外村人买宅基地无效咨询承诺守信

广州白云区宅基地房屋买卖无效房款返还律师

广州宅基地房屋买卖合同无效后房屋增值损失怎么办?

房屋增值利益损失。宅基地房屋买卖合同被认定无效后，根据《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；4、县国土资源局批准的，核发《建设用地批准书》、《行政许可决定书》，并在村委会公布。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

在确定损失时，根据《合同法》第Z一百一十三条第Z一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。”

可见，赔偿损失既包括实际损失，也包括可得利益损失。对于二手房房屋买卖合同来说，由于房价的上涨，合同价款与合同解除或被认定无效时房屋现时价格之间的差价部分（房屋增值部分），就是买房人因合同履行所应获得的利益，在合同被认定无效的情况下，买受人有权按照出卖人的过错程度要求出卖人承担房屋增值部分损失。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲地。

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广州海珠区宅基地买卖合同及***款***律师

广州宅基地买卖合同无效后***款归谁？

1995年10月，陈某将自家宅基地上房屋以6.5万元价格卖给城镇居民王先生。2001年11月，该房屋被划入***范围内，王先生因此获得***补偿款18.8万元。因此陈某起诉要求王先生返还***补偿款，扣除买房款后共计12万元。

法Z院认为，宅基地买卖是我国***、***所禁止的。由于被告王先生非农村居民，与原告陈某之间房屋买卖的行为，已经了集体***的权益，违反了***的强制性规定，应认定为无效。

尽管房屋买卖合同无效，但陈某通过公平的买卖行为已经获得在当时而言与其房屋价值等值的价款。而在距离卖房已达12年之久后，陈某基于该房屋在***时升值，确认合同无效可获得一定利益的原因提起，在一定程度上违背了诚实***的原则。从现有证据上看，虽然系争房屋的***补偿款高于房屋买卖价格，但系因房屋升值因素所导致，且该款项是***对被告***后的安置问题进行的基本补偿，被告并未因此而获利。在陈某主张合同无效后，若仅依被告所获之***款相互返还，对被告则显失公平。法Z院综合考量双方利益和此案具体情况，确定被告应按照20%的比例返还陈某房屋价款，数额为2.3 万余元。（一）当事人在无土地规划、准建手续的情况下，在农村土地上建造房屋，违反了相关***规定，级以上人民Z***土地行政主管部门（国土资源局）可以实施的行政处罚。