三分之二村民同意咨询服务为先「多图」

广州村委将未报建的房屋出租，租赁合同有效吗？

律师解答：无效。

《z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》第z一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同***案件，可以参照本解释处理。但***另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租z人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租z人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民z法z院应当认定有效。任何***和个人侵害承包方的土地承包经营权的，应当承担民事责任。”塘贝四社签订案涉《租赁厂房使用协议书》，将案涉厂房出租给徐德森、徐卫文使用，但塘贝四社、徐德森、徐卫文均确认案涉房屋尚未办理建设工程规划许可证，故案涉《租赁厂房使用协议书》为无效合同。

土地合同***中，守约方能要求继续履行合同吗？

律师解答：当继续履行也不能实现合同目的时，法z院一般不会支持继续履行合同，而会判解除合同，违约方承担违约责任。如下面这个土地承包合同***案件，承包人承包土地后经营不善，要求解除合同。（3）当事人对有关人民政z府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民z法z院起诉。发包人起诉继续履行合同，法z院认为继续履行合同不利于双方的权益，判z决解除合同。

判z决书节选：

本案争议焦点三为违约方要求解除合同是否可予支持的问题。诉z讼中，蔡某表示，其承包案涉土地后并未对土地进行开发使用，明确表示不同意继续履行合同，陈某则坚持要求蔡某继续履行合同至合同期限截止。《合同法》第z一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从本条规定看，当违约情况发生时，如果继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者***违约金，更有利于实现合同目的，则应首先选择要求违约方继续履行合同。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。咨询：我是一名村民，我听说我们村的村民委z员会把村里的土地未经村民同意承包给了外村人，而且费用很低。《合同法》第z一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱***或者履行非金钱***不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：本案中，违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，且双方承包合同至2024年12月30日才到期，无法强制其在剩余的期限内持续履行合同，法z院从衡平双方当事人利益受损状况和长远利益考虑，遵循公平和诚实***原则，故允许违约方蔡某解除合同，双方之间的耕地承包合同自本判z决作出之日起解除。陈某可据此向蔡某主张赔偿损失，但其经法z院释明后，明确表示不要求法z院在本案中处理蔡某的违约责任，故法z院对此不做调处。

广州承包租赁的土地被征收了能赔多少补偿款？

咨询电话：18078803465（张静），律师解答：按照《征收补偿办法》和租赁合同的约定来计算的。如下面这个案件，按照《征收补偿办法》的规定，青苗补偿款是3万一亩。由于张某与叶某的转包协议未经***规定的民主程序，也未经乡人民政z府批准，因此，该转包协议并未生效。另承包合同约定青苗补偿款由经济社分20%，承包人分80%，终法z院判经济社***青苗补偿款128万。

关于马某、马某某要求按照3万元/亩的标准计算青苗补偿款问题。首先，对于马某、马某某承包涉案山地80亩后是否种植了丰产林问题，鹰某经济合作社提供了李某出具的《证明》到庭，因李某没有到庭参加诉z讼，且马某、马某某对该证据亦不予认可，故无法确认该证据的真实性。退一步讲，即使该《证明》系真实的，但涉案山地在2013年已被增城政z府征收，在已被征收的山地上种植丰产林，且种植面积高达60亩之广，显然与日常生活经验相悖。因此，对于鹰某经济合作社抗辩称涉案山地直至被征收前都没有开荒种植树木，原审法z院不予采纳。对于马某、马某某主张承包后种植了丰产林的事实，原审法z院予以采信。但是为了使土地能正常使用，在司z法实践中如何承包合同自签订之日超过一年或虽未超过一年，但承包人已实际做了大量投入的，对于上述请求人民z法z院不予支持。因涉案《承包荔城镇太平村英咀荒山合同书》约定：在承包期内，如***或政z府征收开发该山地，双方应服从，到时涉及土地补偿款项全部归鹰某经济合作社所有，其他林木***，经营利润等一切补偿归鹰某经济合作社20%，马某、马某某、李某占80%。故鹰某经济合作社应向马某、马某某***的青苗补偿款为128万元（3万元/亩×80亩×80%÷3人×2人）。