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通过以房抵债可以达到的目的吗？

根据***税务局相关规定，无论拍卖、变卖财产的行为是***人的自主行为，还是人c院实施的强制行为活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，“***人均应依法申报缴***款。”

　　“以房抵债”相比正常出售二手房，税收是否更少？对此，税务部门表示：单位或个人以房屋抵顶有关债x务，无论是经双方协商决定的，还是由法x院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主因减少了债x务也取得了经济利益，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债x务的行为，实际上也按“销售不动产”税目征收营业税。除此之外，在此过程中还要缴纳个人所得税及契税。关于房屋回购的性质实践中存在3种观点:第1种观点认为属于流质契约，应认定为无效。

广州商铺长期使用权买卖但不过户的合同有效吗？

实践中商铺的经营者为筹集c资金，将商铺的长期使用权（通常是超过20年以上的使用权，与经营者取得的土地使用权期限相同），以优惠的价格出售他人，并约定商铺由其统一出租经营管理，每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，对商铺长期使用权购买合同是否有效？需要特别注意的是：非家庭成员之间的房产赠予合同，必须经公证处公证，所需缴纳公证费与继承公证费收取方式相同。

律师解答：此协议属于保留所有权出卖使用权的买卖合同，出现所有权与使用权的分离，并非为***所禁止，应认定为有效。***对租赁期限规定长不得超过20年，超过部分无效，但没有规定使用权买卖的长期限，因此不影响合同的效力。3、业内人士预计缴***费70年后或者未来十几年，***会有***出台来明确房子产权，大概率情况是房子还是你的，不过估计要缴税了，根据房屋面积的大小来定。但买受人购买的仅是使用权，而非所有权的完整权能，因此不能对抗所有人，如果所有权人解除合同，导致合同无法履行的。买受人只能主张损害赔偿。

广州越秀区著z名房产律师 房屋装修******咨询

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州商品房质量有问题业主拒收房，可以要求预期交房违约金吗？

实践中，买受人受领房屋前发现房屋存在各种质量问题而拒收房屋引发的***比比皆是。但此类情形如何处理，不少业主往往不得要领。近日，法A院的一起类似案件值得我们思考。

2011年小吕出资在某小区购买了一套商品房，开发商承诺于2012年9月1日交房。2012年8月下旬，开发商通知小吕前来收房。小吕听到部分业主说，房屋存在局部漏水问题，小吕就告诉开发商，等房屋维修好了其才会收房。对于过高违约金的***干预，应确立以“不主动干预”为原则，以为***及社会公益目的而主动干预为例外的机制。随后，小吕没有收房。去年9月份，小吕将开发商告上了法庭，要求开发商赔偿自2012年9月至今逾期交房的违约金。

法A院经审理发现，该小区部分房屋确实存在局部漏水情况，但都不属于房屋主体结构质量问题，对房屋的使用也不构成实质性影响。法A院认为，该房屋取得了商品房交付使用备案文件，已符合交付条件。开发商也按期通知了原告前来收房，已履行了其应尽的交房义务。根据2008年10月12日《中z共***关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定“依法保障农户宅基地用益物权”可知，只要是农民合法取得的宅基地，都应当予以保护。根据双方合同，除可因开发商不具备约定的交房条件而拒绝交接外，不得以其他理由拒绝办理房屋的交接手续。就该房屋出现的质量问题，小吕有权要求开发商承担维修、赔偿损失等责任，但无权拒收房屋并据此要求开发商无限期地承担逾期交房的违约责任，故驳回了小吕的请求。

法官说法：

如果开发商交付的房屋符合交付条件，则买受人不能拒收，其拒绝受领者，则认定为已经交付。买受人不能以拒收房屋的方式主张出卖人逾期交房。原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更，要看协助更名是否是原房主应当履行的合同义务。对于房屋存在的质量瑕疵，买受人可请求开发商承担瑕疵担z保责任，有权要求开发商承担维修并赔偿损失的责任。如果确实因交付的房屋存在主体结构质量问题和影响合同目的实现的瑕疵，买受人可以通过主张解除合同、退房并要求开发商赔偿损失等方式维护自己的权益。

广州二手房买卖合同争议 贷z款合同解除律师

广州二手房房龄已超30年，无法办理按揭贷z款咋办？

咨询:我想购买一套学区房，因为经济能力有限，无法一次性***全部购房款，就打算办理按揭贷z款。看中一套房，并签订合同之后，才发现该房的面积过小，而且房龄已经超过30年。这样的话，商业***不给予办理z***按揭贷z款，请问，我该怎么办？

律师解答：要看双方事先是否知情，购房前应了解贷z款条件。

如果在签订购房合同时，约定付款方式为按揭贷z款，但双方对该房屋不能办理按揭贷z款均不知情的，因双方均无过错，双方可以约定变更付款方式为一次性付款或分期付款，并且卖方应当在变更付款方式后，给予买方一定的合理期限筹备资金以***购房款。若买方明知房屋不能办理z***贷z款，依然签订购房合同，则其应当自行承担签订合同后可能面临的不利后果，即在不能办理z***贷z款时仍应当依约按时***足额购房款给卖方；若卖方明知房屋不能办理z***贷z款却隐瞒这一事实，买方终不能办理z***贷z款，导致购房目的不能实现，则买方有权解除购房合同。第3种观点认为属于非典型担z保，出卖人作为买受人的保证人向***承担了担z保功能。

因此，购房者需要贷z款购房的，应当先向当地***了解哪些房产不能办理按揭贷z款，在买房时注意房产面积及房龄，以免签订了购房合同却无法贷z款。

广州房屋买卖或租赁合同签订却未实际履行，还需要付中介费吗？

出路某在某地产居间服务下，就其所有的一处房屋与案外人某服饰公司签订了一份房屋租赁合同。对于租金以及押金的***方式，合同中约定租金为每月3万元，约定押金为3万元。去年9月份，小吕将开发商告上了法庭，要求开发商赔偿自2012年9月至今逾期交房的违约金。房屋租赁合同第七条居间服务条款中，约定本合同签订时甲方应向丙方***3万元佣金 。合同中明确 ，合同签订以后如果租赁双方解除、中止或者变更租赁关系的，租赁双方仍应向居间的***约定的佣金。

事后，出路某未向***约定的佣金。诉至法A院请求判令路某***佣金 3 万元。路某辩称：未能向其提供合同约定的有效服务，承签订合同后没有***任何费用，合同没有实际履行。

庭审中，双方均认可签订合同时承未向出缴纳押金，合同未实际履行。经询，原告不能向法A院提供承租方签字人的相关***文件和服饰公司的资质文件。

法A院审理后认为：尽管地产通过自己的居间服务安排出与承签订了房屋租赁合同，但签订合同时未促成承向出***房屋押金款项，事后未促成合同实际履行，亦不能提供承的有效资质文件。履行居间义务的行为存在重大瑕疵，未能有效保护出合法权益。法A院经审理认为：吴某取得产权证书，可以推定是权利人，但是依据双方的协议、发z票等证据，可以证明吴某取得上述房屋所有权系受郑某的委托，郑某享有事实上的所有权，郑某有权要求吴某注销产权登记，将房屋变更登记至郑某名下，遂确认房屋归郑某所有。对于要求出***居间佣金 3 万元的请求，法A院酌情予以支持，终出给付地产居间佣金1000元。一审后双方均未上诉。

律师解答：本案是一起居间合同***案件。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人***报酬的合同。一种观点认为，合同法虽未规定法A院可以主动对过高的违约金予以调整但也未明确禁止，因此，当违约金过分高于对方的损失时，即使当事人没有提出申请，法A院从公平原则出发也应主动予以调整。居间合同是一种带有委托性质的服务性合同，委托合同具有特别的性质，其成立大多建立在委托人对居间人所具备的***能力或知识特殊信赖的基础上。故而，居间人应当认真负责履行居间义务，利用***知识向委托人提供建议、方案，保障委托人的相关权益。

该案中，出通过的居间服务与案外人签订了房屋租赁合同，应当视为完成了居间义务。根据合同***定，出应向***居间费用。但是根据案件实际，安排出与案外人签订房屋租赁合同时，既未提供承服饰公司相关资质文件，也未在签订合同时促成承向出***房屋押金等款项，事后也未能促成该合同的实际履行。70年仅是业主行使土地使用权的时间，而业主对房屋则拥有无限期所有权。可见，作为居间人在合同履行过程中并未尽职尽责，未能有效保护作为委托人的被告的合法权益，一“间”了之。故而，法A院对所主张的三万元居间费，终出只给付一千元是合乎***与情理的。