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白云区打二手房买卖官司厉害的律师 共有人不同意卖房咨询

广州共有人不同意卖房还能要求继续履行合同吗？

张某与何某签订《房屋买卖合同》，约定郭某购买何某的一处房屋，后因何某妻子刘某不同意出售该房屋，双方发生争议，张某起诉至法A院要求继续履行合同。律师解答：在我国，这方面的***主要是《合同法》，而《合同法》是尊重当事人“意思自治”的，所谓“意思自治”指的是，***不干涉合同双方的真实意思表示，充分尊重合同双方的真实意愿。一审法A院审理以合同未经共有人同意直接认定合同无效，驳回了张某的请求；二审法A院虽认定合同有效，但同样驳回了张某的请求。

律师点评：这是一起比较典型的共同人出售房屋引起***的案件，一、二审法A院对合同是否有效做出了完全不同的认定。该案的争议焦点是合同能否继续履行，但继续履行的前提是合同是否有效。这也是法A院审理合同***案件，必先认定合同是否有效的原因。

1、房屋买卖合同是否有效。张某与何某签订的房屋买卖合同是真实的双方意思表示，合同本身也未违反***规定，该合同合法有效。

虽然刘某作为财产共有人，表示不同意出售房屋，但根据《A高人A院关于审理买卖合同***案件适用***问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人A院不予支持。越秀区打二手房买卖官司厉害的律师部分条款没约定咨询广州二手房买卖合同部分条款没有约定怎么办。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人A院应予支持”的规定，是否经其他共有人同意，并不影响买卖合同的效力。困此，二审法A院认为合同有效并无不妥。

2、合同能否继续履行。案涉房屋属于何某与刘某的夫妻共有财产，而刘某明确表示不同意出售房屋。因此，由于部分共有人擅自处分了共同共有财产，又不能使其他共有人同意，导致该合同不能继续履行。

3、虽然张某认为在购买房屋时为善意，主张应继续履行，但缺乏***依据。张某如认为己方权利受损，有权利另案主张违约赔偿。

律师建议：

1、购房者在购买二手房前应对房屋的产权状况做充分的了解如是否有共有人，是否有、查封等情形；

2、如果房屋是共同财产应要求共有人在合同上共同签名；

3、还有种情形是，房A产证上虽只有一个人，但可能是夫妻共同财产，仍要求双方共同签名比较妥当；

4、当购房者权利受损时，要积极要求对方承担违约责任，赔偿损失。

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广州购买二手房时要核实房屋本身的哪些情况？

　　1、土地使用权的年限：一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房龄决定了剩余的土地使用权年限，对房价有影响。

　　2、房屋的面积：房屋的面积只能以产权证书的标明的面积为准，如果有自建房等情况，自建面积通常是不受***保护的。

3、房屋的基本情况要认真核实：要看装修是否有***房屋主体结构的安全隐患，房屋的设施设备是否齐全。有几项原则可以帮助我们理解合同的适用：一、补充协议的效力优于合同本身补充协议不是房屋买卖合同必须的，但一旦签订补充协议，那说明这对房屋买卖双方来说是非常重要，且必不可少的。要考察水、电、气、暖是否通畅，从这个角度讲，冬天购房是比较合适的，因为可以体验供暖情况。另外，可以在不同时间多次看房，观察采光情况。可以找楼下住户

核实是否有漏水历史。

4、如果购买的是学区房，要向周边学校核实房子中的学籍。很多学区房是限制一套房中一定年限内孩子的入学数额的，有这方面需要一是要在合同中由卖方书面承诺，二也z好亲自核实。

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广州二手房买卖***中买家实际损失如何确定？

朱某的房子是和妻子的夫妻共同财产。因系争房屋原登记在蒋某名下，廖某与产权登记人签订买卖合同本身没有问题，双方陈述的买房过程包括看房、付款等皆存在疑问。 2015年7月，朱某趁妻子出差自作主张将房子挂出去售卖。没几天，中介便带着看房的林某来了，林某对朱某私自卖房的事情毫不知情，只觉得价钱合理便爽快的签下了合同。一个多月后，朱某妻子出差回来得知朱某私自卖房的事情后，表示坚决反对。后来，买卖双方协商未成，买方林某诉至法z院，要求卖家朱某夫妇继续履行合同。

法z院经审理认为，朱某与林某签订的房屋买卖合同合法有效，但由于没有证据证明涉案房屋的另一名共有人即朱某妻子事先同意朱某签订涉案合同，而且事后朱某妻子也没有认可朱某的签约行为，故上述合同虽然有效，但由于未取得其他共同共有人同意而致使涉案房屋的所有权不能转移，故合同实际无法继续履行。广州荔湾区打二手房买卖官司厉害的律师撤销网签咨询广州二手房买卖中中介擅自网签可以撤销吗。于是，法z院依法向买家林某进行了***释明，林某遂变更请求为判令朱某赔偿损失90万元。本案中于买家的损失如何认定？

律师说法：根据***规定和实践，二手房买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失等可得利益损失的，应酌情予以支持。律师为您分析：（一）卖方在只收取了定金阶段违约此阶段，买方只交付了定金，未签订正式买卖合同。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施而导致损失不当扩大的部分、守约方亦有过错所造成的损失等，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

需要特别说明的是，二手房买卖合同中一般都有违约金条款，常约定按照总房款的10%或20%计算违约金。在交易过程中双方对于合同履行产生***，建议及时与律师沟通，必要时委托律师介入处理。据此，有的当事人误以为违约多***10%或20%的违约金就行了。其实不然，根据***规定，合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人z院予以增加。从法z院受理的案件来看，部分小区房价在短短数月内增幅高达40%以上，此种情形下，即便守约方主张的赔偿损失金额超过了合同约定的总房款10%或20%的违约金数额，也有可能会得到法z院支持。