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广州买新房面积差异 格局变化 质量***退房赔偿请律师

广州业主擅自改建房屋，***承重会被限制过户吗？

数年前，郑先生夫妇将自己的7套房屋进行大规模改建后用于酒楼经营。有关部门屡次要求郑先生夫妇将房屋***原状，但其始终无动于衷。律师在处理的房屋买卖***中，更多的是卖方违约，由于房价上涨，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同，并采取多种方式获得额外利润。如今，当他们打算将这些房产出售时发现，这些房屋已经被限制交易，在房地产登记簿备注栏中载明，因业主擅自改变房屋用途和结构，根据相关规定，限制上述房屋交易登记。

为顺利卖房，郑先生夫妇多次与房管局、房地产交易A中心等进行交涉，希望能解除限制。但有关部门表示要想解除限制必须将房屋***原状并经有资质的部门出具竣工验收报告和已完成整改的证明文件。可事实上，该幢房屋已很难***原状。房屋漏水情况要分三种情况看待：第A一种情况是房屋主体结构质量不合格引起的漏水，这种情况下可以主张解除合同。郑先生夫妇认为，房管局的行为侵害了业主对合法财产的处分权利，遂提起行政，请求法A院撤销。

庭审中，区房管局出示了房地办作出的《关于限制房产进行交易的请示》，其中认定郑先生夫妇擅自改变涉案房屋用途和损坏房屋承重结构，拟建议对上述房屋限制房地产交易。黄浦区房管局在收到上述请示后在次日批复同意房地办对房屋情况的认定和相关建议。还有一种情况是，本来楼宇应全部是住宅，有的开发商为“实现利润***A大化”，擅自将底楼住宅改建为商业用房出售，这种现象也较普遍。房管局辩称，该份请示只是建议房产交易A中心限制房产交易，后的决定并不是该局所作，该局只是对房地办作出的认定予以确认。

法A院审理后认为，房地办经现场勘查，查明业主郑先生夫妇损坏房屋承重结构的违A法事实，遂作出《关于限制房产进行交易的请示》报请房管局。房管局根据相关规定作出批复同意，该行为是对业主损坏房屋承重结构作出的行政确认行为，该行为事实清楚，适用***正确。但有关部门表示要想解除限制必须将房屋***原状并经有资质的部门出具竣工验收报告和已完成整改的证明文件。郑先生夫妇要求撤销被诉行政行为的请求缺乏事实和***依据，法A院不予支持。

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广州商品房实际面积与合同面积不一致 违约退房款找律师

广州商品房实际面积约合同面积不一致，要求退房款有时效吗？

根据《中华人民共和国合同法》第A一百五十九条的规定，买受人应当按照约定的数额***价款。同时，该法第六十条第A一款约定，当事人应当按照约定全A面履行各自的义务，第二款亦规定，当事人应当遵循诚实***原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。由于房屋是以商品房预售的方式销售的，案涉房屋的真实、具体的面积在房管部门核发房A产证后才能予以后确定，故买卖双方应当根据合同的约定和诚实***原则对房款进行结算。双方所签订的《商品房买卖合同》约定了结算的方法，但没有约定面积误差时的结算面积误差款的期限。故根据房A产证记载的面积和双方合同的约定的结算面积误差的方法，开发商负有退还多收房屋的义务。这种义务是开发商作为出卖人的从义务。此种***应依据合同的约定予以处理。按照我国现有的交易惯例，商品房的房A产证书一般均由开发商***后交付给购房者。开发商如果没有证据证实在房屋经房管部门核发房A产证后有通知业主结算相关房款，业主要求退房款的时效就没有超过。后面看认购书里，很多内容不完善，比如口头承诺的游戏场，网球场都没写在上面，我就找到开发商，提出将“房屋建造的有关质量”、“公共涉及设施的相关承诺”补充进去。

显然，法A院审理此类案件时，摆脱了具体***条文的限制，从合同法诚实***原则的高度出发，主要维护购房者的利益，认为不适用时效。在目前的“同案不同判”的环境下，我们很难评价这种思维的对与错，也很难说其道理就非常充分。但是，这个判例给我们一个很重要的启示，即：广州地区的法A院目前对此类追讨面积误差款案件的处理是按没有超过时效来处理的，其理由如上，不再累赘。另一方面，各地法A院对同类案件的处理，都可能各有各的内部指导意见，或统一的做法。因此，我们在聘请律师时，建议聘请***的律师。一般来说，若父母对房屋产权属子女所有或产权属父母与子女共同共有的事实并无异议，也无特别说明的前提下，父母的这种行为隐含了将房产的部分甚至全部产权赠与子女的意思表示。

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广州商品房买卖相关****** 预售许可证咨询房产律师

广州房地产开发商取得商品房预售证要哪些条件？

开发企业预售商品房前，应到市房地产主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应具备下列条件：

（一）开发企业已取得房地产开发资A质证书和营业执照；

（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得建设用地批准书或土地使用权证书；

（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；

（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；

（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；

（六）已与广州市房地产交易登记机构（以下简称市交易登记机构）、商业***签订商品房预售款监管协议，并开设商品房预售款专用帐户；

（七）预售的商品房项目及其土地使用权未设定他项权；

（八）***、***规定的其他条件。