越秀区卖家不肯配合过户咨询在线咨询

广州番禺区二手房买卖***律师 夫妻一方擅自卖掉子女房咨询

广州离婚协议约定房屋归子女，一方有权擅自卖掉吗？

黄女士与前夫蒋某离婚时，双方签协议将房子给儿子小蒋。律师解答：这几个问题很多人在签约时根本就没想过，如果买家dai款很顺利自然也没问题，但一旦买家向第A一家***申请dai款被拒，再向第二家申请时卖家可能就不愿意了。之后，黄女士带着儿子一直居住在此房屋里。蒋某不久就再婚了。2015年6月底，黄女士接到蒋某的电话说房子已经卖掉，房东要求腾出房子。黄女士认为这房子是夫妻共同财产，离婚时说好是给儿子的，有民政局打印的协议，而且她和儿子在里面生活了十年。现在这是唯A一的住处，往哪里搬？她认为这房屋买卖合同是无效的，于是提起，将前夫蒋某和买房的第三人廖某告上法庭，要求确认两被告的房屋买卖无效并将房子过户到儿子小蒋的名下。

法官说法:

本案系争房屋在黄女士和蒋某离婚协议中确认分配给儿子小蒋，而蒋某将该房出售显然违背了此协议。二手房买卖实际情况千差万别，且争议金额巨大，建议当事人遇到此类情况时，尽量不要自己擅自做主答辩或应诉，而应当委托***的二手房律师来应对，以免将本来能赢的官司打输，徒留后悔。本案的争议焦点在蒋某与廖某的房屋买卖合同是否有效。因系争房屋原登记在蒋某名下，廖某与产权登记人签订买卖合同本身没有问题，双方陈述的买房过程包括看房、付款等皆存在疑问。一则，蒋某和廖某都称通过中介居间，但说不清中介的名称，***中介费也无收据。二则，两人表示为“明算账”而请中介，但现金***39万元房款时又无收据，且这39万元此前是以现金方式存放在廖某家中。

廖某实际在***的31.5万元，但其竟然陈述错误，其表述是31万元。一则，蒋某和廖某都称通过中介居间，但说不清中介的名称，***中介费也无收据。廖某还dai款的卡并非在自己手中，其声称蒋某欠自己20万元而由他代为还款。一般买房都需要交付钥匙，但黄女士坚持钥匙只有三把皆在原告方，且钥匙是无法的，而廖某却称蒋某已交付钥匙，自己手上也有一把，可又拿不出，同时又确认黄女士手上有3把钥匙。综合各方因素和种种疑点，法A院认为蒋某和廖某的房屋买卖并非真实交易。

终，法A院确认系争房屋买卖合同无效，并结合系争房屋存在的情况，要求廖某还清***，***解除登记，房屋变更登记在蒋某名下。

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广州天河区房屋买卖合同***咨询 一般违约根本违约咨询

广州二手房买卖中如何区分一般违约和根本违约？

合同法中有一般违约和根本违约之分。只要拿到卖家房A产证的号码和对应的身A份证号码,找个人来充当买方即能办理网签操作。根本违约，是指合同一方当事人违反合同，致使该合同的目的不能实现的行为；而一般违约仅指合同一方当事人违反合同，但并不导致该合同目的不能实现的行为。当事人一方出现根本违约时，合同相对方获得合同解除权，有权解除合同并要求违约方承担根本违约的违约责任。当事人一方仅仅出现一般违约时，合同相对方并不获得合同解除权但可以要求违约方承担一般违约的违约责任。

实践中，不少市民和中介人员不能区分一般违约和根本违约，误认为一方当事人出现了未按期履行合同义务的违约行为便可解除合同，不再继续交易。合同履行过程中买方/卖方明确表示不买/不卖，这种行为即属于根本违约行为，当然实践中需要证据予以证明。而实际上，如果一方当事人仅发生一般违约时，合同相对方如果以对方违约为由解除合同，则结果恰好相反，该合同相对方在无权解除合同的情况下非A法解除了合同，实际上自己构成了根本违约，需要承担非A法解除合同（根本违约）的违约责任。下面举例说明:

1. 买卖双方签署二手房买卖合同，合同约定买方应当于合同签订3日内交付定金十万，但到了合同签订第4日，买方定金还没有交，卖方认为买方违约，决定解除合同（房子不卖了）。

2. 买卖双方签署二手房买卖合同，合同约定卖方应当于合同签订后7日内办理委托公证并申请赎楼，但到了合同签订后5日，卖方仍未办理委托公证和申请赎楼，买方认为卖方违约，决定解除合同并要求卖方承担合同约定的房价20%的违约金。

3. 买卖双方签署二手房买卖合同，合同约定买方应当于合同签订后30日内办理首期款监管和按揭申请手续，但到了合同签订后第31日，买方还未办理首期款监管和按揭申请手续，卖方认为买方违约，决定解除合同（房子不卖了）。

4. 买卖双方签署二手房买卖合同，合同约定卖方应当于合同签订后30日内配合买方办理首期款监管和按揭申请手续，但到了合同签订后第25日，买方准备办理首期款监管和按揭申请手续时，卖方拒绝配合。（四）卖方在***后过户阶段违约卖方拒绝协助买方办理过户手续，此情况下买方已经完成了自己所有的合同义务，只要合同继续履行不存在现实困难，买方完全有理由要求卖方继续履行合同。买方认为卖方违约，决定解除合同并要求卖方承担合同约定的房价20%的违约金。

以上四个案例均是一般违约的案例情形，上述买方或卖方的确构成了违约，但仅仅构成一般违约，或是构成《合同法》第94条规定的“迟延履行主要A债A务”，守约方可以要求违约方承担***损失、按日违约金等一般违约的违约责任，但无权立即解除合同。一般来说，共有可分为按份共有和共同共有，而在处理这两种共有时，产权人的处分权是不同的。《合同法》第94条明确规定，“当事人一方迟延履行主要A债A务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人方可解除合同。”因此，如果一方当事人仅发生一般违约时，合同相对方的正确做法是***行催告，而不是冒然选择解除合同。如果经催告后，该一般违约的违约方仍未在合理期限内履行的，那么合同相对方（守约方）就可以解除合同了。

广州黄埔区房屋买卖合同***咨询 以房抵债协议效力咨询

广州以房抵债的合同有效吗？

广州同时签订协议和房屋买卖合同，到期不还款以房抵债有效吗？

一日，王某来到法A院起诉张某，请求法A院判令张某的房子归自己所有。卖方若发生违约行为，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿，但是不能向其主张继续履行买卖房屋义务（主张也不会支持）。王某表示，去年张某因经营的工厂资金周转困难，向他借了100万元，约定一年归还，因为担心张某一年后无力还款，王某提出让张某拿出自己名下的房子做担A保。要求的担A保不是用房屋，而是要求双方签订房屋转让合同，张某将房屋以100万元的价格转让给王某，若张某一年后无法归还100万元，该就作为王某***的购房款，张某将房屋交给王某。

虽然王某提出的条件苛刻，但为了拿到，张某答应了。一年后，张某的经营没有明显好转，向王某100万元的期限已到，王某几次向张某，张某却屡次推脱，眼见张某不愿配合，王某来到法A院起诉张某。

法A院经审理认为：根据2015年9月1日起实施的《A高人A院关于审理民间借A贷***案件适用***若干问题的规定》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借A贷合同的担A保，到期后人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人A院应当按照民间借A贷***关系审理，并向当事人释明变更请求。房屋买卖合同是保证购房者利益的重要依据，而由于二手房的背景以及交易过程相对复杂，经常发生买卖双方由于二手房合同内容不够完备而引发***的现象。当事人拒绝变更的，人A院裁定驳回起诉”，所以王某要求张某履屋买卖合同无法得到支持，只得要求归还，若张某一直无法还款，可向法A院申请执行。

广州增城区白云区商品房买卖合同律师交楼程序条件咨询

广州开发商提供临时过渡性用水用电算已交楼吗？

吴先生数年前在南沙区购买了一套商品房，楼宇实现永z久用水用电却比合同约定的交楼日期晚了一年多，开发商辩称取得竣工验收就具备交楼条件。近日，广州中院法官对这类案件作出解答，明确永z久用水用电是开发商交楼的必备条件。

律师说法：本案所涉的商品房预售合同补充协议即将预售合同交房条件关于“满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件”在补充协议中更改为“甲方提供过渡性供气、供电、供水措施的，视为房屋已达到交付条件”。

商品房买卖合同中，购房人订立合同的根本目的在于通过***对价，获取能够满足基本居住需求的房屋。海珠区打二手房买卖官司厉害的律师要求继续履行合同咨询广州二手房买卖中买家要求继续履行合同法A院会支持吗。这其中，不仅包括对房屋本身的完整性（如对房屋户型、面积的符合合同约定）、安全性要求（如对房屋建设工程质量、住宅质量符合法定标准），也包括对保证房屋日常使用的必要配套设施设备的要求，包括供水、供电、通讯设施等。缺少这些必要的配套设施，就会给购房人的日常居住、生活带来严重不便，无法达到购房人在订约当时对履行合同的合理预期，从而影响了合同目的的有效实现。因此，具备达到日常居住条件的供电、供水、供气标准应当是商品房交楼的当然必备条件之一。

本案中开发商的《补充协议》不能削弱或免除合同示范文本中对必备交楼条件的要求。***规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。开发商提供过渡性供气、供电、供水的，业主有权拒绝收楼，房产公司未能按照合同约定的期限，将具备交付条件的房屋交付给业主使用，已构成违约，业主要求房产公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，获得法z院支持。

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