一并处分。新业主通过法z院拍卖途径购买到房屋，就有权起诉原业主搬出房屋并按市场租金标准***房屋使用费。因此，土地使用权和房屋所有权应一并拍卖，可分别评估土地使用权和房屋所有权的价值，确定总体价格及两者的价格比，对属于案外人的财产，将拍卖成交款按比例返还。法z院处置后，两项权利终归属同一主体。

广州购买法z院拍卖的房屋需要注意哪些事情？

拍卖房子容易出现***的除了房屋的腾空问题外，还有前房东户z口是否及时迁走等问题，根据日常拍卖住房所发生的***，他总结出以下几点须注意的细节，想去竞拍的市民，事先可据此进行准备，避免事后发生不必要的麻烦。

第z一，要确定你想竞拍的标的产权是否清晰。一般来说，通过法z院强制执行的标的产权都比较清晰，相对可以放心，而由单位或个人委托的就要查清。

第二，应充分行使自己的合法权利，在竞拍前一定要去现场了解房屋详情。故而，注意搜集“承租双方”关系暧昧的证据亦是有利于揭开其真实关系面纱的一个重要环节。我国拍卖法有明文规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料，拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。通常情况下，拍卖行会公开标的展示时间，***意向买家统一看房，让买家实地具体了解房屋的基本状况。若没***看房的，市民可要

求拍卖行开放展示或自己去实地了解。在地籍调查时，县国土资源局发现该房屋建于1995年，占用的是国有土地，无合法用地批准手续，属于违z法占地，遂以“土地违z法违规行为尚未处理”为由，根据《土地登记办法》的规定，对李某的申请作出不予登记的决定，并将材料移交给执z法监z察部门。届时，买家应了解该房子是否腾空，原房东户z口是否已迁出，同时要确定标的房产是否有其它费用未付，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有结清，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。买家也可以委托***人士代为审查相关拍卖文书、通过多方途径了解房屋情况。

第三，购买拍卖房一定要注意此房是交吉还是不交吉。这是两个专有名词，交吉即竞买后即可使用，不确定因素和风险都较小，但起拍价格相对高些。律师解答：针对产权证z件不完善的房产，如不具备初始登记条件，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房产产权证z件不完善的现状，买受人或承受人按照房产的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。而不交吉，就是只是已取得产权，但房屋仍因各种原因被他人居住使用，要实际拥有，还须通过其他途径取得。因此，不交吉的标的一般相对便宜。一般来说，不交吉标的有两种：一种是标的带租约，目前在被使用中，租客与原房主有租赁协议在先，买家可与租客保持出租与承租的关系，定期收租金。带租约的不交吉标的未必是坏事，因为可直接获得***回报。但也存在***风险，如果该协约租金低于实际市场价格、租期过长，就会拉低买家的***回报率。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原房东或其亲友经业主允许使用的，有可能出现拒不搬走的情况。

第四，要做好付全款准备。若租赁合同的签订时间在抵z押权设立之前，则承租z人可以要求继续履行租赁合同，但过户之后的租金应交给新业主。拍卖房的产权“”不足，并且部分房产的产权关系错综复杂，产权的可追溯性难度较大，许多***也不能清楚地了解拍卖房产的真正产权关系，这为其按z揭贷z款服务造成了巨大的壁垒，当前***很少为拍卖房提供按z揭贷z款服务。因此，消费者在购买拍卖房时应该做好比较充裕的资金准备。

网络上购买法z院拍卖房的流程怎样？

1、竞买人自行在淘宝网上实名注册。如参与竞买人需联名竞买的，因淘宝网无法注册联名账户，联名竞买的竞买人须共同到法z院执行局办理共同出资参与拍卖申请和委托拍卖手续。因不符合条件参加竞买的，竞买人自行承担相应的***责任。

2、竞拍前竞买人的***宝账户中应有足够的余额***拍卖保证金。拍卖过程中，案外人张某作为执行异议申请人向法z院提出执行异议，请求解除对抵z押产物的查封，并停止拍卖。竞买人在对拍卖标的物第z一次确认出价竞拍前，按淘宝系统提示报名缴纳保证金，系统会自动锁定该笔款项。拍卖成交的，本标的物竞得者（以下称买受人）锁定的保证金将自动转入法z院指z定账户，其他竞买人的保证金在拍卖后即时释放。拍卖未成交的（即流拍的），竞买人的保证金在拍卖活动结束后即时释放，保证金锁定期间不计***。

3、拍卖成交后，买受人应在拍卖公告中规定的时间内将拍卖成交价余款（扣除保证金后的余款）缴入法z院指z定账户。法z院确认上述款项到账后，将出具相应***文书并送达相关职能部门，再通知买受人（本人携带身z份证原件及复印件）到法z院办理有关手续。

法z院解除查封手续需要一定时间，拍卖标的物相关权证原件无法取得或存在担z保物权的，办理标的物权属变更登记时需办理注销手续或注销他项权证，办理权属变更登记的时间会延长。

8、买受人逾期未***价款，法z院可以裁定重新拍卖。在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。拍卖成交后因买受人违约未***价款的，预交的保证金暂予扣留。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价及其它合理费用损失，由原买受人承担。法z院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交，拒不补交的，法z院强制执行。

10、买受人签收相关***文书后应及时联系承办人交接标的物，并自行办理过户手续，逾期不办理的，买受人应***由此产生的逾期滞纳金等费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵、缺陷、损毁等均由买受人承担，法z院概不作多退少补。

广州购买拍卖房后，租客一直不搬要***房屋使用费吗？

律师解答：可以要求居住人***房屋占有使用费。使用费标准按广州市国土资源和规划局公布的租金参考价计算。

至于占有使用费的标准，可参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，其中按广州市国土资源和规划局2016年公布的租金参考价计每月租金为22513.48元（511.67平方米×44元）。但与在市场上购买新房和二手房相比，参加拍卖会购买房产标的可能具有更多的不确定因素。至于上述期间的物业管理费（物业管理费从2016年11月起按每月1535元的标准计算至交还房屋之日止）和水费880.4元，亦应由刘某负担。至于车位管理费和租金，因陈某只举证证明其为案涉房屋的物权人，并没有提供证据证实其享有相关车位的使用权和管理权，故对该部分请求，不予支持。