广州番禺区拍卖房风险咨询值得信赖“本信息长期有效”

广州什么是不交吉房屋？

律师解答：就是房屋里还有人住，房屋未腾空，买房人取得***后，可能还需要另案起诉腾房的房屋。根据司拍卖平台以往拍房的平均拍卖成交价，“拍房交易保障险”分为150万、300万、700万、1000万四档不同保额产品，众安***结合行业数据进行测算，制定合理费率，对应保费依次为1500元、3000元、5500元、8500元。因其不能立即交付，所以房价也比交吉的房屋便宜很多。实践中大部分拍卖的房屋都是不交吉房屋。购买者在购买之前，可了解清楚房屋的现状，只要不是特别难处理的情况（如有老年人住在里面以死对抗搬出），房屋还是可以购买的，起诉腾房即可。具体请当面咨询律师。

在拍卖市场上，我们经常会看到那些标有“不交吉”的物业，那么“不交吉”究竟是什么意思呢？一般来说，“不交吉”是指买受人对被执行标的有产权、无使用权。判z决书节选：法z院认为：任某是涉案房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不交吉标的有两种：一种是标的带租约，目前在被使用中，租客与原房主有租赁协议在先，买家可与租客保持出租与承租的关系，定期收到租金，即买卖不破租赁。实践中很多租赁关系是虚z假z的，此种情况下，只要提出该租赁关系不符合常理的一些意见，法官可认定不存在租赁关系，仍判z决腾房。

另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原业主或其亲友经业主允许使用。此种情况也可起诉腾房，既然产权人已经变更，其亲友无权再使用房屋。

广州原业主对生效判z决不服能拒绝搬出已被拍卖的房屋吗？

张静律师解答：不能。保证金数额不足的，可以责令原买受人补交，拒不补交的，法z院强制执行。如原业主对已生效判z决不服，应通过申请再审或提请检z察院抗诉的方式启动再审程序，推z翻之前的判z决（实践中基本上无法推z翻），而不能不履行已生效的判z决。新业主通过法z院拍卖途径购买到房屋，就有权起诉原业主搬出房屋并按市场租金标准***房屋使用费。如下面这个案子就是这样判的。

判z决书节选：

法z院认为，本案为返还原物***。但也存在***风险，如果该协约租金低于实际市场价格、租期过长，就会拉低买家的***回报率。王某通过司z法拍卖取得涉案房屋的所有权，其所有权应当受到***保护。郑某、陈某占有使用涉案房屋没有***依据，依法应当向王某腾空交付涉案房屋并***占有使用期间的房屋占有使用费。王某的全部诉z讼请求合理合法，法z院予以支持。其中需要说明的是，涉案房屋位于广州市白云区×市×景花园，建筑面积133.06平方米，故王某主张每月5000元租金没有超出市场租金价格，法z院予以确认。对于郑某、陈某的抗辩意见，法z院认为，首先，郑某、陈某为一家人，均居住于涉案房屋，且不同意腾空交付房屋，故陈某为本案适格被告；其次，郑某、陈某就郑某之前***发生原因及法z院审判执行提出的异议，与本案返还原物***没有直接关联性，郑某、陈某可循合理途径表达。因此，法z院对其抗辩意见不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判z决如下：一、被告郑某、陈某于本判z决生效之日起30日内向原告王某腾空交付位于广州市白云区骏×街×号30×房；二、被告郑某、陈某于本判z决生效之日起30日内按照每月5000元的标准向原告王某***自2018年2月22日起至腾空交付之日止的房屋占有使用费。届时，买家应了解该房子是否腾空，原房东户z口是否已迁出，同时要确定标的房产是否有其它费用未付，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有结清，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。

广州原业主在拍卖成交前签订的长期租赁合同有效吗？

张静律师解答：无效，属于恶意串z通，损害他人利益而无效的合同。06平方米，故王某主张每月5000元租金没有超出市场租金价格，法z院予以确认。如下面这个案件，原租客在拍卖成交前一个月，将涉案房屋转租给他人，并签订了23.5年的租期并约定一次性***租金。法z院后认为，签订租赁合同的双方及原业主均存在明显的恶意，一次性***巨额租金不合常理，且不能提供已***全部租金的证据。终认定该租赁合同属恶意串z通无效，各方均应腾空房屋交给新业主。

判z决书节选：

本院认为，何某通过拍卖，取得了案涉房屋的所有权，享有房屋的占用、使用、收益、处分的权利。何某在通过拍卖竞得涉案房屋时，当时的拍卖资料已明确该次拍卖为按现状不交吉拍卖。我国拍卖法有明文规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料，拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。何某对于案涉房屋上存有王某与全某公司分别于2002年12月28日签订的《租赁合同书》及2009年3月10日签订的《补充合同》这一事实是知悉的。但是，依据***规定，只有合法有效的租赁权才能约束所有权。王某于2011年6月30日与诚某公司签订的《房屋租赁合同》没有在拍卖资料中予以披露。王某、全某公司、诚某公司也没有提交证据证明曾告知执行法z院或拍卖行。案涉房屋已于2003年3月份登记为进行司z法拍卖，王某与全某公司均理应知道案涉房屋拍卖后将出现新的所有权人，王某如需将房屋转租需要的新的所有权人的同意。但王某在案涉房屋拍卖成交之前不足一个月的时间里，将案涉房屋转租给诚某公司，并在合同中约定一次过收取23.5年的租金。全某公司也在明知房屋即将被拍卖及即将出现新的所有权人的情况下，仍然同意王某将案涉房屋转租，存在明显的恶意。诚某公司在合同中约定的租期长达23.5年及一次性***230万元的巨额租金，不符合日常生活经验。且诚某公司也未能提供其已***230万元租金的充分证据。

综上上述情况，本院认为，王某、诚某公司明知案涉房屋将被拍卖出现新的所有权的情况下签订的租期长达23.5年及一次过全部***租金的转租合同，属于恶意串z通，损害拍卖买受人的利益的合同。综上所述，当遭遇半路杀出的承租z人以租赁关系为箭牌欲阻却买受人收房房屋之时，以上五个方面，不妨仔细推敲，搜集相关证据，以期揭开虚z假租赁合同之面纱。该合同未在拍卖资料中披露，不属于何某买受时认可的租赁负担。故何某作为所有权人要求王某、诚某公司将案涉房屋交还，合法有理。全某公司虽然不是王某、诚某公司之间的租赁合同的当事人，但是全某公司当时书面同意王某这一转租行为，存在明显的主观恶意，判z决成某公司及第三人王某、第三人全某公司将房屋腾空交还何某管业。