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广东在承包的土地上擅自建房，承包合同无效

2010年B村村集体通过公开协商的方式将新开垦的部分土地高价发包给本村7户村民，却没有签订书面承包合同，口头规定承包方在一次***纳承包费后，可自由使用这部分土地。村民表示虽然村集体未明确指出这部分土地为宅基地，但是他们承包这部分土地并愿意***高昂承包费的目是为了建住宅”。而转让土地承包经营权，承包人与发包人的土地承包关系即行终止，转让人也不再享有该土地承包经营权。

由此，法z院认定B村是以土地承包的名义，出售给村民土地用于建房，但是由于这部分土地未通过农村村民住宅建设用地审批，不属于宅基地，因此不能作为卖宅基地列入农民负担类案件处理。再就是村民还未在这部分土地上建住房，还未构成非z法买卖土地的事实，因此也不应作为非z法卖地案件进行处理。只能按照《农村土地承包法》相关规定列入土地承包类案件进行处理。（1）由用地单位和个人向市、县人民政z府土地行政主管部门提出变更登记申请，填写申请书，交验有关变更土地***。

　　处理

　　一是B村村集体与承包农户的口头协议及协议内容违反了《农村土地承包法》“未经依法批准不准将承包地用于非农建设；发包方应与承包方签订书面承包合同”等规定，因此B村村集体与承包农户的口头协议无效，村集体退还已收取的承包费。

　　二是按照山东省《实施lt;农村土地承包法gt;办法》“村集体通过开垦、复垦等方式增加的土地，应当用于调整土地或者补给新增人口，在调整或补地前可采取招标、公开协商的形式承包，承包期限不得超过三年。”的规定，村集体可对复垦的土地进行有偿承包，用于弥补开垦土地时的支出。但承包时要严格程序并签订合法有效的书面合同，到期后补给新增人口。处理一是B村村集体与承包农户的口头协议及协议内容违反了《农村土地承包法》“未经依法批准不准将承包地用于非农建设。

　　三是之前已承包土地的7户，这次享有承包优先权，如果未获得承包权，其青苗补偿由村集体负责与新承包户协调解决。

四是B村村干部***意识淡薄，责任心差，未按《农村土地承包法》等******发包土地，按照《农村土地承包法》等******规定，给予该村主要和直接负责人相应的处罚。

广东村民私自换地后改变土地用途建房，协议无效

王某为扩建房屋，私自与李某达成协议换房，后李某反悔想要回土地，协商不成便诉至法z院，法z院认定协议无效，判z决王某于判z决书生效后6个月内复耕后返还于李某。

律师讲法：

我国《农村土地承包法》第37条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”该法第33条款规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。”《农村土地承包经营权流转管理办法》2条也规定：“受让方应当依照有关***、***的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。”即承包方之间互换土地的，首先应当签订书面合同。其次，书面合同签订后，合同双方还应当向发包方即村委会备案。（3）对涉及面广、影响较大的承包合同的变更和解除，需通过集体经济***成员(村民)大会或成员(村民)代表会议讨论通过。再次，土地互换后不能改变土地所有权的性质和土地的农业用途。

本案中，王某与李某的承包地块临时互换使用，虽经双方协商一致，但既没签订书面合同，也没经李庄村委会备案，因此，他们的口头互换协议存在***瑕疵。同时，在互换之后，王某私自改变土地用途，在本属于耕地的置换土地上建房更是违反了***的禁止性规定。因此，被告王某应当将该土地复耕后，返还给原告李某。土地承包应当按照以下程序进行：（一）本集体经济***成员的村民会议选z举产生承包工作小组。

租赁合同的解除时间以哪一天为准？

张律师解答：因一方违约，另一方有权解除合同的，以守约方书面发出的解约通知当天日期为准。如未书面发出解约通知，则以要求解除合同的起诉状送达到被告的日期为准。

判z决书节选：

法z院认为，涉案的仓库和办公楼系依法报建的建筑物，双沙五社系该建筑物的合法使用权人，双沙五社与仇某签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行。仇某从2014年7月起拖欠双沙五社的租金及同年11-12月水电费未缴纳，仇某虽然书面与双沙五社协商延期缴纳租金，但未取得双沙五社的同意，仇某仍然拖欠的租金未付，属违约行为，应当将拖欠的租金及2014年11-12月水电费2184元***给双沙五社。仇某拖欠租金已经超过30天，按照合同的约定，双沙五社有权解除合同，双沙五社在起诉之前并未向仇某发出解除合同的通知，但双沙五社在起诉状中提出了解除合同的请求，该起诉状即为双沙五社解除与仇某租赁合同的书面通知，且起诉状于2015年2月16日送达仇某，仇某于该日已经知道双沙五社解除合同的事实，该日期应当为双沙五社解除合同通知送达仇某之日，故双方当事人之间的租赁合同于2015年2月16日解除。合同解除后，根据本案合同的性质，已经履行完毕的部分，对双方当事人均具有约束力；尚未履行的部分，终止履行。农户代表人按照下列情形确定：（一）土地承包经营权证等证书上记载的人。

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