村集体土地租赁咨询询问报价

本村村民承包集体土地需要三分之二村民同意吗？

律师解答：不需要，承包给外村人才需要三分之二村民同意。

判z决书节选：

法z院认为：《农村土地承包法》将农村土地承包方式分为家庭承包以及除家庭承包以外的其他方式的承包，两种土地的发包程序有异。《农村土地承包法》第四十四条规定：“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。”根据查明的事实可知，涉案土地不属于家庭承包，而是属于以其他方式承包的土地。《农村土地承包法》第四十五条规定：“以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。”第四十七条规定：“以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济***成员享有优先承包权。前款所称的第三人，请求受益方补偿其在承包地上的合理投入的，应予支持。”陈剑锋是重岗一社的社员，《土地承包合同》依法保障了社员优先承包权，是双方真实意思表示，合法有效。《农村土地承包法》第十八条及第十九条属于第二章家庭承包，两法条所规范的是家庭承包的程序，不适用于其他方式的承包；第四十八条第z一款规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济***以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济***成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政z府批准”，该款所规范的是本集体经济***以外人员的发包程序，陈某是重岗一社的集体经济***成员，不适用于此款。

外村人承包村里的土地合同有效吗？

律师解答：外村人转宝村民已承包的土地，如该土地村民是通过家庭承包方式取得，则需备案才有效。如该土地是通过招标形式发包取得的土地，则不需备案也有效。

法z院认为，汤某与何某签订的《土地租用合同》是双方真实意思表示，合同内容也未违反***、行政z***的强制性规定，合同合法有效，双方应恪守承诺。何某辩称合同因未报发包方备案而无效，经查何某所根据的我国《农村土地承包法》第三十七条规定的情形适用家庭承包的土地，而何某出租的是通过招标形式发包的土地，二者属不同性质的承包，《农村土地承包法》第四十九条明确规定通过招标方式承包农村土地，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵z押或者其他方式流转，并无转包合同需提交备案的规定，故何某关于合同无效的抗辩不成立，原审法z院不予采纳。颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，除按规定收***书工本费外，不得收取其他费用。

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2010之前签订的土地租赁合同未经过村民同意有效吗？

律师解答：也无效。虽然2010年修改之后的《村民委z员会***法》明确了未经过村民会议同意签订的土地租赁合同无效，但2010之前签订的土地租赁合同，也是必须履行民主议定程序的。对于已经转让的，不论是全部转让还是部分转让，受让方都应与发包人确立新的承包关系。如下面这个案件，广州中院就以1998年实施的《村民委z员会***法》9条判z决了2008年签订的土地租赁合同无效，非常具有参考价值，也给村民提供了充分的***依据。

判z决书节选：

关于2008年3月31日签订的《土地租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国村民委z员会***法》（1998年11月4日施行）第十九条规定：“涉及村民利益的下列事项，村民委z员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；”案涉《土地租赁合同》系对农村留用地进行出租，属于涉及村民利益的重要事项，应当由村民会议讨论决定。虽然双井经济社于2005年9月17日召开全体家长会议，但是双井经济社与雄某公司签订《土地租赁合同》的时间为2008年3月31日，距召开家长会议的时间超过两年半，按照一般的市场规律，两年半属于较长的时间，在此期间内市场行情、土地租赁价格、交易机会等均可能发生较大变化，2005年的家长会议决议并不能当然代表2008年签订合同时村民的意愿，双方应当就2008年签订《土地租赁合同》的事宜另行召开村民会议或者村民代z表大会讨论决定。因此，双方于2008年3月31日签订的《土地租赁合同》未履行民主议定程序，违反了《中华人民共和国村民委z员会***法》（1998年11月4日施行）第十九条的强制性规定，应当认定为无效，原审法z院仅认定租赁期限超过二十年部分无效，处理不当，本院予以纠正。根据我国相关******的规定，以下合同属于无效的土地承包合同：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立土地承包合同，损害***利益的。