擅长二手房案件律师(图)-对方违约举证找律师-白云区咨询

广州自己的房子被他人占了，强行收房把东西扔了合法吗？

张律师解答：不合法，应通过合法途径，起诉腾房再申请强制执行收回房屋，同时要求***强占期间的房屋使用费。退一万步说，即使真的要自己强行收房，也一定要委托***人士，如律师或公证处公证整个过程，差也要自己***全程录像，并将搬出的物品妥善保管才行。如下面这个案件，产权人的房子被他人居住，其趁居住人不在，把别人的东西搬出来全扔了。居住人起诉赔偿98万损失，一审法z院支持了。二审法z院认为98万损失有违常理，改判酌情支持5万元损失。其实本案中，产权人如果有录像并妥善保管物品，是不用承担赔偿责任的。

判z决书节选：

本院认为：本案的争议焦点有三：其一，伍某自行收回涉案房屋的行为是否构成侵权；其二，郭某所遭受的财产损失金额如何认定。

关于伍某自行收回涉案房屋的行为是否构成侵权的问题。依据（2013）穗越法民某号生效民事判z决，伍某对包括涉案房屋在内的广州市XXX路1号1-3楼房屋占有八分之六的产权份额，即伍某系涉案房屋的所有权人，有权对涉案房屋进行占有、使用、收益及处分。郭某虽主张其基于与伍某等人之间的协议入住涉案房屋，但未就此充分举证证明，对方违约举证找律师，故郭某占用涉案房屋缺乏***依据，伍某要求郭某搬离涉案房屋合法有据。虽然如此，伍某仍应通过合法途径采取合法手段行使所有权收回房屋。而依据各方陈述，伍某系在郭某不在场且无第三方见证的情况下自行收回涉案房屋，并自行处置了郭某存放于涉案房屋内的部分物品，导致郭某遭受财产损失。因此，伍某的行为已构成侵权，应当向郭某承担赔偿损失的民事责任。

关于郭某所遭受的财产损失金额的认定问题。一方面，郭某以伍某侵权为由，诉请郭某赔偿损失，故应当就其所遭受的损失金额举证证明。郭某虽提交了《损失财物清单》以证明其遭受损失的金额，但该《损失财物清单》中列明的物品种类及价值既无其他证据予以印证，亦与常理不符，故郭某未就其主张的980000元损失金额充分举证证明。且，郭某没有合法依据占用涉案房屋，在伍某要求其搬迁后拒不搬离，导致伍某采取私力手段自行收回涉案房屋，故对造成本案无法查明其存放于房屋内物品价值的后果，郭某存在一定的过错。另一方面，伍某并未否认其自行收回涉案房屋当时房屋内存放有郭某的物品的事实，只是认为房屋内的物品并无价值。而伍某在自行收回房屋时，本应采取相关措施固定房屋内物品的种类及数量并予以妥善保管，但伍某却在无第三方见证的情况下自行搬离并处置，故对造成本案无法查明郭某存放于房屋内物品价值的后果，伍某亦存在一定的过错。综上，原审法z院直接采信郭某自行制作的《损失财物清单》，认定伍某赔偿郭某物品损失980000元，有失妥当，但鉴于郭某确曾居住于涉案房屋且伍某确曾处置过郭某的物品，基于公平合理原则，本院酌情认定伍某应赔偿郭某物品损失50000元。

广州买二手房入住后发现房屋漏水怎么办？

张律师解答：鉴于房屋已经过户，法z院一般不会判解除合同，但可以要求卖家维护房屋，另外承担几个月的租金损失。

相关案例：

温某购买李某房屋后，***了首期房款42.8万元，剩余50万元房款约定以按揭贷z款的方式***。房屋产权后登记至温某名下。温某接收房屋后开始对房屋进行装修，装修时发现原本贴了墙纸的房间墙壁存在多处渗水、漏水和发霉的痕迹，卫生间也漏水严重，温某立即将该情况告知李某并要求其维修，李某以房屋出售时不存在漏水问题、温某及家人已多次查看过房屋为由拒绝维修，温某即刻通知贷z款***暂停***房款。双方因此发生***。

法z院经审理认为，房屋已交付买方使用并办理了产权变更登记手续，买方应依约***房款。即使房屋存在漏水、渗水现象，亦属于质量瑕疵担z保的问题，白云区咨询，买方应以正当的方式主张权利，其擅自停止付款的行为已构成违约，故判令买方向卖方***剩余房款及***。

因房屋一经交付给买方即发现有漏水、渗水现象，买方亦及时通知了卖方，故房屋虽已交付使用，卖方仍应承担房屋的质量瑕疵担z保责任，故判令卖方对房屋漏水、渗水处予以修复并承担修复费用。另因漏水、渗水对于正常使用房屋确有一定影响，房屋维修亦需要时间，综合考虑日常维修的时间、双方对于损失产生的过错程度等因素，酌定由卖方承担房屋维修租金损失。遂判z决买方温某向卖方李某***50万元房款及***，卖方李某聘请有资质的***维修单位对案涉房屋的漏水、渗水部位予以修复，买方温某在卖方李某进行维修时承担开门、提供维修便利等协助义务，维修费用由卖方李某***，卖方李某向买方温某***涉案房屋4个月的租金损失。

广州二手房卖家隐瞒房屋抵z押情况，过户前涂销了算违约吗？

下面这个案件中，卖家隐瞒了房屋同时存在银z行抵z押和个人抵z押两种抵z押的情况，买家认为自己受了欺骗，起诉解除合同。后卖家在合同约定的期限内涂销了全部抵z押。本案中，卖家认为买家未按合同约定时间付款构成违约，买家认为卖家隐瞒房屋抵z押情况构成违约，那么到底是谁构成违约呢?

律师解答：严格地说来，赔偿差价损失问律师，卖家只要在合同约定的期限内涂销了抵z押，就不构成违约，买家未按合同约定时间付款，构成违约。但法z院认为卖家未完全披露抵z押情况也存在过错，且房屋价格上涨卖家没有损失，遂判z决卖家只需退回定金，双方都不用承担违约责任。本律师注意到，近年法z院判z决的很多二手房买卖案件，终认定合同无法履行的过错在买家，但因房价上涨，合同解除卖家的损失已得到弥补而判z决买家不用承担违约责任，此种判z决为了社会和谐而直接取消了违约方的违约责任，这是法z院作为***司z法***的大局考虑，如果是通过仲裁，一般不会有这种情况，违约了就要承担违约责任。

判z决书节选：

关于合同解除后的责任承担问题。首先，如上所述，李某在《合同》签订时并无告知姚某涉案房屋已抵z押给个人存在不当，姚某亦已就此起诉要求李某返还其已***的定金，李某虽在姚某起诉后涂销抵z押，但姚某起诉后《合同》能否继续履行处于不确定状态，姚某在起诉后拒绝继续履行《合同》不能只归责于姚某一方。其次，在姚某起诉要求李某返还定金后，李某在2017年9月1日涂销涉案房屋的抵z押权并未超过《合同》约定的办理提前还贷的时间，姚某亦未举证证明涉案房屋的抵z押权被涂销后继续履行合同存在实质障碍，姚某拒绝继续履行合同亦有一定不当。后，虽李某主张因《合同》没有履行致使其在另行购房时产生额外支出，但上述支出并非姚某订立合同时预见到或者应当预见到的《合同》无法履行可能造成的损失，且涉案房屋所在区域的房价已实际上涨，李某的相关损失亦可得到一定弥补。综上，因姚某与李某双方对合同的解除均存在一定过错，合同解除后李某应向姚某退还姚某已***的定金800000元。因双方对于合同的解除均存在一定过错，未成年子女房产出售咨询，姚某诉请李某***定金***、中介费、网签费及按揭费，并诉请合某公司承担连带责任依据不足，法z院不予支持；李某反诉要求没收定金800000元以及要求姚某赔偿借z款***、税费损失、中介费损失亦依据不足，法z院不予支持。