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广州司z法拍卖中伪z造假z的租赁合同有什么后果？

律师解答：对于作伪z证妨碍诉z讼的行为，法z院可处以罚款及距离的处罚。

案例：

唐某向某银z行申请贷z款，以自己的门面房作抵z押。后因无法还款，房屋被拍卖。

拍卖过程中，案外人张某作为执行异议申请人向法z院提出执行异议，请求解除对抵z押产物的查封，并停止拍卖。张某的理由是，唐某在借z款前已将该抵z押房产租赁给了张某，租赁期限为18年，并已***租金45万元，目前，合同尚未到期，法z院拍卖该房屋不能影响租赁合同继续履行，且张某作为承租z人依法享有房屋转让的优先购买权。建议购买此类房屋之前，先聘请律师做一个房产情况调查，搞清楚因为什z么原因拍卖，现在房屋居住人的情况等后再决定是否购买。

　　法官在审查执行异议案的过程中，发现该租赁合同的租赁期限长，而且一次性***租金45万元也不符合常理。于是，法官与张某进行充分的沟通，并告知作伪z证的***后果，张某当庭承认作为提起执行异议的证据的该份租赁合同是不真实的，是唐某为了规避执行而故意为之，真实的租赁合同是抵z押之后签订的。鉴于张某主动承认错误，法庭当庭对其予以训诫，未追究其责任。对于指使和串z通他人作伪z证妨碍法z院执行的唐某，法z院依法对其作出司z法拘z留15日并罚款1万元的处罚。拘z留期间，唐某写下悔过书，承认自己所犯下的错误，并表示将积极配合法z院执行，偿还银z行欠款。此外，在估价时还应区分违z法建筑物可否改正，并在评估价格中予以体现。

法官说法：依照“买卖不破租赁”的***规定，房屋所有权的转移在一定条件下不影响租赁合同的继续行使。在执行拍卖中，如果被拍卖的房屋已经出租，竞拍人即使竞拍成功该房屋，其对房屋权利的行使也会受到租赁合同的限制，这极大地影响了房屋拍卖的成功率。故在现实生活中，个别被执行人为了规避执行，串z通他人签订虚z假z的房屋租赁合同，让房屋处于租赁状态，而影响房屋的拍卖，妨碍法z院的执行。这种行为明显触犯***，必将受到***的严惩。比如以惯常之习惯，租赁双方对于租赁房屋内设施的明细，其维护及修理***义务均会加以明确，而虚z假z的租赁合同因其用意不在占有使用，故而此项约定往往多会省略，故而在判定真实的租赁合同时，是否存在这些条款可作为重要的权衡因素。

广州购买拍卖房后里面的人不搬出，要起诉其家人吗？

律师解答：很多时候买下司z法拍卖后，屋里居住的人不肯搬出，不管是业主还是业主亲戚还是家人，这时候就需要起诉物权保护案件，也就是腾房案件。这时很多新业主会有疑惑，到底要不要起诉居住人的同住人呢？如原业主对已生效判z决不服，应通过申请再审或提请检z察院抗诉的方式启动再审程序，推z翻之前的判z决（实践中基本上无法推z翻），而不能不履行已生效的判z决。本律师的建议是：起诉任何一个人，都需要有其身z份证复印件或身z份证号码，原业主的身z份证号码很容易知道，此前的房产登记都有，但是其同住人的身z份证号码，一般情况下是拿不到的，除非双方发生争执报警，警z察来之后会复z制在场每个人的身z份证复印件。如果实在拿不到也不用急，起诉原业主或租客后，其家人也必须同时搬出。只是考虑到还有房屋占有使用费的强制执行问题，如果多几个被告就更容易执行到使用费，详情请当面咨询律师。下面这个案件，法z院就判z决原业主与其家人全部搬出。

判z决书节选：

鉴于朱某为案涉房屋的原物权人，陈某为其配偶，陈某提供的证据显示陈飞与朱某及陈某曾在案涉房屋共同居住，且至陈某取得案涉房屋物权后，陈某仍出现在案涉房屋，现房屋权属已发生变化，朱某、陈某、陈飞未能提供其可继续使用案涉房屋的依据，故对陈某要求朱某、陈某、陈飞搬离案涉房屋的主张，予以支持。对于郑某、陈某的抗辩意见，法z院认为，首先，郑某、陈某为一家人，均居住于涉案房屋，且不同意腾空交付房屋，故陈某为本案适格被告。

广州原业主对生效判z决不服能拒绝搬出已被拍卖的房屋吗？

张静律师解答：不能。如原业主对已生效判z决不服，应通过申请再审或提请检z察院抗诉的方式启动再审程序，推z翻之前的判z决（实践中基本上无法推z翻），而不能不履行已生效的判z决。新业主通过法z院拍卖途径购买到房屋，就有权起诉原业主搬出房屋并按市场租金标准***房屋使用费。如下面这个案子就是这样判的。故在现实生活中，个别被执行人为了规避执行，串z通他人签订虚z假z的房屋租赁合同，让房屋处于租赁状态，而影响房屋的拍卖，妨碍法z院的执行。

法z院认为，本案为返还原物***。王某通过司z法拍卖取得涉案房屋的所有权，其所有权应当受到***保护。郑某、陈某占有使用涉案房屋没有***依据，依法应当向王某腾空交付涉案房屋并***占有使用期间的房屋占有使用费。王某的全部诉z讼请求合理合法，法z院予以支持。其中需要说明的是，涉案房屋位于广州市白云区×市×景花园，建筑面积133.06平方米，故王某主张每月5000元租金没有超出市场租金价格，法z院予以确认。对于郑某、陈某的抗辩意见，法z院认为，首先，郑某、陈某为一家人，均居住于涉案房屋，且不同意腾空交付房屋，故陈某为本案适格被告；因此，县国土资源局以李某作为违z法行为主体作出处罚决定，存在被处罚主体与违z法行为主体不一致的情况，违反了《行政处罚法》第三十条“违z法事实不清的，不得给予行政处罚”的规定。其次，郑某、陈某就郑某之前***发生原因及法z院审判执行提出的异议，与本案返还原物***没有直接关联性，郑某、陈某可循合理途径表达。因此，法z院对其抗辩意见不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判z决如下：一、被告郑某、陈某于本判z决生效之日起30日内向原告王某腾空交付位于广州市白云区骏×街×号30×房；接到材料后，执z法监察人员对李某作了询问笔录，进行了实地测量调查。二、被告郑某、陈某于本判z决生效之日起30日内按照每月5000元的标准向原告王某***自2018年2月22日起至腾空交付之日止的房屋占有使用费。

广州购买拍卖房后，起诉***房屋使用费的标准如何计算？

张静律师解答：实践中都是按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算（网上可查询，如不会查询请找律师帮忙查）。即使没有租赁合同等证据，法z院也应按***公布的标准计算使用费。如下面这个案件，一审法z院花都区法z院以原告没有举证证明租金标准而没有支持使用费，二审法z院改判了，认为即使没有证据证明房屋租金，也没有申请评估租金，也应当直接按房管部门公布的同地段租金标准计算使用费。另，如房管部门公布的租金标准里没有涉案房屋楼盘的标准，则可能要申请评估租金标准。若租赁合同的签订时间在抵z押权设立之前，则承租z人可以要求继续履行租赁合同，但过户之后的租金应交给新业主。

判z决书节选：

本院认为：冷某梅通过参加司z法拍卖方式获得涉案房屋的所有权，而李某未能提供其继续使用涉案房屋的合法依据，故冷某梅主张李某***占用涉案房屋期间的使用费合理合法。至于房屋使用费计算标准问题，冷某梅在诉请中已提出计算标准的依据，虽然李某有异议，但并无提出相反证据反驳该标准过高，故冷某梅在原审主张的房屋使用费计算依据应予采纳，无需再行鉴定评估。因此，本院认为，李某应向冷某梅***从2013年1月16日至交还涉案房屋之日止的房屋使用费，使用费以涉案房屋建筑面积122.49平方米为基数，按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算为宜。鉴于冷某梅在原审诉z讼中明确其主张使用费为9800元，故房屋使用费以不超过上述数额为限。原审法z院认为冷某梅未能举证证明其房屋占用使用费的计算标准，且以不申请评估鉴定为由驳回冷某梅该诉请不妥，本院予以纠正。对于租金的***方式多采一次性***或分次大额***的方式，且多伴有租金不变的约定，显然不符合常理。